Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ 
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

Вечерне-заочный факультет

Кафедра уголовно-правовых дисциплин

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ  

Гражданское право

ПО ТЕМЕ:

«Сделки с недвижимостью,

подлежащие государственной  регистрации»

 

 

 

 

 

 

Выполнила студентка  группы Юв-31:_______________Жданова Ю.Л.

                    (Шифр – 12-вЮ-222)    

 

Проверил преподаватель: _________________Караваева Я.Н.

 

 

 

 

 

 

 

г. Киров 2013год

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………………….....	3
1. Общие положения о сделках,  подлежащих государственной регистрации  ……………………………………………………..………….	5
2. Сделки, влекущие переход права  собственности на недвижимое  имущество………………………………………………………..…………	10
2.1. Договоры купли-продажи  недвижимости……………….………..	10
2.2. Договоры мены жилого  дома, квартиры, доли в праве собственности  на жилой дом или квартиру…...………………………….	17
2.3. Договоры дарения  квартиры……………….……………………….	19
2.4. Договоры ренты с  передачей недвижимого имущества  в собственность под выплату  ренты, пожизненного содержания  с иждивением…………………………………………………….…………...	22
3. Сделки, не влекущие переход  права собственности на недвижимое  имущество……………………………….……………………………….....	24
3.1. Договоры о залоге  недвижимости (ипотека)…………...…………	24
3.2. Договоры аренды недвижимости…………..……………………...	26
3.3. Договоры участия  в долевом строительстве.……………………..	27
4. Некоторые актуальные проблемы и нововведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним...………...	30
Заключение…………………………………………………………….......	35
Библиографический список……………………………………………... Приложение……………………………………………………………….	36 39

 

 

Введение

 

Переход России к новым экономическим отношениям, потребовал приведения законодательства в соответствие с этими отношениями. В гражданское право России в  конце ХХ века был возвращен термин «недвижимое имущество», введен институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принятие в 1994 году нового Гражданского кодекса Российской Федерации, установившего  необходимость государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, предопределило принятие в 1997 году Федерального закона № 122 –ФЗ  от 21 июля 1997 года «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Тем самым был сделан очередной шаг на пути преобразования механизмов регулирования имущественных отношений в Российской Федерации.

     Как  отмечает А.Б. Венгеров, «в последнее  время одной из общепланетарных  тенденций становится вмешательство  государства в имущественные  отношения – слишком сложными  и социально значимыми становятся  эти отношения»¹. Среди способов такого вмешательства он указывает регистрационные средства, к которым в действующем российском законодательстве относят регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Темой настоящей  работы являются сделки, подлежащие государственной  регистрации и их основные положения. Актуальность темы работы обусловлена  динамичностью развития законодательства Российской Федерации, что требует  регулярного уточнения  и конкретизации  круга сделок, подлежащих государственной  регистрации.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие  в сфере заключения сделок с недвижимостью.

Предмет – сделки с недвижимостью, подлежащие государственной  регистрации.

Целью настоящей  работы является рассмотрение основных положений сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации

 в установленном законом  порядке.  Для достижения изложенной  цели автор ставит перед собой  следующие задачи:

1. Определить понятие сделки и установить круг сделок, подлежащих государственной регистрации;
2. В целях удобства изучения и систематизации сведений условно выделить отдельные виды подлежащих регистрации сделок, с учетом определенных критериев такого деления;
3. Рассмотреть общие положения каждого из видов сделок, подлежащих государственной регистрации, определенных на основании условного подразделения, в аспекте их регистрации;
4. Проанализировать последние изменения в этой сфере, рассмотреть проблемы и нововведения;

Данная работа базируется прежде всего на основании нормативно-правовых актов, таких как: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Правила ведения ЕГРП),   Приказы Минюста Российской Федерации, связанные с регистрацией сделок с недвижимостью, и др. Кроме того, помощь в написании данной работы оказала специальная литература, перечень которой приведен ниже.

Практическая значимость настоящей работы состоит в конкретизации  основных положений сделок, подлежащих государственной регистрации, способствующей систематизации и закреплению знаний по указанному вопросу, полученных в  процессе обучения.

 

1. Общие положения  о сделках, подлежащих государственной  регистрации

 

  В соответствии со  ст. 153 ГК РФ «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Одним из основополагающих принципов гражданского права является возможность совершения субъектами любых сделок, не запрещенных законом. Под законными сделками подразумеваются не только сделки, основывающиеся на прямом определении действующего законодательства, на той или иной статье закона, но также и сделки, прямо не предусмотренные, но и не противоречащие законодательству.

Предметом сделок могут быть любые объекты, не изъятые из гражданского оборота, в том числе и недвижимое имущество.

  В настоящее время  понятие недвижимости закреплено  в ст. 130 п. 1 ГК РФ.  Так, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В рамках данной работы мы будем изучать регистрацию сделок с теми объектами недвижимого имущества, функции по осуществлению которой возложены на территориальные органы Федеральной Регистрационной Службы, а также с предприятием как имущественным комплексом.

С учетом специфики недвижимости  в Российской Федерации законодательно закреплен особый порядок контроля государства за совершением сделок с недвижимым имуществом. Таким средством  контроля, способом обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок с недвижимым имуществом является их государственная регистрация. Регулирование государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом осуществляется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданский Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, приказы Министерства юстиции об утверждении различных инструкций и методических рекомендаций, иные подзаконные акты.

К общим положениям гражданского законодательства о государственной  регистрации сделок с недвижимостью  можно отнести следующее:

- Сделки с землей и  другим недвижимым имуществом  подлежат государственной регистрации  в случаях и в порядке, предусмотренных  ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом  Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

- Несоблюдение в случаях,  установленных законом, требования  о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной  (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

- Договор, подлежащий  государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Порядок государственной  регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации  прав). Когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации². Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения³.

Следует отличать регистрацию  сделки от регистрации права. Регистрация  сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), или, например, договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия или оплата.

Зарегистрированный договор  должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее  подлежат государственной регистрации  в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Государственная регистрация  сделок удостоверяется специальной  регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» - с  указанием вида сделки, даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью [Приложение 1]⁴.

При регистрации права  на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется  заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация» (по форме, предусмотренной приложением  № 15 к Правилам ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219), в котором указываются  вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируется право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный  участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в  каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.

Таким образом, документы  на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной  регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной  регистрации права;

- экземпляр договора с  двумя заверенными подписью регистратора  и печатью надписями: «Произведена  государственная регистрация сделки»  и «Произведена государственная  регистрация права собственности».

Все подлежащие государственной  регистрации сделки можно условно  разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права  на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации⁵. Рассмотрим две первые группы сделок в аспекте государственной регистрации подробнее.

 

 

2. Сделки, влекущие  переход права собственности 

на недвижимое имущество

 

Прежде всего, необходимо указать, что 95 процентов  всех регистрационных действий совершаются с объектами, которые находятся в собственности граждан. Основные виды сделок - купля-продажа, мена, а также дарение. Сделки с нежилым фондом составляют около 5 процентов и отличаются значительной сложностью. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо оттого, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).