Статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге

Цены. За 2007 год  средняя стоимость кв. м жилья  на вторичном рынке (цена предложения) выросла на 18,4%, и на конец декабря  составила 80,9 тыс. руб./ кв. м. За 11 месяцев 2008 года рост цен составил уже больше, чем за весь 2007 год, - 27,9% (табл. 5). Однако весь рост пришелся на январь-сентябрь (33,6%), тогда как в октябре-ноябре цены снизились уже более чем на 5% - и это (как и на первичном рынке) может стать тенденцией, как минимум, до весны.

Табл. 5. Динамика цен вторичного рынка Санкт-Петербурга.¹¹.

В январе-ноябре 2008 года быстрее всего росли цены в Петроградском (40%), Фрунзенском (34%), Невском (32%), Адмиралтейском (35%) и Центральном (34,8%) районах. Медленнее всего – в Приморском (28%) и Московском (27%) районах.

Средняя цена по рынку по состоянию на начало декабря 2008 года составила 103500 руб./кв. м.

За последнее  время подешевели все типы квартир, но более всего – однокомнатные. В спальных районах спад заметнее, особенно – в Невском, Приморском и Красногвардейском. На фоне тотального снижения большую стабильность демонстрируют квартиры в старом фонде, прошедшем капремонт, и в "сталинках".

Снижение  общего уровня цен в наибольшей степени  определяется выбросом на рынок малогабаритных квартир в современных домах, расположенных в спальных районах.

Центр. Специфика  центральных районов Санкт-Петербурга такова, что независимо от общей  ситуации на рынке жилья, они неизменно  самые востребованные. Высокая активность вторичного рынка в центре – следствие хронического дефицита предложения здесь нового и относительно недорогого жилья, а также высокой доли коммунальных квартир (особенно в Адмиралтейском районе). С другой стороны, увеличение доли комфортного жилья (за счет нового строительства и реконструкции) в центре также активизирует спрос здесь (на растущем рынке).

Самая высокая  концентрация элитных квартир - в  локальном центре города, именуемом "золотой треугольник". Понятие  элитности в данном случае включает видовые характеристики (вид из окон квартир, выходящих на набережные или центральные магистрали), а также близость исторических и культурных достопримечательностей. Более половины домов в "золотом треугольнике" прошли капитальный ремонт. Средняя цена предложения здесь стабильно занимает первые строчки ценовых рейтингов. Главный недостаток - практически полное (по сравнению с количеством квартир) отсутствие парковочных мест и изолированных охраняемых территорий, являющихся неотъемлемой частью элитного жилья. К этому можно добавить неоднородный социальный состав населения, отсутствие зеленых насаждений, недостаток инфраструктурных объектов (например, продовольственных магазинов).

В целом старый фонд центра Санкт-Петербурга – это  одновременно и самые дешевые, и  самые дорогие квартиры в городе. Самые низкие на сегодняшний день цены – в наименее востребованных кварталах, примыкающих к еще многочисленным промышленным зонам (наб. Обводного канала и др.). Большая часть домов здесь пока находится в неудовлетворительном техническом состоянии, так как почти весь жилищный фонд – это дореволюционная застройка.

К зонам среднего качества относятся окрестности  Сенной площади, район Красноармейских  улиц, дальние линии Васильевского  острова, значительная часть Коломны  и т.д. В Центральном и Адмиралтейском районах жилья нормального качества в зонах, которые можно отнести к удачным локациям, от-носительно немного. Основной объем жилья этой категории находится на Петроградской стороне – кварталы вдоль Каменноостровского и Большого проспектов, Большой Пушкарской улицы и некоторых других. На Адмиралтейской стороне в эту ценовую нишу попадают кварталы вдоль Староневского проспекта и вдоль канала Грибоедова – от Садовой улицы до Театральной площади. А также объекты с отдельны-ми недостатками (во дворе или с неудачными планировками) в более дорогих местах. Статус менее востребованных территорий поднимается до этого уровня обычно за счет 1-2 точечных проектов или благоустройства окрестной территории. В основном здесь представлены либо очень дорогие - расселенные, отремонтированные и снабженные хорошей технической "начинкой" квартиры, либо откровенный нелик-вид, предлагаемый, тем не менее, по высокой цене.

Объем вторичного рынка по-настоящему элитного жилья  невелик. Количество объектов в листингах редко превышает 20−30 квартир. Новые предложения появляются только в результате реконструкции исторических зданий или вторичной продажи квартир в дорогих новостройках.

