Арендная плата: принципы и механизмы формирования

Согласно федерального закона органы местного самоуправления должны в срок до 1 января 2017 года приватизировать  объекты муниципальной собственности, таким образом эту работу необходимо провести в течении 4 лет. Условно разделив существующее количество объектов муниципального нежилого фонда г. Воскресенска на четыре получается примерно по 400 объектов муниципального нежилого фонда необходимо приватизировать за год. Руководствуясь принципом рационального и целесообразного определения объектов муниципальной собственности, подлежащих обязательной приватизации рассмотрим  следующее количество объектов муниципального нежилого фонда, рекомендуемых к приватизации в 2013 году.

 

Таблица 7 - Количество объектов муниципального нежилого фонда, рекомендуемых к приватизации в 2013 году

Район	Зона	Объектов (шт.)	S кв.м.	Ап руб.	1 кв.м.
Фетровая фабрика	0,37	1	850	3910	4,6
Москворецкий	0,53	1	550	6031	10,9
Цемгигант	0,6	1	350	4428	12,7
Москворецкий	0,5	2	474	15718	33,2
Новлянский	0,35	2	120	5366	44,7
Новлянский	0,3	34	16741	1260017	75,3
Новлянский	0,3	3	411	53105	129,2
Новлянский	0,33	2	228	30059	131,8
Москворецкий	0,45	3	525	76873	146,4
Москворецкий	0,4	1	134	19729	147,2
Цемгигант	0,45	1	91	17483	192,1
Центральный	1	1	149	33685	226,1
Центральный	0,45	39	11878	3848619	324,0
Новлянский	0,35	146	20178	7205556	357,1
Новлянский	0,35	34	3478	1439376	413,9
Итого:	-	271	56157	14019955	-

 

В целях максимальной эффективности  управления объектами муниципальной  недвижимости на переходный период (получения  значительных средств от сдачи в  аренду оставшихся наиболее доходных объектов муниципального нежилого фонда), решая одновременно задачу обеспечения  средствами процесса приватизации из муниципальной недвижимости (предпродажная  подготовка, включающая оформление соответствующих  документов, публикацию в средствах  массовой информации и др.) и учитывая объективно длительный во времени процесс (в течение переходного периода) возможного создания необходимых муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, призванных решать вопросы местного значения (соответственно при учреждении данных муниципальных организаций будет определяться потребность в необходимом муниципальном имуществе, в том числе зданиях, помещениях) в 2013г. рекомендуется приватизировать незначительное количество объектов муниципального нежилого фонда - 271.

Представленный экспресс-анализ ориентирован на описание общей ценой  ситуации на вторичном рынке недвижимости г.Воскресенска и не предназначен для заключения о цене. Для определения цены конкретного объекта муниципальной недвижимости (для целей отличных от стандартной купли-продажи на рынке) необходимо пользоваться услугами независимых экспертов в области оценки имущества в соответствии с требования ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Рассчитаем предполагаемый доход от приватизации объектов муниципальной недвижимости за 2013 год составит:

 

33631 х 12,64 + 350 х 17,39 + 1268 х  15,17 + 20817 х 12,22 + 91 х 16,26 = 425095,84 + 6086,5 + 19235,56 + 254383,74 + 1479,66 = 706281,3 тыс.руб.

Предполагаемая сумма  арендной платы за 2013 год составит = 5360,7 + 33036,4 + 46704,9 + 83966,8 = 169068,8 тыс.руб.

 

5360,8 тыс. руб. - примерно 35% от годовой арендной платы  от того имущества, которое  будет приватизировано в данном  году.

1 кв. - 2802,7 тыс.руб.

2 кв. - 1680,0 тыс.руб.

3 кв. - 878,1 тыс.руб.

От 1/4 объектов проданных  в 1 кв. арендная плата не будет получена в размере 2809,3 тыс.руб.

Во 2 кв. = 4490,5 тыс.руб.

В 3 кв. = 3207,9 тыс.руб.

 

Итого предполагаемый совокупный доход за 2013 год составит = 706281,3 + 169068,8 = 875350,1 тыс.руб.

 

Считаем эту схему наиболее экономически выгодной, так как по этой схеме будет получен максимальный доход в бюджет г. Воскресенска.

Многие вопросы находятся  в стадии обсуждения. Например, площади  вновь выявленных памятников истории, которые в настоящее время  переданы в арендное пользование, составляющие 25,9 тыс. кв.м., останутся в муниципальной собственности, если эти объекты приобретут статус памятников местного значения. В этом случае эти объекты не будут подлежать приватизации и останутся в собственности муниципалитета. Арендная плата от этих объектов останется постоянным источником получения дохода в бюджет.

