Анализ деятельности риелторской фирмы

Общий экономический  потенциал региона оказывает  определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения.

Строительство нового жилья  происходит все больше за счет частных  инвесторов и застройщиков на фоне постоянно уменьшающейся доли бюджетных источников. Динамично растут объем коммерческой застройки и общее предложение многоквартирного и многоэтажного жилья на первичном рынке. Устойчивой тенденции роста объемов строительства индивидуального и малоэтажного жилья не наблюдается. Сказывается Недостаток инженерно подготовленных участков.

Доля нового непанельного строительства значительно превышает  долю панельного. Преимущественной технологией  строительства является кирпичное домостроение. Практика монолитного домостроения в N находится на начальном этапе.

Строители учатся более  оперативно реагировать на любые  изменения запросов рынка. Все большее значение приобретают конкурентные качества, связанные непосредственно со стимулированием сбыта.

Объемы строительства упали за 10 лет более чем в 10 раз. А если учесть Что сейчас стремятся строить в основном квартиры большие (80-140квм.) в то время, как раньше строили одно-, двухкомнатные (30-50квм.), то очевидно, что новых квартир предлагается на рынке недвижимости в 20-25 раз меньше, чем раньше, лет 10 назад.

Накануне дня строителя  в Доме Союза журналистов Байкальская  региональная ассоциация строителей провела пресс-конференцию, на которой крупные застройщики города подвели предварительные итоги строительного сезона 2006 года и сообщили о прогнозах на 2007 год. Прогнозы оказались не утешительными – рост цен на новое жилье может составить более 25%. Ситуацию прокомментировал ген.директор ФСК «Новый город» Александр Битаров, который заявил, что не видит в этом особого повода для беспокойства и считает, что представление об N, как о городе с завышенными ценами на недвижимость, ошибочно. Есть регионы, где недвижимость дороже в полтора-два раза.

По итогам: ООО «Востсибстрой» сдал 20 тыс. кв.м жилья в 2005 году, 77 тыс. кв.м – план этого года и 110 тыс. кв.м перспектива следующего года. ЗАО «Труд» планирует в два раза увеличить объемы строительства в следующем году до 35 тыс. кв.м с 17 тыс. кв.м в этом году. ФСК «Новый город» до конца этого года введет в эксплуатацию 25 тыс.кв.м и технически готова к 40 тыс. кв.м в 2007 году. Руководители многих строительных компаний заявляют о готовности увеличить объемы в полтора-два раза, но все ссылаются на отсутствие удобных строительных площадок. 80% всех объемов строительства составляет точечная застройка. Один из вариантов решения этой проблемы – расширение границ города. Но освоение новых участков подразумевает под собой развитие инфраструктуры, коммуникаций и сетей  с нуля. Сегодня застройщики не готовы самостоятельно в полном объеме обеспечить такие участки инженерными коммуникациями, тепловыми и электрическими сетями, системой водоснабжения и канализации. Строительство новых микрорайонов в N строители считают невозможным до 2010 года.¹³

2.2.2. Анализ рынка вторичного  жилья г. N

На вторичном рынке  жилья в г. N сложилась следующая  ситуация.

Самый высокий рост цен  за последние три года отмечен  на вторичном рынке жилья N в 2006 году. С января по ноябрь 2006 года средняя  стоимость квартир выросла на 50-60%.

Специалисты единогласны  в оценке: рынок не совсем стабильный.

Рост цен обусловлен, прежде всего, следующими причинами:

1. достаточно высокий  спрос на недвижимость у населения  и организаций;

2. за последний год  населению выдано много субсидий;

3. возросло количество  кредитных учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию;

4. относительно низкие  темпы строительства жилья и  коммерческой недвижимости.

В ближайшее время  каких-либо тенденций на снижение цен  и темпа их роста не предвидится, видимо без государственной помощи в регулировании цен ничего на рынке изменить не удастся.

Средняя удельная цена одного квадратного метра общей площади  квартиры для N за первый квартал 2007 года составила 16000 рублей. Средняя минимальная стоимость квадратного метра жилья 7970 рублей, средняя максимальная 28 090 рублей.

Стоимость жилья учитывалась  с учетом комиссионных агентств - недвижимости. В зависимости от количества комнат в квартире, средняя цена одного квадратного метра общей площади, сложилась следующим образом, представленным в таблице 4.

Наибольший рост стоимости  квадратного метра, по сравнению  с концом прошлого года, наблюдается  в секторе одно и двух комнатных  квартир.

В ценовой категории  лидирует Кировский район. Это можно  объяснить не только близостью к  географическому центру г. N, но и наиболее развитой инфраструктурой, т.е. большое количество школ, больниц, магазинов, организаций досуга (кинотеатры, театры, рестораны и т.д.).

Октябрьский район, с  его не менее удачной общей  инфраструктурой занимает второе место. Этот район включает в себя ряд престижных спальных микрорайонов (например, Солнечный), которые «вытягивают» цену предложения вверх.

 

Таблица 4

Средняя удельная цена предложения  квартиры, по количеству комнат

в 2006 году (тыс. руб./кв.м.)

Количество комнат	Цена
1-комнатные	30
2-комнатные	28.8
3-комнатные	28.0
4-комнатные	27.0
5 -комнатные	27.3

 

Средняя удельная пена 1 кв.м. общей площади рассчитывалась с доверительной вероятностью 0.95.

