Арендная плата: принципы и механизмы формирования

Предоставленные этим рядом  законов льготы по перечислению арендной платы в бюджет оцениваются в 1150 млн. рублей. Причем более половины этой суммы приходится на долю Министерства путей сообщения Российской Федерации, 16 % приходится на долю Российской академии наук и отраслевых академий, 8% составляет доля Министерства науки и технологий Российской Федерации и т. д.

Существует  договор аренды федерального недвижимого имущества.

Стандартный договор аренды помещений в зданиях и сооружениях  являющихся федеральной собственностью, состоит из основного текста и  двух приложений к договору аренды.

Приложение № 1 - это ведомость  о составе передаваемых в аренду помещений. В ней указываются  адрес арендуемого здания и общая  площадь арендуемых помещений, данные о количестве квадратных метров, приходящихся на полезную площадь, на коридор и  лестничную клетку в отдельности, из которых затем складывается общий  метраж арендуемых помещений.

Приложение № 2 к договору это расчет годовой арендной платы  за нежилое помещение (здания, сооружения). Данное приложение является важнейшей частью договора аренды, поэтому требует правильного и точного составления. Один из примеров расчета рассмотрен в приложении к данному реферату.

После того, как подготовлен  договор и составлена ведомость  о передаваемых помещениях, произведен расчет арендной платы, договор опечатывается  в Минимуществе России и направляется на регистрацию в Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрацию).

В настоящее время методика расчета арендной платы за пользование  федеральным недвижимым имуществом утверждена распоряжением Минимущества России от 23.06.2000 № 110-р.

В целях повышения эффективности  использования государственного имущества, увеличения поступлений в федеральный  бюджет доходов от передачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности  нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными в г. Москве Минимуществом России в настоящее время разработан порядок расчета годовой арендной платы.

Порядком установлена  средняя стоимость строительства  одного квадратного метра нежилого помещения в г. Москве, которая  соответствует базовому размеру  стоимости строительства одного квадратного метра, установленному правительством Москвы и составляет 4150 руб. за кв. м. Определена также минимальная ставка годовой арендной платы за один квадратный метр общей нежилой площади в размере 306 руб.

Используются границы  зон территории г. Москвы и перечень магистралей общегородского значения, установленные правительством Москвы.

Данной методикой расчета  в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для арендаторов, ведущих  капитальный ремонт или реконструкцию  арендованных ими находящихся в  федеральной собственности нежилых  помещений (зданий, сооружений), договором аренды может предусматриваться зачет в счет арендной платы стоимости производимых ими ремонта или реконструкции в соответствии со сметой на выполнение соответствующих работ.

Причем величина арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности  нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными в г. Москве, не может  быть ниже минимальной ставки годовой  арендной платы за один квадратный метр.

Ниже приведен порядок  расчета годовой арендной платы :

Площадь нежилых помещений (зданий, сооружений)(S) :

подвалы кв. м

цокольный этаж кв. м

наземная часть - кв. м

чердак (мансарда) - кв. м

Средняя стоимость строительства 1 кв. м нежилого помещения в г.Москве

(Сс) (4150 руб.) 

Минимальная ставка годовой  арендной платы (306 руб.)

1. Коэффициент пригодности  (Кпр)

Кпр = (100% - % износа) / 100%

2. Коэффициент качества  строительного материала (Км)

- кирпич -1,5

- железобетон, прочие - 1,0

- смешанные (деревянно - кирп.) - 0,8

- дерево - 0,6

3. Коэффициент типа здания (Кт)

- производственное, складское  (неотапливаемое) - 0,3

- производственное, складское  (отапливаемое) - 0,5

- прочие -1,0

4. Коэффициент зоны территории  г. Москвы (Кз)

- зона 1а - 2,0 зона 3 - 1,2

- зона 1б - 1,7 зона 4 - 1,0

- зона 2 - 1,5 зона 5 - 0,8

5. Коэффициент типа деятельности (Ктд)

Коэффициент типа деятельности (Ктд) определяется в зависимости от кода ОКОНХ, соответствующего виду деятельности арендатора, осуществляемой в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), что может быть подтверждено целью использования имущества, предусмотренной договором аренды, соответствующей лицензией, выданной арендатору, а также иными документами. В случае, если в указанном порядке не представляется возможным определить вид деятельности арендатора в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), для определения Ктд используется код ОКОНХ арендатора, соответствующий виду деятельности арендатора, для которого предусмотрен максимальный Ктд.

Ктд = 3,0

- банк, пункт обмена валют,  казино, ночные клубы;

Ктд = 2,4

- организации, осуществляющие  операции с ценными бумагами  и валютой (кроме организаций,  для которых Ктд = 3,0), лизинговые компании, организации, осуществляющие инвестиционную, аудиторскую и рекламную деятельность, биржи;

- центры и бюро, осуществляющие  информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому  и программному обеспечению, по  созданию программных продуктов;

- организации, осуществляющие  операции с недвижимостью, риэлтерскую  деятельность;

- нотариальные и адвокатские  конторы, юридические консультации;

- страховые компании;

- организации, осуществляющие  инжиниринг;

Ктд = 2,0

- гостиницы, мотели, кемпинги;

Ктд = 1,8

- организации, осуществляющие  маркетинговые исследования, консультации  по вопросам коммерческой деятельности  и финансам, а также оказывающие  посреднические и снабженческие  услуги (кроме организаций, для  которых Ктд = 2,4);

