Арендная плата: принципы и механизмы формирования

Аренду сравнивают с получением кредита в том смысле, что арендатор  обязан делать регулярные платежи, а  неспособность выполнения своих  обязательств может привести к банкротству. Поэтому оценка целесообразности аренды выполняется на основе методики расчета  цены заемного капитала.

Рассмотрим вышеизложенное на примере предприятия ООО «Вымпел». Предприятию необходимо оборудование стоимостью 400 000 рублей, который будет использоваться в течение 5 лет. Перед предприятием стал выбор, будет ли он куплен за счет ссуды или взят в аренду.

Для покупки оборудования банк готов предоставить предприятию  необходимую сумму под 10% годовых  на 5лет. При этом предприятию придется выплатить банку 40 000 рублей как процент в конце каждого года и погасить 400 000 рублей в конце пятого года.

Но предприятие может  получить оборудование в аренду на 5 лет, по цене 500 000 рублей, выплачивая 150 000 рублей в конце каждого года. В целях налогообложения стоимость оборудования может быть списана в течение 5 лет, а остаточная стоимость актива по истечении 5 лет будет равна нулю. Ставка налога на прибыль составляет – 30%.

Для анализа целесообразности того или иного варианта предприятие  выполнило сравнение затрат при  аренде и покупке с использованием техники дисконтирования:

Оценку денежного потока в случае покупки.

Таблица 2-Данные для анализа целесообразности покупки оборудования.

Показатели	Год
	1	2	3	4	5	Итого тыс.р
Возврат кредита	80	80	80	80	80	400
Остаток кредита	320	240	160	80	-	-
Проценты за кредит	40	32	24	16	8	120
Общая сумма платежа	120	112	104	96	88	520
Налоговая льгота по процентам  за кредит	-12	-9,6	-7,2	-4,8	-2,4	-36
После налоговая ст-ть кредита	108	102,4	96,8	91,2	85,6	481
Амортизация за 5 лет	80	80	80	80	80	400
Налоговая льгота на амортизацию	-24	-24	-24	-24	-24	-120
Налог на имущество	+4	+3,2	+2,4	+1,6	+0,8	+12
После налоговая ст-сть объекта	88	81,6	75,2	68,8	62,4	376
Дисконтированная ст-сть объекта	80	67,4	56,4	47	38,8	289,6

 

В данной таблице мы подробно обследовали оборудование при покупке  средства по условиям банка.

Оценка денежного потока в случае аренды

Таблица 3 - Данные для анализа целесообразности аренды актива.

Показатели	Год
	1	2	3	4	5	Итого тыс.р
Арендные обязательства	100	100	100	100	100	500
Налоговая льгота	-30	-30	-30	-30	-30	-150
После налоговая ст-сть объекта	70	70	70	70	70	350
Дисконтированная стоимость  объекта	63,6	57,8	52,6	47,8	43,5	265,4

 

В данной таблице мы исследовали  оборудования при аренде средства.

Выбор наиболее дешевого варианта финансирования.

При сравнении данных таблиц и таблицы мы видим, что предприятию  ООО «Вымпел» выгоднее приобрести оборудование при его аренде, об этом свидетельствуют  следующие показатели:

чистый эффект аренды, который  рассчитывается следующим образом:

Чистый Приведенные Приведенные

эффект = затраты - затраты

аренды на покупку по аренде

289 600 рублей – 265 400 рублей = 24 200 рублей

Показатель чистого эффекта  аренды положителен, а это говорит  о том что, аренда является более  выгодной для предприятия.

Сравнивая общий показатель после налоговой стоимости объекта  приведенный в таблице и в  таблице аренда обходится предприятию  на 26 000 рублей (376 000 – 350 000) выгоднее чем, покупка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Организационное предложение по совершенствованию методики

 