По количеству выставленных на продажу квартир продолжают лидировать Свердловский и Октябрьский районы города.

 

Таблица 5

Средняя удельная цена предложения  квартиры по районам города

в 2006 году (тыс, руб./кв.м.)

Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
Кировский	38 – 40
Октябрьский	32 – 35
Свердловский	28 – 30
Ленинский	26 – 28
Куйбышевский	24 – 25

 

Свердловский и Ленинский  районы, неплохие по своей инфраструктуре, но проигрываю по географическому местоположению (Ленинский) и по своей «раскинутости» - Свердловский. Хотя отдельное сравнение  цен предложения, например, по квартирам улучшенной планировки в Академгородке или в Университетском не уступает аналогичному варианту в Октябрьском районе. А вот ряд «удаленных» микрорайонов - Юбилейный, Синюшина гора, Первомайский, Радужный - довольно неплохих по своей сути («город в городе») снижают цену предложения по всему Свердловскому району.

2.2.3. Обзор рынка коммерческой  недвижимости г. N

На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается дефицит  недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. N в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. N.

Одной из особенностей рынка  коммерческой недвижимости в наступившем 2006 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения. Как следствие - рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв.м. офисных площадей колеблется в пределах 28 000 – 50 000 рублей в зависимости от района города, расположения и состояния. Из-за дефицита площадей, происходит перепрофилирование квартир на первых этажах в торговые и офисные помещения. Учитывая это последнее время многие строительные компании при проектировании зданий, отводят первые этажи под коммерческую недвижимость.

Ниже приведены месячные арендные ставки на различные типы коммерческой недвижимости (см. табл. 6). Как показывают результаты анализа, наибольшим спросом пользуются помещения до 30 кв.м. в центре города.

Складские помещения делятся в свою очередь на отапливаемые и не отапливаемые, стоимость первых выше приблизительно на-10-15%.

 

Таблица 6

Ставки арендной платы  на различные типы коммерческой недвижимости

в 2006 году (рублей)

Район	Ставка арендной платы
	min	max
Офисные помещения
Кировский район	600	1500
Октябрьский район	600	900
Свердловский район	550	750
Куйбышевский район	400	500
Ленинский район	350	380
Складские помещения
Кировский район	200	400
Октябрьский район	180	200
Свердловский район	130	180
Куйбышевский район	100	140
Ленинский район	80	110
Торговые помещения
Кировский район	600	2000
Октябрьский район	450	800
Свердловский район	350	500
Куйбышевский район	300	450
Ленинский район	250	350

 

Хотелось бы более  подробно рассмотреть сегмент рынка - торговые площади. Прежде всего о том, как обстоит ситуация с формированием цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена аренды. На сегодняшний день цена за один квадратный метр в центре города на центральных улицах доходит до 2 000 рублей в месяц. И, тем не менее, спрос на данные площади достаточно стабилен. Особенно пользуются спросом торговые помещения на первом этаже с отдельным входом.

Подводя итог можно сделать  вывод, что, несмотря на стабилизацию на первичном и вторичном рынке  недвижимости, рынок коммерческой недвижимости остается по-прежнему привлекательным в инвестиционном плане. Повышенный интерес московских компаний к регионам, в том числе и к городу N, а так же дефицит площадей может привести к росту Цен, особенно в секторе торговых и офисных помещений классов «А» и «В». К сожалению, в N мало зданий, соответствующего класса. Например, «Байкал бизнес центр», можно отнести только к классу «В».

Представленный анализ ориентирован на описание общей ценовой  ситуации на рынке недвижимости г. N.

В результате проведенного анализа можно сделать вывод  о необходимости государственного вмешательства на рынок жилья N, так как цены на жилье на этом рынке остаются не достижимыми для большей части населения. Качество жилищного фонда не соответствует ценам, сложившимся на рынке. Путем государственного регулирования возможно добиться снижения цен, тогда в некоторой степени увеличиться доля людей, способный самостоятельно улучшить жилищные условия.

2.3. Прогноз  состояния рынка

 

Рассматривая прогнозы на состояние рынка жилого фонда, хотелось бы оттолкнуться, прежде всего, от программ, разрабатываемых администраций  города. Данные программы направлены на обеспечение жильем coциально необеспеченных слоев населения, таким образом явно выражена направленность использования старого жилого фонда, что не повлечет за собой количественного или качественного увеличения характеристик жилья. В последнее время в N наблюдается повсеместный экономически не обоснованный рост цен на жилье как сдаваемое в аренду, так и продаваемое. Прежде всего, это обусловлено небольшими объемами жилого фонда и перенаселенностью городской части области, а именно г. N. Город является студенческим центром и потому арендуемое жилье пользуется бешеным спросом, что «гонит» цены вверх до невообразимых и несопоставимых с уровнем жизни высот. В данном направлении предпринимаются определенные шаги администрацией, но реально помочь сможет, конечно же, только строительстве нового недорогого жилого фонда, о чем сейчас активно ведутся дебаты:

Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлена концепция роптал рынка недвижимости г. N. Эта программа предусматривает  развитие земельных отношений, правового и информационного обеспечения, системы управления, эффективного налогообложения, ипотечного кредитования, и финансирования строительства реконструкции городской недвижимости, инфраструктуры недвижимого имущества.