По данным агентства "Петербургская недвижимость", количество таких объектов практически не увеличивается, - наоборот, за последний год оно по ряду причин даже снизилось. Во-первых, все время повышаются требования покупателей к элитному жилью. Во-вторых, раньше большинство элитных квартир выводилось на рынок в результате расселения коммунального жилья. Сейчас подходящих объектов для расселения практически не осталось.

В целом по уровню спроса лидируют квартиры в  недавно построенных престижных домах. Состоятельные люди все больше ориентируются на реконструированные или новые дома, а не просто на жилье в старом фонде.

По оценкам  аналитиков, рынок элитной недвижимости, в отличие от сегмента типового жилья, довольно стабилен и обладает достаточным  запасом прочности. Спрос в этом секторе меньше подвержен колебаниям, он растет, опережая рост предложения. Именно этим, а не технологиями и особенностями строительства, объясняется постоянное до последнего времени увеличение цен на элитные квартиры. Многие эксперты полагают, что в этих условиях на рынке элиты кризис отразится в меньшей степени, хотя коррекция происходит уже и здесь.

За 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен в центре Санкт-Петербурга зафиксирован в Петроградском  районе (40%), в остальных районах  прирост практически одинаковый: в Адмиралтейском и Центральном  – по 35%, Василеостровском – 32%.

На начало декабря 2008 года средняя стоимость  жилья в центре Санкт-Петербурга на вторичном рынке составляет 118,4 тыс. руб./кв. м.

Выводы:

(1) Рынок жилой  недвижимости – один из самых  развитых и до недавнего времени  самый предсказуемый из рынков недвижимости Санкт-Петербурга. Однако после длительного периода ценового роста и высокой (за исключением отдельных периодов) активности рынка – как первичного, так и вторичного – наступил период снижения активности спроса и цен на жилую недвижимость. Это соответствует мировой тенденции в условиях финансового кризиса.

В октябре-ноябре 2008 года снижение цен на жилье уже  составило в среднем 2% ежемесячно притом, что за 11 месяцев средний  рост составил на первичном рынке 26%, на вторичном - 32%.

(2) В настоящее время первичный рынок характеризуется снижением объемов ввода жилья, ужесточением условий ипотеки, нехваткой средств для финансирования строительства. При этом, как первичный, так и вторичный рынок характеризуются дефицитом платежеспособного спроса и очень ограниченным количеством сделок. Такое состояние рынка можно оценить как стагнацию в ожидании или даже в преддверии его спада.

(3) По прогнозам  экспертов, снижение цен на  жилье в течение полугода составит 10-15%. А в целом, проявления кризиса  будут наблюдаться на рынке еще около полутора лет. Определенная ясность наступит, скорее всего, только к следующей осени.

6. Обзор  загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости от кризиса пока не пострадал. Парадоксально, но сложная экономическая  ситуация, скорее, пошла ему на пользу: те проблемы, о которых так долго предупреждали эксперты, наконец, дали о себе знать. Зато, возможно, наконец, они начнут решаться. Сейчас в этой сфере рынка недвижимости начинает «править разум».

По мнению риелторов, работающих на рынке загородной недвижимости, кризис «все расставил по своим местам». Сейчас наступило время трезвости, - покупатели, у которых появилась возможность выбора - теперь очень требовательно подходят к выбору загородного дома. Времена, когда скупали всё, прошли.

Как утверждают эксперты, количество обращений по поводу покупки загородного жилья  возросло примерно на 30%. При этом сделок практически нет. - В основном, сейчас в агентства обращаются незрелые покупатели, до того момента, когда  они будут готовы совершить покупку, пройдет довольно много времени».

Критерии, по которым выбирают недвижимость, немного  расширились – сейчас покупатели интересуются не только местоположением и транспортной доступностью будущего участка, но и выясняют год постройки дома, название компании-застройщика, а также очень придирчиво проверяют качество будущего жилья.

Первостепенное  значение приобрел статус земли, на которой  расположен участок. Поскольку, как  отмечают риелторы, покупки в инвестиционных целях сегодня полностью прекратились - загородную недвижимость сейчас приобретают только для себя, клиенты отказываются от земель сельхозназначения. Сегодня востребованы только участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личные подсобные хозяйства (ЛПХ), но находящиеся в черте поселений.

