Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

2001 жылдың шiлде айынан 2002 жылдың сәуiр айына дейiн  Астана мен Алматы қалаларында  алғашқы жоба iске асырылды.

Екi жылғы қызметiнде  Компания ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша  серiктес-банктер арқылы үй сатып алу және жөндеу жұмыстарына 4 млрд. тенге сомасыда 3 мың несиелердi берген. 2004 жылдың соңына дейiн ипотекалық несиелердiң көлемiн 15 млрд. теңгеге жеткiзудi жоспарлап отыр.

2002 жылы қарашада Компания  Қазақстанада алғаш рет ипотекалық облигацияларды 1,5 млрд теңгеге  3 жыл мерзiмге шығарды және 2003 жылы тамызда 10 жыл мерзiмге 3 млрд. теңгеде агеттiк облигациялардың алғашқы шығарылымын жасады.

ҚИК-ның ипотекалық несиелеу бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет етуде. Бастапқы қалыптасу уақытымен салыстырғанды ипотекалық несиелер нарығы өсу қарқынына ие болуда (12-кесте).

 

 

 

12-кесте. Ипотекалық несиелер нарығының мөлшерi

	I тоқ. 1999 ж.	II тоқ. 1999 ж	III тоқ. 1999 ж	IV тоқ. 1999 ж	I тоқ 2000 ж	II тоқ 2000 ж	I тоқ 2001 ж	II тоқ 2001 ж	II тоқ 2002 ж	I тоқ 2003 ж
Нарықтың көлемi, (млн  АҚШ долл.)	3	4	5	7	8	15	27	40	70	96
Өсуi, %		333	225	330	23	888	80	48	75	37
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң  мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

    

Өсу қарқының мардымсыздығы, бiрiншiден орташа жалақы мөлшерiнiң  төмендiгi мен, екiншiден несие бағасының  жоғарылығымен және несиелеу мерзiмiнiң  қысқалылығымен сипатталуда.

ҚИК соңғы жылдары  ипотекалық несиенiң халықтың қалың  жiгiне қолжетiмдi болу үшiн несиеге қойылатын сыйақы мөлшерлемесiн төмендету және берiлу мерзiмiн ұзарту мақсатында жұмыс жасауда.

2003 жылы құрылған Тұрғын  үй құрылыс банкiнiң өз жұмысын  бастауы, бiздiң ойымызша ипотекалық  несие нарығына ықпал етуге  тиiм емес. Себебi, ипотекалық несиелеу жүйесi негiзiнен жоғары және орта табысты азаматтарға арналған болса, ал тұрғын үй- жинақ жүйесi табысы төмен азаматтарға арналған. Сондықтан да олардың қызмет ету аймағы да өзара ажыратылады.

Ипотекалық нарықтың дамуына күш беретiн жаңа қаржы институттары болуы қажет. Оларға бiрiншiден Ипотекалық несиелердi кепiлдендiру қорын, несиелiк бюро және ұлттық аумақта ипотекалық сақтандыру мен айналысатын сақтандыру компаниялары жатады. Қазақстанда ипотекалық несиелердi сақтандыруды: Ипотекалық несиенi сақтандыру қоры және коммерциялық банктердiң тапсырмасы бойынша сақтандырушы компаниялар жүзеге асырады. Сонымен Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының операторларына (қатысушыларына) мыналарды жатқызуға болады:

Өзiнiң ипотекалық бағдаламалары  бар несиелiк мекемелер;

ҚИК – тiң бағдарламасы бойынша және онымен бiрге серiктес-  банктер ретiнде жұмыс жасайтындар;

Өзiнiң ипотекалық бағдарламалары бар және ҚИК-ы бағдардамасы бойынша  жұмыс жасайтын несиелiк мекемелер.

          Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық нарықтың ең iрi қатысушыларына, яғни 90%  берiлген несиелердiң үлесiн алатын мекемелерге: Казкоммерцбанк, Халық банкi, Банкцентркредит, Альянс банк, Астана финанс және АҚ “БТА ИПОТЕКА” жатады.мұндағы бастапқы екi операторлар өзiнiң бағдарламалары бойынша жұмыс жасайды, ал қалғандарының өзiндiк бағдарламалары бар және олар ҚИК- мен бiрге жұмыс жасайды.

Ипотекалық несиелердi сатып алуға және оларға қызмет көрсетуге  байланысты компания мен серiктес - банктер арасындағы қатынас өзара  жасалған Бас келiсiм – шартқа және ипотекалық куәлiктердi сатып алу және қайта сату келiсiм – шарт, компанияның мүлкiн сенiмдi басқару туралы келiсiм – шарт немесе қызмет көрсету туралы келiсiм – шарт негiзiнде жүзеге асады.

ҚИК тұрғын үй ипотекалық несиенi беретiн және оған қызмет көрсететiн серiктес – банктерге мынадай талаптар қояды:

Компанияның талаптарына  серiкткс – банктердiң сай келуi;

Серiстес – баектердiң  қаржылық тұрақтылық критерилерi;

3)  Компанияның сатып  алатын ипотекалық несиелерiне  қызмет көрсетуге жұмылдыратын серiктес – банктер қызметкерлерiне қойылатын бiлiктiлiк талаптары;

4) Компанияның сатып  алатын ипотекалық несиелерiн  беру және қызмет көрсетуге  байланысты серiктес – банктердiң  iшкi құжаттарына қойылатын талаптар.

