Анализ деятельности риелторской фирмы

Основные фундаментальные  свойства недвижимости - неподвижность  материальность или непотребляемость, на которых базируются все стальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные  понятия между движимыми и  едвижимыми вещами. В Российской Федерации  подобным понятиям еще не присвоены  специальные термины, а за рубежом они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы здания, водопроводы, электрооборудование, лифт).

Таблица 2

Признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещае-мость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей	Прочная физическая и  юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости  в производственном процессе или  потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает инте-ресы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические  характеристики (местоположе-ние, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показа-телями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

ЧЭТЛ - любой набор  прав и интересов, не составляющих в  сумме полное (абсолютное) право  собственности на недвижимость или  ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями⁴.

Недвижимость можно  рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

- неподвижностью, т.е. постоянством месторасположения, фиксированностью и немобильностью;

-  уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своем роде;

-  неоднородность;

- долговечностью  существования и эксплуатации.

В экономическом смысле недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка;

• редкостью;
• дефицитностью; 
• развитостью;
• зависимостью   от  местоположения   объекта (влияния   качества   и степени использования земли и объектов на ней).

Классификация недвижимости это распределение объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Классификация помогает облегчить процесс изучения недвижимого имущества, быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации выступают элементы множества (здания, сооружения и т.д.), признаками - наиболее важные, практические свойства и характеристики объектов, которые выступают основанием для их группировки или деления (см. рис.1).

Иерархический метод  классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации  образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные здания (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совместным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации - метод, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

- наличие только одной  ступени классификации;

- разделение множества  объектов недвижимости может  осуществляться по разным признакам;

- высокая информационная  насыщенность.

По общей квалификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки⁵.

Объекты недвижимости разграничивают, кроме того, в зависимости от степени  износа, срока службы и соответственно утрате стоимости, способам их возмещения.

 

 

.

 

 

 

 

 

Рис. 1. Понятие о классификации  недвижимого имущества

 

Особыми объектами недвижимости выступают кондоминиумы и предприятия в целом.

Кондоминиум — это  совокупность элементов индивидуальной совместной собственности.

Предприятие в целом  представляет собой имущественный  комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и включает в себя все виду имущества, предназначенные для такой деятельности, в том числе: земельные участки; здания и сооружения, оборудование, инвентарь и сырье; продукцию, работу и услуги; фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания; другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды или других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

1.3. Особенности  рынка недвижимости

 

Рынок - это механизм или  институт осуществления контактов  между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или Ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансово капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие.

Недвижимость относиться к категории товаров, где в  свою очередь её обращение на рынке тесно связано с привлечением  финансово капитала, с использованием различных ресурсов и труда.

И, конечно, недвижимость зависит от таких особенностей, как:

1) взаимодействия спроса  и предложения;

2) высокий уровень  трансакционных издержек;

3) взаимовлияние первичного  и вторичного рынков недвижимости;

4) низкая ликвидность  объектов недвижимости;

5) многообразие рисков.

1.3.1. Понятие рынка  недвижимости

Рынок представляет собой  сферу проявления экономических  отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров.

В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами являются объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является одним из самых важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые другие рынки (труда, капиталов, ресурсов, товаров и услуг) не смогли бы существовать без недвижимости как таковой. В то время как сама недвижимость относится к категории товаров, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов услуг и финансового капитала.

Под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т.е. механизм, на который влияют желания участников рынка, а также различные социальные и политические факторы. Состояние рынка недвижимости наиболее адекватно отражает " экономическое благосостояние общества. Рынок определяет цену (ренту), которая устанавливается на различные виды недвижимости в разных регионах. О наличии рынка недвижимости можно говорить только в том случае, когда между желающими купить (покупателями) и желающими продать (продавцами) существует всеобщая договоренность приобретать и продавать имущество, добровольно выставляемое на рынок по рыночным Ценам.

По утверждению Дж. Фридмана и Н. Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Однако отечественной  практике больше соответствует такое  определение - рынок недвижимости - это совокупность сделок с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию в области недвижимости.

1.3.2. Классификация рынка  недвижимости

Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов  собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, рынок кондоминиумов, земельный рынок и другие. Как и все существующие рынки, они подразделяются на первичные и вторичные. Первичный рынок объединяет все, вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности, иначе говоря, совершаются сделки с объектами, впервые выставленными на продажу. Основными продавцами на этом рынке выступает государство (в лице федеральных, региональных и местных органов власти) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

Вторичный рынок есть ни что иное, как рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности у физического или юридического лица.

Уровень предложения на первичном рынке, особенно уровень предложения элитного жилья, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Рост предложения на вторичном рынке, обусловленный, например, ухудшением экологической обстановки, неизбежно приводит к обесценению недвижимости на первичным рынке.

Учет взаимовлияния  первичного и вторичного рынков позволяет  добиваться снижения издержек на создание новых объектов недвижимости.

Рынок недвижимости можно  сегментировать по различным параметрам. Например:

- географическому фактору - в каждом регионе, городе и даже районе города складывает уникальный рынок недвижимости;

- назначению объектов - рынок жилой недвижимости обнаруживает существенные отличия от рынков коммерческой, промышленной и сельскохозяйственной недвижимости;

- стоимости - рынок дорогой недвижимости весьма отличен от рынка сравнительно дешевой недвижимости;

- мотивам сделок - операции с недвижимостью совершают ради печения дохода, или в расчете на прирост стоимости объекта, или в елях укрытия доходов от налогообложения;

- правам собственности - сделки с недвижимостью могут предполагать переход от одного лица к другому: а) неограниченных прав собственности; б) сервитута (права ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); в) права на аренду; г) права на участие в кондоминиумах; д) права хозяйственного ведения; е) права оперативного управления; ж) права пожизненного ведения и др.

Основным следует признать деление рынка недвижимости на рынок жилья, рынка коммерческой недвижимости и рынка земельных участков.