Перевод земель сейчас очень сильно усложнился, поэтому  никто не хочет рисковать. Именно это стало причиной массовой «распродажей» наделов во Всеволожском районе. «Там скупались земли тысячами гектар, особенно в районе Стеклянного, Скотного. Но у них у всех статус земель сельхозназначения, это поля. И пока их не переведут в земли под ИЖС, на них никто ничего не построит, а эту проблему сейчас решить очень трудно, - рассказывает эксперт. Поэтому землевладельцы теперь пытаются избавиться от своей собственности - земли продаются по демпинговым ценам, но покупателей на них не найти».

Впрочем, запутанная ситуация со статусом земель характерна для всех пригородных районов  Петербурга и Ленинградской области. Еще два года назад и правительство Петербурга, и правительство Ленинградской области собирались, наконец, навести порядок в документах, провести кадастровый учет земель, но всё осталось на прежней стадии. Именно путаница с документами - один из основных факторов, сдерживающих развитие рынка загородной недвижимости. Сроки согласований не соблюдаются, процесс оформления может растягиваться на полтора-два года. За это время меняется всё: цены, требования к жилью, ситуации у покупателей. Бывает, что владельцы участков попросту не доживают до конца оформления сделки... Ничего нет удивительного в том, что никто не хочет рисковать. Сейчас предпочитают самые простые покупки - участки только с ясным и определенным статусом, чтобы не было потом никаких юридических проблем.

Проблемы  с коммуникациями по-прежнему остались нерешены, утверждают риелторы. Причем, страдают от отсутствия электричества даже те районы, в которых традиционно строится недвижимость, позиционирующаяся как «элитная». Электричества как не было, так и нет практически нигде. - Слава Богу, сейчас хотя бы пришел газ, стало немного полегче. Его провели в Курортном районе и на части территории Выборгского района. Стало немного полегче, но все равно, узнав о проблемах с электричеством, люди сразу же отказываются от покупки жилья.

По-прежнему не решены проблемы с медицинским  обслуживанием, социальными объектами, проблематична транспортная доступность. «Если человек приобретает дом  в шестидесятикилометровой зоне, он вплотную столкнется со всеми этими  проблемами», - предсказывает Юшина. Сегодня, по оценке риелторов, единственным поселком, предназначенным для постоянного проживания, можно считать только «Новую Ижору».

Александр Гиновкер предсказывает, что в ближайшее  время «аукнется» и еще одна проблема, связанная с несовершенством  нашего законодательства. «Хорошо, если в коттеджном поселке есть хорошая управляющая компания, которая может решить все вопросы. Но у нас очень слабое в этом отношении законодательство, и получается, что ни одного владельца участка в поселке нельзя ни к чему обязать. Если, допустим, люди хотят расширить дорогу, провести водопровод, высадить какие-то зеленые насаждения, и кто-то один отказывается в этом участвовать, то его никак нельзя обязать. Значит, всем остальным придется либо платить за него, либо отказываться от намерений по благоустройству», - объясняет он и приводит в пример соседнюю Финляндию, где все подобные вопросы решены и закреплены соответствующими законами.

Отметим, хотя количество покупок и снизилось, уровень цен на загородную недвижимость практически не изменился - в тех случаях, когда речь идет о построенных домах. «Нельзя сказать, что цены упали, - отмечает Гиновкер. - Два года назад средняя стоимость «сотки» в Комарово была 40 тысяч долларов, сейчас - 30 тсяч, но при этом рубль упал в полтора раза. Так что цены еще и слегка возросли». Однако, разброс цен по области очень большой, по сведениям Юшиной, в таких районах как Волховский можно приобрести дом с участком на берегу озера за 250 тысяч рублей. Сравнительно невысоки цены и в Гатчинском и Тосненском районах, например, газифицированный дом с участком в поселке Вырица можно приобрести за 3 млн рублей.

Зато изменились покупательские предпочтения. Сейчас, по словам Юшиной, покупатели приобретают  главным образом недвижимость стоимостью до 1 млн рублей. Больше всего пострадал сегмент «бизнес-класса» - если в период декабрь 2007 - февраль 2008 года доля тех, кто приобрел загородное жилье в ценовом диапазоне 3-5 млн рублей, составляла около 37%, то в декабре 2008-феврале 209 - всего 8%. Наиболее востребованными районами остаются Приозерский и Курортный, однако постепенно приобретают популярность и юго-запад и восток Ленинградской области – увеличилось количество покупок в Ломоносовском, Кировском, Волховском и Гатчинском районах.

По данным АРИН, Темпы продаж на все виды загородных объектов сократились на 20-40% в зависимости от комплекса. Сейчас основной спрос приходится на объекты, находящиеся на высокой степени готовности, срок сдачи которых намечен на первую половину 2009 года. При этом увеличился спрос на участки без подряда.¹²