Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

 

1. Договоры купли-продажи

 

К договорам купли-продажи  недвижимости можно отнести:

- договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру;

- договоры продажи предприятия  как имущественного комплекса;

- договоры аренды недвижимости с правом выкупа.

 

Договоры купли-продажи  жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве  собственности на жилой дом или  квартиру (на основании ст. 251, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

 Действующее законодательство  дает следующее определение договора  купли-продажи недвижимости: по договору  купли-продажи недвижимого имущества  продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру  или другое недвижимое имущество  по передаточному акту и по  предусмотренной цене (ст. 549, 555, 556 ГК РФ).

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Договор составляется в простой письменной форме, в виде одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В договоре купли-продажи  должны быть четко указаны стороны  сделки и существенные условия, установленные  законом для купли-продажи недвижимости:

а) наименование сторон договора указывается полностью; фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма  и полное наименование юридических  лиц;

Филиалы или структурные  подразделения (отделы, отделения и  пр.) юридических лиц не могут  заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует  по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не его филиала. В договоре рекомендуется указывать место  нахождения юридического лица и реквизиты  его государственной регистрации (зарегистрировавший его орган, дату и номер регистрации).

Рекомендуется также указывать  дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные);

б) предметом договора могут  быть: объект недвижимого имущества, здание, сооружение, жилой дом, садовый  дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть  квартиры; доля в праве общей собственности  на объект недвижимого имущества;

в) указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в  составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность  и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора;

д) цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается  указание цены на единицу площади, тогда  цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества) Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости органа (организацией), осуществляющего государственный учет объектов недвижимого имущества,   и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки недвижимости;

е) в договоре продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих, лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц;

ж) при продаже недвижимого  имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше являются существенными, без них  договор не считается заключенным и регистрации не подлежит⁶.

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения  этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц  или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия  и порядок передачи имущества  продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

В соответствии с Перечнем документов, предоставляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Приказом Управления федеральной регистрационной службы по Кировской области № 65 от 13.04.2005 г. стороны представляют следующие документы:

Документы продавца (представителя  продавца):

- документ, удостоверяющий  личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации  через представителя);

- свидетельство о государственной  регистрации права;

- правоустанавливающие документы  на отчуждаемую недвижимость;

- план объекта с указанием  его кадастрового номера, составленный  и удостоверенный государственным  органом (организацией), осуществляющим  государственный учет объектов  недвижимости с поэтажным планом  и экспликацией помещений;

- согласие органов опеки  и попечительства (если в жилом  помещении проживают несовершеннолетние, а также если  несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

- нотариально удостоверенное  согласие супруга на продажу  жилья (если жилье является  совместной собственностью супругов).

Документы покупателя (представителя  покупателя):

- документ, удостоверяющий  личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации  через представителя);

- заявление о регистрации  договора и права собственности  с выдачей свидетельства о  государственной регистрации права  собственности на приобретенное  жилье;

- квитанция об оплате  государственной пошлины за регистрацию;

- свой подлинный экземпляр  договора купли-продажи;

- нотариально удостоверенное  согласие супруга на покупку  жилья.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный  продавцом и покупателем (не  обязательно в нотариальной форме);

- заявление от продавца  о переходе права собственности  к покупателю.

Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию  и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации  перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации  договора. В этом случае допускается  просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном  заявлении.

Если предметом купли-продажи  является доля в праве общей собственности  на жилой дом или квартиру, рекомендуется  дополнительно представить в  учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии доказательств соблюдения права преимущественной покупки доли.

 Особенности проведения  государственной регистрации рассматриваемых  в данной части работы договоров  описаны в III главе Закона о регистрации.

 

Договоры  продажи предприятия как имущественного комплекса (на основании п. 3 ст. 560  ГК РФ).

Продажа предприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости.

Предприятие находится сегодня несколько  особняком среди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о регистрации  посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как  к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально –  предприятие не упоминается в  определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а «вводится» в статье 132 ГК РФ, которая расположена после  блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является.

Таким образом, под предприятием как объектом права мы понимаем особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, предназначенное  для ведения предпринимательской  деятельности, представляющее собой, как  уже говорилось, единый имущественный  комплекс, непотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупность разрозненных предметов.

Тем не менее, признавая предприятие  недвижимостью, ГК РФ не подчиняет его  общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный  и строгий режим по сравнению  со сделками, совершаемыми в отношении  иного недвижимого имущества. Процедура  государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно  к регистрации прав на предприятие  в целом отдельную регистрацию  прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую  в состав предприятия.

Статья 560 ГК РФ регулирует форму и государственную  регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК РФ) к  форме договора предъявляются такие  же   строгие требования, как  и к договору продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор должен заключаться  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ) с приложениями, удостоверяющими  состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским  балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК РФ).  Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.

Особенности осуществления  государственной регистрации договора купли-продажи предприятия установлены  Правилами внесения записей о  правах на предприятие как имущественный  комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и  взаимодействия между Федеральной  регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Минюста РФ от 04.03.2005 г. № 16.

В частности, ст. 2 указанных  Правил предусмотрено, что «государственную регистрацию прав, ограничения (обременения) прав на предприятие и сделок с  ним осуществляет Служба [т.е. Федеральная  Регистрационная Служба] (п. 1 ст. 9 Закона о регистрации)».

В соответствии со ст. 12 Правил «проведенная государственная  регистрация сделки с предприятием удостоверяется посредством проставления штампа регистрационной надписи  на документах (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, п.п. 77,78 Правил ведения ЕГРП) на подлинных экземплярах документа, выражающего содержание сделки, подлежащих после проведения государственной регистрации сделки выдаче сторонам данной сделки».

 

Договоры аренды недвижимости с правом выкупа (на основании  ст. 624 ГК РФ).

К проведению государственной  регистрации договора аренды недвижимости с правом выкупа применяются общие  правила государственной регистрации  договоров аренды недвижимого имущества (будет подробно рассмотрено в  следующей главе), за исключением  последующей регистрации права  собственности, возникающего у арендатора на арендуемый объект в случае его выкупа в порядке и на условиях, предусмотренных договором, которая регулируется аналогично регистрации права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества (рассмотрено выше).

 

2. Договоры мены  жилого дома, квартиры, доли в праве собственности на жилой дом или квартиру.

 

По договору мены каждая сторона обязуется передать в  собственность другой стороны один объект недвижимого имущества в  обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Каждая из сторон договора мены признается продавцом по отношению  к отчуждаемому объекту и покупателем  по отношению к приобретаемому объекту. Таким образом, к договору мены применяются  общие правила, регламентирующие договор  купли-продажи. Соответственно существенными  условиями  договора мены являются предмет договора (их в договоре мены их два), перечень лиц, сохраняющих  право пользования  жилым помещением после перехода права (если предметом  является жилое помещение). По общему правилу обмениваемые объекты предполагаются равноценными, однако стороны могут  отступить от этого правила, в  этом случае в договоре необходимо указать оцениваемую стоимость  объектов и сумму разницы, которая  будет являться доплатой.

Порядок осуществления государственной  регистрации договоров мены, помимо вышеуказанных общих нормативно-правовых актов регламентирован специальным  актом, а именно: Инструкцией о  порядке государственной регистрации  договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных  регистрационных округов, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 г. № 183.

 Согласно абз. 3 ст. 2 указанной Инструкции «договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 567 ГК РФ)». Кроме того, государственной регистрации подлежит переход права собственности к каждой из сторон договора мены (ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).