Арендная плата: принципы и механизмы формирования

Во-первых, собственность - это  основа, фундамент всей системы общественных отношений. От характера утвердившихся форм собственности зависят и формы распределения, обмена, потребления. Так, в рыночной экономике преобладает частная собственность.

Во-вторых, от собственности  зависит положение определенных групп, классов, слоев в обществе, возможности их доступа к использованию  всех факторов производства.

В-третьих, собственность  есть результат исторического развития. Ее формы меняются с изменением способов производства. Причем, главной движущей силой этого изменения является развитие производительных сил. Производство, олицетворяемое ветряной мельницей, писал  Ф.Энгельс, дает общество с сюзереном во главе, паровая машина выдвигает на первый план промышленную буржуазию.

В-четвертых, хотя в пределах каждой экономической системы существует какая-то основная специфическая для нее форма собственности, это не исключает существования и других ее форм, как старых, перешедших из прежней экономической системы, так и новых, своеобразных ростков перехода к новой системе. Переплетение и взаимодействие всех форм собственности оказывает положительное воздействие на весь ход развития общества.

В-пятых, переход от одних  форм собственности к другим может  идти эволюционным путем, на основе конкурентной борьбы за выживаемость, постепенным  вытеснением всего того, что отмирает, и усилением того, что доказывает свою жизнеспособность в соответствующих  условиях. В то же время имеют  место и революционные пути смены  форм собственности, когда новые  формы насильственно утверждают свое господство.

Рассмотрение системы  отношений собственности позволяет  ответить на вопрос, в чьих интересах  осуществляется экономическая деятельность. Если приоритет отдается индивидуальному  интересу, то можно говорить о системе  отношений индивидуального частного отношения. Если присвоение осуществляется в интересах какого-либо коллектива, то речь идет о коллективной собственности. Присвоение может вестись определенной социальной группой людей. Здесь  на лицо уже классовый интерес.

Итак, собственность в  экономическом смысле  - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

Собственность принадлежит  к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков  скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений.

В нашей стране на протяжении двадцатого века дважды происходила  ломка отношений собственности. Первая началась в октябре 1917 года и  завершилась невиданной катастрофой, последствия которой будет ощущать еще не одно поколение. Вторая происходит в наши дни. Ее основная цель - вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, создать достаточно широкий слой частных собственников, который стал бы социальной опорой нынешнего строя.

Для успешного развития собственности  необходимо  выполнение многих  экономических и социальных условий,  в частности необходим пересмотр самого отношения к собственности в новых экономических условиях.

Современная экономическая  наука сегодня по-новому рассматривает  многие процессы, происходящие в нашем  обществе. Это касается проблем собственности, соотношения плановых и рыночных методов регулирования хозяйственной  деятельности, прямых и косвенных  методов управления общественными  процессами.

С демократизацией нашего общества появились мотивы перехода к рыночной экономике, в связи  с этим были предприняты попытки  реализации данной цели, порой не самые  удачные, но, на наш взгляд, достойные  рассмотрения, поскольку именно с  них началась медленная и болезненная  ломка наших старых экономических  стереотипов.

Период перестройки ознаменовался  возрастанием  внимания к бедственному положению советских людей. Тем не менее, сущность экономики состоит в том, что сочувствие и желание помочь сами по себе здесь ничего не решают. Чтобы люди жили лучше, надо производить больше товаров и услуг высокого качества. Этим искусством мы, к сожалению, еще до сих пор не овладели. Но правительство обеспечивало активную социальную политику при помощи повышенной эмиссии, однако если на эти деньги не выпускается адекватного количества товаров, то возрастает не уровень жизни, а очереди, дефициты и спекуляция, что и наблюдалось на первых этапах перехода к рыночной экономике.

Для перехода к рынку нужно, прежде всего, в общих чертах осознавать то, к чему движется наше общество: что такое современный рынок.