Муниципальная недвижимость, находящаяся в ведении Комитета по управлению муниципальным имуществом - это экономическая основа городского самоуправления г. Воскресенска, один из основных источников дохода городского бюджета. Основную часть дохода бюджета города от использования муниципального имущества составляют средства от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда, при этом арендная плата, полученная от объектов, переданных в аренду, составляет 30% от дохода от использования муниципального имущества. Общая площадь муниципального нежилого фонда г. Воскресенска, передаваемого во временное владение (пользование) на 1.01.11г., составляет 420,4 тыс. кв. м. Площадь объектов, переданных в аренду, - 240,0 тыс. кв. м, что составляет 57,2% от общей площади. Общая площадь объектов муниципального нежилого фонда, переданных безвозмездно, составляет 180,4 тыс. кв. м., т.е. 42,8% от всех площадей. Ежегодно происходит увеличение площадей муниципального нежилого фонда : 2006 г. – 216, 2007 г. – 418, 2008 г. – 272, 2009 г. – 582, 2010 г. – 67, 2011 г. – 22 объекта за счет следующих резервов:

- прием нежилых помещений  в муниципальную собственность  наряду с приемом ведомственного  жилья;

- прием зданий-памятников  местного значения а муниципальную собственность;

- проведение постоянной  инвентаризации нежилого фонда  с привлечением всех балансодержателей  с целью выявления неэффективно  используемых площадей, бесхозяйных  объектов и перевода их в  арендный нежилой фонд.

В 2011 году сдано в аренду 1605 объектов муниципального нежилого фонда общей площадью 257465 кв.м.

Для повышения эффективности  работы с муниципальным нежилым  фондом сложилась определенная система работы по сдаче в аренду нежилых объектов. План начислений арендной платы за 2010г. составляет 130,0 млн. руб., фактически начисления произведены на сумму 156,1 млн. руб. Поступление арендой платы составило 154,8 млн. руб., т.е. в 1,6 раза больше, чем в 2009 году, в том числе получено пени и штрафов в размере 0,6 млн. руб. Перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.11 г. составило 24,8 млн. руб. Значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет достигнуто в результате целенаправленной работы по:

• совершенствованию методики расчета арендной платы,
• сдаче помещений в аренду на конкурсной основе,
• заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств;
• выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;
• передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды;
• по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов.

Совершенствование методики. С 2010г. действует Методика расчета арендной платы, скорректированная с учетом стоимости аренды на вторичном рынке путем увеличения значений коэффициентов территориально-экономических зон, вида деятельности арендаторов и др. На 2009г прошло повышение на 20% размера базовой ставки стоимости 1кв. м. здания от 8700 до 10500 руб. Базовая ставка сформирована на основе стоимости строительства 1 кв. м. Передача в аренду неиспользуемых помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений, позволила получить в 2009г. 4,8 млн. руб., в т.ч. по учреждениям образования - 3,3млн.руб С 2009 введена повременная арендная плата, рассчитываемая пропорционально доле времени использования помещений, так называемая почасовая аренда. Это позволило использовать спортивные залы муниципальных образовательных учреждений в вечернее время и выходные дни для организации спортивных секций, занятий с детьми и подростками. Более того, в текущем году заключены договоры с организациями города и частными лицами для проведения оздоровительных занятий взрослых и детей. Всего на 1.01.11. заключено 42 договора почасовой аренды, что позволило дополнительно получить в 2011г - 170,2 тыс. руб. Передача объектов в аренду на конкурсной основе. При наличии нескольких заявок на объект заключение договоров аренды осуществляется на конкурсной основе (т.е. по конкурсной цене), в т.ч. отдельные договоры аренды предусматривают договорную цену выше расчетной. На 1.01.11. по договорной (конкурсной) цене заключено 31,7% (461договор) договоров аренды, что позволило дополнительно получить в бюджет города .- 7,1млн..руб. Сводный план по этой статье дохода составляет 1000,0 тыс. руб. за 2009 год.

Безвозмездное пользование

В 2010г. подготовлен проект изменений в Положение “О порядке передачи в безвозмездное пользование объектов муниципального нежилого фонда г. Воскресенска».

Выпадающие доходы составляют 66,7 млн. руб. Площади, переданные безвозмездно, распределяются следующим образом:

• 27,4% занимают органы городского самоуправления, муниципальные учреждения культуры, образования, здравоохранения;
• 58,4% передано по решению городской Думы (в т.ч. МПЖХ);
• 10,8% передано правоохранительным органам, судам, прокуратуре, военным комиссариатам (в общем случае долгосрочные договоры);

В муниципальной собственности  муниципального образования - города Воскресенска в настоящее время находится 353 объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 179 340 кв.м., которые передаются в безвозмездное пользование.