 

 

 

 

Заключение

В заключении хотелось вы сделать  выводы:

Итак, муниципальная собственность  занимает важное место в составе  экономической основы местного самоуправления. Важным моментом является то, что посредством  муниципальной собственности органы местного самоуправления могут активно  влиять на развитие муниципального образования, структуру его экономики, деловой  и инвестиционный климат, а в конечном счете - на решение многообразных задач, связанных с улучшением качества жизни населения, образующего местное сообщество. Органы местного самоуправления, определяя порядок управления муниципальной собственностью, должны ставить своей основной задачей достижение наивысшего уровня благоустройства муниципального образования и социального благосостояния населения при минимальных затратах (трудовых, материальных, финансовых). Как показывает российская практика не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Воскресенска для повышения эффективности работы с муниципальным нежилым фондом наладил определенную систему работы по сдаче в аренду нежилых объектов. Велась целенаправленная работа по всевозможным направлениям – это и совершенствование методики расчета арендной платы, и сдача помещений в аренду на конкурсной основе, заключение договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений; передача в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды; велась работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов. Благодаря своим достижениям в эффективном использовании муниципальной недвижимости по итогам деятельности органов по управлению муниципальным имуществом. На сегодняшний день, одной из важнейших задач, стоящих перед муниципалитетом, является вопрос построения системы управления, наиболее приемлемой и эффективной для муниципального образования, где любое управленческое решение должно быть направлено на развитие территории. Для выполнения указанной задачи муниципальные образования должны обладать достаточными ресурсами как финансовыми, так и материальными, а также иметь достаточно развитую систему управления ими.

Основной экономический  эффект от предлагаемого проекта  состоит в максимально выгодной схеме приватизации объектов недвижимости – получение максимального дохода в бюджет по приватизации и сдаче  в аренду муниципальной недвижимости. Важным является вопрос о соотношении  масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может  обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить  значительную часть производственных площадей и нежилых помещений  в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления  в бюджет, т. к. является важнейшим  рычагом регулирования экономики.

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников и литературы

1. Автономов А.С., Дж. Дебарделебен и др. Основы местного самоуправления, М.: Риц «Муниципальная власть» 2000.

2. Анимица Е.Г., Тертышный А.Т. Основы местного самоуправления: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 208 с.

3. Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимости Административно-Управленческий Портал,

4. Веригина И.А. Новые технологии управления государственной и муниципальной недвижимостью, круглый стол "Профессиональное управление недвижимостью: мировой опыт и российская практика", доклад Вице-президента МАУН, Президента группы компаний "ГОРОД, AUP.RU

5. Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. - М.: Дело, 2007.-128с.

6. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 4, 5 2000г. - 37с. Создание системы управления муниципальной собственностью: некоторые правовые аспекты проблемы. (Соколов А.В., заместитель председателя Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом, кандидат юридических наук.)

7. Информационно-методический сборник АСДГ № 31: «Аренда нежилого фонда, жилищного фонда и земли», 2002 г. – 112с.

8. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2009.-428с.

9. Ковешников Е.М. Государство и местное самоуправление в России; теорико-правовые основы взаимодействия.-М.:Изд.НОРМА; 2002.-272с.

10. Муниципальный менеджмент / Под ред. проф. Т.Г. Морозовой. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2010.-263с.

11. Об утверждении методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Воскресенска: Поставновление мэра города Воскресенска от 31 декабря 2002 г. № 031-06-1744/2

12. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 28.08.1995 г. №154-ФЗ // Российская газета. 1995. №170.

13. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ

14. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 135-ФЗ с учетом 143-ФЗ

15. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление от 18 февраля 1998 г. N 219

16. О местном самоуправлении в РФ: Закон РФ от 6 июля 1991 г. N 1550-1 //Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 1991, № 29.

17. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации: Федеральный закон от 21.07.97 г. № 123-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30.

18. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ

19. Семско Г.В. Муниципальная собственность и сфера общественных услуг. Проблемы приватизации. - М., 20044.

20. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. Д.э.н., профессора В.И. Кошкина, к.э.н., доцента В.М. Шупыро. – М.: ИНФРА – М, 2007.496с.

21. Фадеев В.А. Муниципальное право России. - М.: Юрист, 2004