Решив построить рыночную экономику, мы должны, прежде всего, представлять ее образ, видеть хотя бы контуры, усвоить  суть рыночных отношений. Однако глубокому  восприятию и пониманию рынка  советским человеком препятствует несколько причин.

Во-первых, мы подлинной рыночной экономики во всех ее многочисленных проявлениях практически не видели и не знали. Если кто и бывал  в странах свободного рынка, то он лицезрел только его внешний облик, не вникая в суть внутренних механизмов рыночных отношений.

Во-вторых, нас рыночным отношениям не учили. В школах, техникумах, институтах, по радио и телевидению нам  внушали, что за рубежом загнивающая, кризисная экономика с эксплуатацией  и порабощением трудящихся людей. Учебники, содержащие подлинное описание рынка  и рыночной экономики, труды так  называемых буржуазных экономистов  либо вообще не переводились и не издавались, либо становились известными только узкому кругу специалистов.

В-третьих, те естественные ассоциации, которые возникают у  каждого из нас при слове “рынок”, так или иначе связаны с  колхозным рынком, базаром, то есть рыночными формами, существовавшими  в советской экономике. Но эти  аналогии весьма далеки от реального  цивилизованного современного рынка  и, значит, порождают искаженное представление  о подлинной рыночной экономике.

Термины “рынок” и “рыночная  экономика” в нашей стране обычно трактуются только как товарообменные операции и товарно-денежные отношения, иными словами, как торговля, обмен, но такое представление примитивно.

Рынок  - это вся система многообразных экономических отношений между людьми, возникающих в процессе производства, распределения, обмена и потребления, основанная на определенных принципах, главным из которых является свобода экономической деятельности.

Основное свойство экономики  рыночного типа состоит в распространении  рыночных отношений на все хозяйственные  сферы, проникновение их во все отрасли, охват всех регионов страны. Это  свойство можно назвать всеобщностью рыночных отношений.

Любое государство структурирует  отношения собственности, исходя из соображений экономической эффективности, об удельном весе каждой из форм собственности. При этом основными подходами  к решению вопросов о приоритете тех или иных форм собственности  становятся социальные, национальные, идеологические и иные неэкономические  факторы.

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Зарубежный  опыт арендных отношений с  госсобственностью

Правительство управляет тремя  основными элементами - деньгами, людьми и имуществом. Как в развитых, так и в развивающихся странах  недвижимое имущество составляет наибольшую часть общественных материальных ценностей. Тем не менее, в сфере общественной недвижимости наблюдается недостаток качественного управления, обслуживания и ремонта недвижимого имущества, которое в большинстве стран  используется нерационально. Это наводит  на очевидные вопросы: почему во всем мире управление общественным имуществом находится на таком низком уровне? Почему при всех политических и социально-экономических  различиях рассматриваемых стран  в сфере управления недвижимым имуществом ими совершаются аналогичные  ошибки? Почему этим ошибкам уделяется  так мало внимания? И как можно  исправить данное положение? Эти  вопросы как никогда актуальны  в тех странах, где раньше существовала централизованная плановая экономика и все недвижимое имущество находилось в государственной собственности.

 В таких странах, как Канада, Австралия и Новая Зеландия, где  уровень дореформенного управления  недвижимым имуществом оставлял  желать лучшего, имущественные  реформы способствовали решению  многих важных проблем, хотя, конечно, не исчерпали их все.

 Методы управления муниципальным  имуществом, используемые муниципальными  властями и органами местного  самоуправления, могут варьироваться  даже в пределах одной страны. В большинстве случаев управление  как таковое либо отсутствует,  либо находится на начальной  стадии своего развития. Даже  в США - с их богатой практикой  управления частной недвижимой  собственностью - найдется лишь несколько  городов, деятельность которых  в сфере управления муниципальным  имуществом можно назвать успешной, а опыт могли бы использовать представители других местных самоуправлений. Для большинства стран характерной чертой является отсутствие политической воли к более продуктивному использованию муниципального имущества, к улучшению отчетности, к увеличению прозрачности и усовершенствованию практики управления имуществом.

