Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Номер государственной регистрации  договора об ипотеке, указываемый в  графе «Номер регистрации» подраздела III-4 Единого государственного реестра  прав, и номер регистрации ипотеки, указываемый в графе «Номер регистрации» подраздела III-2 Единого государственного реестра прав, являются одинаковыми (п. 44 Правил ведения ЕГРП).

В целях удостоверения  проведения государственной регистрации  ипотеки используется штамп регистрационной  надписи на документах, в котором  после слов «Произведена государственная  регистрация» указывается слово  «ипотека». Указанные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего  органа.

• 3.2. Договоры аренды недвижимости

По договору аренды недвижимого  имущества арендодатель обязуется  предоставить арендатору недвижимое имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды заключается в простой письменной форме, существенными условиями  его являются стороны, предмет, размер арендной платы.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее  чем один год, не подлежит государственной  регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Договор аренды предприятия  заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Существенными условиями  являются стороны, предмет договора, размер арендной платы. Следует отметить, что договор аренды предприятия  как имущественного комплекса подлежит регистрации независимо от срока, на который он заключен.

Арендатор с согласия собственника может передавать арендуемое имущество  в субаренду. Срок, на который заключается  договор субаренды, не может превышать  срок основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор субаренды подлежит государственной регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.

В п. 2 ст. 13 Федерального закона РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ законодателем предусмотрена  особенность государственной регистрации  договора  аренды недвижимого имущества, а именно: «государственная регистрация  договора аренды объекта недвижимого  имущества возможна при условии  наличия государственной регистрации  ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3.3. Договоры участия в  долевом строительстве 

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве как «договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве  договор участия в долевом  строительстве подлежит государственной  регистрации. Договор заключается  в простой письменной форме в  виде единого документа, подписываемого сторонами.

При государственной регистрации  договора производится одновременная  регистрация законной ипотеки, которой  обеспечивается исполнение застройщиком его обязательства перед участниками  долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Подробно особенности проведения государственной регистрации названного договора изложены в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. № 82.

В связи с заключением  и исполнением данного договора может производиться несколько  регистрационных действий: регистрация  договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки  земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого  имущества; регистрация уступки  прав требования по договорам участия  в долевом строительстве; регистрация права застройщика на незавершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, регистрация права собственников помещений жилого дома на общее имущество.

Таким образом, при заключении всех указанных в данной главе договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). После утверждения Постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 г. № 627 изменений, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации любого вещного права. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.

4.Некоторые актуальные проблемы и нововведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним

Действующее законодательство о недвижимости достаточно подробно регламентирует государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Однако оно иногда противоречиво и непоследовательно. Некоторые отношения пытается урегулировать  судебная практика, что не соответствует  доктрине российского права.

В обороте недвижимости по российскому  законодательству возможны случаи, когда  запись в ЕГРП не соответствует действительности. Касается это выморочного, бесхозяйного недвижимого имущества, а в некоторых  случаях - недвижимого имущества, собственником  которого является недобросовестный приобретатель. Проблема в конечном счете сводится к несовершенству юридической техники построения некоторых норм ГК РФ, затрагивающих правовое регулирование этих отношений.

Не все принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним эффективно действуют  и применяются. Это касается принципа законности, достоверности, обязательности. Необходимо законодательное обеспечение реализации данных принципов в законодательстве об обороте недвижимого имущества.

Правила государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последнее время претерпели немало поправок. Не все из них характеризуются  последовательностью, как например, изменения в регулировании государственной  регистрации договоров аренды недвижимого  имущества. В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательная государственная регистрация таких договоров была отменена с 1 марта 2013 года. Однако уже с 4 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", который вернул правило об обязательной регистрации в Росреестре договоров аренды недвижимости, заключенных на срок не менее одного года. Таким образом, сведения о договорах аренды недвижимости, вне зависимости от срока их действия, заключенные 2 и 3 марта 2013 года, не подлежали занесению в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то, что эти два дня приходились на выходные дни возможны многочисленные случаи датирования договоров аренды недвижимости именно этими днями, в том числе и "задним числом".

Нововведения в сфере регистрации  прав на недвижимость и сделок с  нею:

1. Нововведения, направленные на предотвращение мошенничества 

Глава IV Закона о регистрации была дополнена ст. 28.1, которая закрепила две новые возможности для правообладателей, позволяющие снизить риск возможных незаконных действий в отношении недвижимого имущества.