- сыскные и охранные  бюро;

- предприятия оптовой  торговли;

- художественные салоны  и выставочные залы, в том числе  ведущие реализацию;

- рестораны, бары;

- бани и сауны;

- парикмахерские и косметические  кабинеты типа "люкс";

- залы игровых автоматов,  дискотеки;

- автосервис;

Ктд = 1,5

- закусочные системы быстрого  питания (типа "Макдональдс"), пиццерии;

- склады, базы, терминалы  временного таможенного хранения;

- информационные агентства,  видео- и аудиостудии;

- кафе;

- организации, предоставляющие  услуги электро- и радиосвязи;

Ктд = 1,4

- телефонные станции,  почтовые организации, телеграфы,  телефонные узлы и станции;

- предприятия розничной  торговли;

- экскурсионные и туристические  бюро;

Ктд = 1,2

- автошколы;

- негосударственные строительные  организации;

- негосударственные лечебницы,  клиники, медкабинеты;

- кулинарии, столовые;

- научные и проектные  организации, проводящие прикладные  исследования и опытно-конструкторские  разработки;

- конторы вторсырья, пищевых  отходов;

- транспортные организации;

- организации, осуществляющие  производственную деятельность (кроме  организаций, для которых Ктд =2,4 или 1,0);

Ктд = 1,0

- цирки, театры;

- государственные лечебницы,  клиники, медкабинеты (*);

- учебные заведения, дающие  высшее, среднее специальное, среднее  образование;

- государственные строительные  организации(*);

- спортклубы, спортзалы;

- государственные унитарные  предприятия, в том числе дочерние (*);

- опытные станции, лаборатории,  опытные заводы;

- киностудии;

- предприятия народных, художественных  промыслов;

Ктд = 0,9

- фирмы по организации  санитарной очистки, уборки и  озеленения города;

- ветклиники;

- фабрики-кухни;

Ктд = 0,8

- группы дошкольного воспитания;

- общественные движения, партии, союзы, объединения, профсоюзы,  благотворительные фонды.

Для иных организаций Ктд = 1,0.

6. Коэффициент качества  нежилого помещения (Кнж)

Кнж = 6.1 + 6.2 + 6.3 + 6.4

6.1. Расположение помещения

- в отдельно стоящем  здании - 0,54;

- в надземной встроенно-пристроенной  части - 0,49;

- на чердаке (мансарде) - 0,26;

- в цокольном этаже  - 0, 22;

- в подвале - 0,19;

6.2. Степень технического  обустройства

- водопровод, канализация,  горячая вода, центральное отопление  - 0,27;

- водопровод, канализация,  центральное отопление - 0,16;

- водопровод, канализация  - 0,10.

6.3. Высота потолков в  арендуемом помещении (в случае, если арендуется несколько помещений  - средняя по указанным помещениям, а если аренду сдается здание  в целом - средняя в здании)

- свыше 3,0 м - 0,07;

- от 2,60 м до 3,0 м - 0,04;

- менее 2,60 м - 0,02.

6.4. Удобство коммерческого  использования

- местонахождение от станции  метро в радиусе 200 м или  в пределах бульварного кольца - 0,54;

- выход на общегородские  магистрали или в пределах  садового кольца - 0,32;

- выход на прочие транспортные  магистрали или отсутствие выхода  на транспортные магистрали - 0,19.

7. Коэффициент типа организации  (Кто)

- для некоммерческих организаций  - в размере 0,075;

- для малых предприятий,  производство собственной продукции  которых составляет не менее  75 процентов общего объема реализуемых  ими товаров и услуг, - в размере  0,1;

- для иных организаций  - в размере 0,125.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

Ап = Сс х Кпр х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж х Кто х S

В заключении рассчитывается годовая арендная плата за 1 кв. м  Ап/S ( руб/ кв. м.) и соответственно сумма ежемесячных платежей (руб.).

 

 

 

2.2 Анализ механизма формирования арендной платы для муниципальной собственности.

 

В настоящий момент муниципалитеты выступают скорее в роли менеджеров или управленцев той или иной территории, задачами которых является организация процесса производств  необходимых этой территории благ, с привлечением всех заинтересованных субъектов местного хозяйства. Эта  деятельность не может быть ограничена производством ограниченного числа  благ на исключительно муниципальных  предприятиях, так как возможности  бюджетного финансирования развития таких  предприятий крайне ограничены. Наиболее перспективными формами работы является развитие концессионных форм частно-муниципального сотрудничества, арендных отношений с большим числом разнообразных частных хозяйствующих субъектов, включения их в процессы создания благ для местного сообщества. Данный подход составляет основу принципиально нового типа муниципального управления - корпоративного типа, рассматривающего муниципалитет как корпорацию - группу объединенных общими интересами и общим правительством субъектов.

Основным правовым документом, регулирующим вопросы управления, и распоряжениями объектами муниципальной собственности является Положение о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности муниципального образования. Положение устанавливает общие принципы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности и включает в себя следующие разделы:

порядок формирования и ведения  Реестра муниципальной собственности города;

порядок передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в муниципальную собственность;

порядок формирования и использования  муниципального залогового фонда;

порядок управления и распоряжения муниципальным имуществом, входящим в муниципальную казну города;