Из них:

1) Объекты муниципального  нежилого фонда, переданные в  безвозмездное пользование структурам  федерального уровня подчинения.

43 объекта площадью 37 330,8 кв.м.

2) Объекты муниципального  нежилого фонда, переданные в  безвозмездное пользование структурам  областного уровня подчинения.

11 объектов площадью 8 487,0 кв.м.

3) Объекты муниципального  нежилого фонда, переданные в  безвозмездное пользование структурам  муниципального уровня подчинения 

238 объекта площадью 127 715,4 кв.м.

4) Объекты муниципального  нежилого фонда, переданные в  безвозмездное пользование прочим  лицам

61 объект, общая площадь  которых составляет 10 201,8 кв.м.

Вопросами аренды муниципального нежилого фонда занимается отдел  недвижимости и контроля исполнения договоров в количестве 12 человек.

Отдел действует в целях  контроля за эффективным использованием нежилого муниципального фонда г.Воскресенска, а также обеспечением его сохранности в интересах городского сообщества.

На отдел возложены  следующие функции:

1. Подготовка документов  для заключения договоров аренды (пользования) и оформление договоров  аренды (пользования) объектов муниципального  нежилого фонда в порядке, определенном  законодательством РФ.

2. Передача объектов муниципального  нежилого фонда, сданных в аренду (пользование), в порядке, определенном  законодательством РФ, по акту  приема-передачи.

3. Контроль за исполнением условий договоров аренды (пользования) объектов муниципального нежилого фонда и оформление соответствующих актов.

4. Досудебное урегулирование  споров в связи с неиспользованием  или ненадлежащим исполнением  условий договоров аренды (пользования)  объектов муниципального нежилого  фонда.

5. Подготовка документов  для решения споров в судебном  порядке в связи с неисполнением  или ненадлежащим исполнением  договоров аренды (пользования) объектов  муниципального нежилого фонда.

6. Выявление неиспользуемых, используемых не по назначению, а также используемых без правовых оснований муниципального нежилого фонда.

7. От имени Комитета  и администрации города представление  и защита в суде интересов  по вопросам, входящим в компетенцию  отдела.

8. Подготовка проектов  постановлений, распоряжений мэра  города, городской Думы, распоряжений  председателя Комитета по вопросам, входящим в компетенцию Отдела.

9. Подготовка предложений,  замечаний об изменении, отмене  несоответствующих законодательству  актов мэра города, городской  Думы, Комитета по вопросам, входящим  в компетенцию Отдела.

10. Ведение учета и инвентаризации  объектов муниципального нежилого  фонда города, обеспечение его  сохранности.

11. Рассмотрение в установленном  законодательством РФ порядке  ходатайств, обращений, жалоб организаций  и граждан по вопросам, входящим  в компетенцию Отдела.

12. Участие в комиссиях,  совещания и иных мероприятиях  по решению вопросов, входящих в компетенцию Отдела.

13. Подготовка отчетных, информационных  и справочных материалов по  результатам работы Отдела.

14. Внедрение прогрессивных  методов осуществления контроля  и ведение базы данных по  вопросам, входящим в компетенцию  Отдела.

В настоящее время можно  констатировать, что наиболее сложный  этап преобразования в Комитете системы  сдачи в аренду нежилых помещений  остался позади. Но несмотря на все усилия есть категория арендаторов, имеющих задолженность по арендной плате, а также практически безнадежную к взысканию. Специалистами Комитета постоянно отслеживается задолженность арендаторов: в случае наличия долга направляются предупреждения, ежемесячно проводятся совещания с должниками. Политика администрации г. Воскресенска при проведении приватизации объектов муниципальной собственности была направлена на повышение эффективности деятельности предприятий города, привлечение инвестиций в производство и сферу обслуживания, развитие конкуренции. Приватизация муниципальной собственности началась в 1992 году. Ретроспектива приватизации объектов муниципальной собственности по отраслям и по годам представлена в Приложении П. Показателем приватизации объектов муниципальной собственности является поступление денежных средств в местный бюджет: в 2007 г. – 5,4 млн.руб., 2008 г. – 7 млн.руб., в 2009 г. – 12,3 млн.руб., в 2010 г. – 17,7 млн.руб., в 2011 г. – 42,7 млн.руб. Приватизаций муниципальной собственности занимается отдел приватизации и организации продаж в количестве 5 человек.