Первой из них является возможность  предшествующего собственника объекта  недвижимости подать заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на этот объект недвижимости, то есть права действующего собственника. Подача заявления о возражении на зарегистрированное право не будет являться препятствием в распоряжении недвижимостью для действующего собственника, а также для приостановления или отказа в государственной регистрации прав на нее. Однако запись о таком возражении заносится в ЕГРП, что позволит заинтересованным лицам узнать о существующих притязаниях на недвижимость, к примеру, при принятии решения о ее покупке.

В течение трех месяцев со дня  внесения такой записи в ЕГРП зарегистрированное право должно быть оспорено прежним  собственником в суде, о чем  регистрирующий орган извещается путем  направления ему копии судебного определения о принятии заявления к рассмотрению. В противном случае запись о возражении будет исключена из реестра, и повторно обратиться за ее внесением будет уже нельзя. Прежний собственник также вправе требовать внесения в ЕГРП отметки о наличии судебного спора в отношении соответствующего объекта недвижимости.

Эта мера действительно способна в  какой-то степени противодействовать мошенничеству в сфере недвижимости и защитить права бывших собственников  в случае незаконного перехода права  собственности. Так, если гражданин  узнал о том, что его квартира продана незаконно, он будет заинтересован  в предотвращении ее последующей  продажи действующим собственником  — ведь в этом случае следующий  собственник уже окажется добросовестным приобретателем. Однако есть опасения, что нововведение позволит недобросовестным бывшим собственникам подавать немотивированные заявления о возражении на зарегистрированное право собственности.

Второй пресекающей мошенничество  возможностью стало право собственника объекта недвижимости подать в регистрирующий орган заявление о невозможности  государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения  права на такой объект недвижимости без личного участия собственника, то есть его представителем (за исключением законного представителя), а также другой стороной сделки с недвижимостью. Об этом заносится соответствующая запись в ЕГРП, аннулировать которую можно только по заявлению самого собственника, решению суда, а также по решению регистратора после перехода права собственности. При этом подобная запись не препятствует регистрации права иным, кроме собственника и его законного представителя лицом, если основанием для государственной регистрации является решение суда или требование судебного пристава.

Кроме того, были конкретизированы и  некоторые полномочия регистрационного органа — к примеру, теперь проверка правоустанавливающих документов будет проводиться не на предмет их юридической силы, как сейчас (абз. 11 ч. 1 ст. 17 Закона о регистрации), а с целью установления отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав. Действующая редакция давала повод для оценки регистратором законности даже такого документа, как судебное решение. На недопустимость этого был вынужден указать Президиум ВАС РФ, признав незаконным отказ в государственной регистрации права на основании утвержденного третейским судом мирового соглашения сторон и выданного в соответствии с ним исполнительного листа арбитражного суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. № 3004/11) [Приложение 2]. То же касается и оценки утвержденного судом мирового соглашения (постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 5263/11)[Приложение 3].

Уточнены и основания для  отказа в исправлении технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав. Сейчас принятие решения об исправлении ошибки, описки или опечатки полностью зависит от субъективного усмотрения регистратора, который должен оценить, может ли такое исправление причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи (ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации). Поправки же конкретизировали основания для внесения исправлений технических ошибок — исправление допускается только в том случае, если это не повлечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества. Кроме того, было дано понятие и самой технической ошибке, что может способствовать уменьшению судебных тяжб по поводу того, что имело место в том или ином деле — техническая ошибка или спор о праве (см., например, постановление ФАС МО от 30 января 2012 г. № Ф05-14162/11 по делу № А41-16394/2011) [Приложение 4].

2. Нововведения, расширяющие использование электронных форм взаимодействия.  

Одно из самых главных нововведений заключается в возможности направить  заявление на государственную регистрацию  прав и необходимый комплект документов в электронном виде, подписав усиленной квалифицированной электронной подписью, в том числе и через Единый портал госуслуг (ст. 16 Закона о регистрации).

То же касается направления документов на регистрацию сделки с недвижимым имуществом и иных документов и заявлений (к примеру, заявления об исправлении  технической ошибки в ЕГРП, согласно новой редакции ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации, или запроса о предоставлении сведений из ЕГРП (ч. 1 ст. 7 Закона о регистрации). При этом дистанционно можно будет не только подать документы, но и зарегистрировать сделку с недвижимостью. Новая редакция ст. 14 Закона о регистрации предусматривает, что в этом случае специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.