В странах, как с рыночной, так  и нерыночной экономикой наблюдается  поразительное сходство в практике управления государственным недвижимым имуществом. Структура управления в  этих странах крайне нечеткая. Зачастую вообще неизвестно, какая недвижимость находится в распоряжении органов  управления, а существующие данные по этому вопросу бывают скудны. В целом процесс управления фрагментирован.

Каждый объект имущества рассматривается  по отдельности, в режиме реагирования на проблемы. Обслуживание и ремонт не производятся своевременно, откладываются  на будущее и имеют некачественный характер. Многие пользователи недвижимости не имеют договоров аренды и соответственно не платят арендной платы. Наличие имущества  не отражается в плане бухгалтерских  счетов или в финансовых отчетах. Более того, решения в сфере  управления подвержены политическому  вмешательству. Иными словами, государственное  недвижимое имущество зачастую рассматривается  как «бесплатное благо», за которое  пользователи ничего не платят и которое  не имеет никакого отношения к  вопросам эффективности и результативности деятельности правительства.

Даже в условиях прямой демократии, например в Швейцарии, у граждан  сложилось иллюзорное представление, что при соблюдении демократических  порядков эффективность управления имуществом гарантирована. В системах, основанных на римском праве, упор делается на наличие объектов, но никак не на их обслуживание, использование  их экономического потенциала и управление ими. Вероятнее всего, такой акцент на факте владения собственностью, по сути, смутно проявляется во многих странах и затмевает вопросы эффективного управления имуществом. Этим негласным принципом руководствуются политики, которые считают, что избирателей больше волнует удержание прав на общественное имущество, чем его рациональное использование.

 Политика часто играет ключевую  роль в принятии правительственных  решений в сфере управления  недвижимым имуществом. Это отличает  данную сферу от частного сектора  и усложняет применение моделей  управления имуществом из частного  сектора. Устранение политического  влияния на принятие решений  о муниципальной недвижимости, в  городах США, можно смело сравнить  с практикой «очистки пляжа  от песка». Политики часто проявляют  законный и обоснованный интерес  к управлению общественным имуществом. Сфера их интересов в данной  области может варьироваться  от темы поддержки экономического  развития до ответов на вопросы,  вызывающих у их избирателей  озабоченность. Важно учитывать  превратности политики, ее влияние  на управление недвижимым имуществом, а также принятие решений.

 И, наконец, даже в странах,  в которых регулярно проводятся  реформы, на доработку программ  и получение результатов уходит  долгое время, которое может  исчисляться десятилетиями.

 

 

 

 

 

Глава 2 Анализ принципов  и механизма формирования арендной платы 
2.1. Анализ механизма формирования арендной платы для федеральной собственности.

Постановлением Правительства  Российской Федерации от 10.02.94   № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» Минимуществу России (Госкомимуществу России, Мингосимуществу России) делегированы права по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности.

Данным Постановлением также  определено, что в компетенцию  Правительства Российской Федерации  входит определение порядка использования  административных зданий и служебных  помещений, находящихся в федеральной  собственности и предназначенных  для размещения федеральных органов  исполнительной власти и государственных  учреждений.

Были приняты ряд законов, дающих право отраслевым федеральным  органам исполнительной власти согласовывать  сдачу в аренду федерального недвижимого  имущества подведомственных им предприятий  и учреждений.

Среди них Федеральный  Закон от 25.08.95 № 153-ФЗ «О федеральном  железнодорожном транспорте» «Об  образовании», «О федеральной почтовой связи»

Постановлением Правительства  Российской Федерации от 27.03.97 № 342 государственным  научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти, российской академии наук и  отраслевым академиям наук предоставлено  право сдавать в краткосрочную (до одного года) аренду без права выкупа временно неиспользуемое имущество, относящееся к федеральной собственности, в том числе недвижимое. При этом 70% средств, получаемых от аренды указанного имущества, направляется организациями-арендодателями на их содержание и развитие, а 30% перечисляется в федеральный бюджет.