Қайта қаржыландыруды Компания серiктес банктерге мынадай шарттар орындалғанда ғана жүзеге асырады:

Екiншi деңнейдегi банктерге  қойылатын талаптар:

а) банктердiң ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге  және өзге де банктiк операцияларды  жүргiзуге арналған лицензиясы болуы  керек;

ә) банк екiншi деңгейдегi банктердегi жеке тұлғалардың салымдарын (депозиттерiн) мiндеттi түрде ұжымдық  кепiлдендiру (сақтандыру) жүйесiне мүше болуға тиiс;

б) банк өтiнiш бергенге дейiн  3 ай iшiнде Ұлттық банктiң  пруденциялдық нормативтерiн және орындалуға мiндеттi өзге орындауға тиiс;       

в) “Тәуелсiз халықаралық  аудиторлық ұйымдар тiзiмiне” енген  тәуелсiз аудиторлық ұйымдардың бiреуiмен  өткен қаржылық жылдағы жылдық қаржылық есебiн тапсыруға тиiс.

2. Банктiк операциялардың  жекелеген түрлерiн жүзеге асырушы ұйымдарға қойылатын талаптар:

а) ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге және өзге де банктiк операцияларды жүргiзуге арналған лицензиясы болуы керек;  ә) Ұлттық банктiң ең төменгi жарғылық капиталға қоятын талаптарын орындауы тиiс.

3. Серiктес-банктер қызметкерлерiне  қойылатын бiлiктiлiк талаптары:

а) Серiктес-банктердiң  құрылымдық бөлiмшелерде Компаниямен  ұсынылған ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша оқу курсынан өткен кемiне екi маман болуға тиiс;

ә) ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетудi жүргiзушi серiктес-банктер қызметкерлерiнiң банк жүйесiнде кемiнде 2 жылдық тәжiрибесi немесе ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетуге байланысты 1 жылдық тәжiрибесi болуы қажет.

4. Серiктес банктердiң  iшкi құжаттарына қойылатын талаптар:

а) ипотекалық несиелердi рәсiмдеу, беру және қызмет көрсету  тәртiбiн реттейтiн iштей құжаттары  болуға тиiс;

ә) ипотекалық несиелердiң  қайтарылмау тәуекелiн бағалау  әдiстемесi болуы тиiс;

б) ипотекалық несиелердi беру және қызмет көрсету процесiнде тәуекелдердi басқару әдiстемесi.

2011 жылдың 1 қаңтарына берiлген мәлiметтер бойынша Қазақстандағы жалпы 84 205 615 АҚШ долларында берiлген ипотекалық несиелеу нарығының құрылымы 2 - суретпен берiлген. 

 

2 – сурет. Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығының құрылымы.

Ескерту – автормен құрастырылған: ҚИК мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Ипотекалық несиелеу нарығында үлестерi бойынша Қазкоммерц банкi - 38 %,  Халық банкi- 12 %, БТА Ипотека -11%, Астана- финанс 10%, ҚИК -10%,  АСҚ банкi- 9%, Центркредит- 8%  және Лариба банкi -2% құрайды.

Әрине қалған банктерде  аталған нарықта қызмет көрсетуде, бiрақ олардың үлестерi өте төменгi көрсеткiшке ие.

Бүгiнгi күнi ипотекалық несиелеудiң  үлесi (тұтыну несиесiмен қоса алғанда) экономикаға берiлген банк несиелерiнен екi есе жоғары болып отыр.

Экономикадағы өсу тұсында  банктерiмiз өзiнiң активтерiн осындай  несие түрiн бағыттауды жөн санайды.

2011 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәлiметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берiлген ипотекалық несиенiң жалпы сомасы 7  685 млн. теңгенi құрайды, бұл көрсеткiш 2010жылы 1 қаңтардағыдан 3 есес жоғары немесе ол уақыттағы ипотекалық несиелердiң сомасы – 2 624 млн. теңге.

ҚР – ның аймақтары  бойынша банктердiң берген ипотекалық несиелерiнiң динамикасы  16 – кестемен берiлген.

 

 

 

13-кесте. Аймақтар бойынша банктердiң халыққа берген ипотекалық несиелерi.

Аймақтар	01.2003ж.    млн.тенге	үлесi, %	01.2004ж. млн.тенге	үлесi, %
Астана қаласы	827	10,2	4331	14,7
Алматы қаласы	4 330	54,2	13 864	46,9
Ақмола	59	0,7	156	0,5
Ақтөбе	446	5,6	2449	8,3
Алматы облысы	31	0,3	55	0,2
Атырау	372	4,7	1067	3,6
Шығыс Қазақстан	410	0,5	1428	4,8
Жамбыл	100	1,3	318	1,1
Батыс Қазақстан	211	2,6	819	2,8
Қарағанды	232	2,7	1040	3,5
Қостанай	212	2,6	655	2,2
Қызылорда	31	0,4	83	0,3
Маңғыстау	324	4,1	922	3,1
Павлодар	141	1,7	940	3,2
СҚО	111	1,4	296	1,0
Ескерту - атормен құрастырылған: ҚР Ұлттық банкiнiң статистикалық  бюллетенiнiң мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Жоғарыдағы кестеден соңғы екi жыл iшiнде республика аймақтары  бойынша банктердiң берген ипотекалық несиелерiнiң көлемi өсiп отырғандығын көруге болады. Әсiресе, Алматы және Астана қалаларының үлес салмағы өте жоғары, айталық 01.2011 жылы Алматы қаласы бойынша

4 330 млн. теңге, Астана  бойынша 827 млн.теңге ипотекалық  несиесi берiлсе, ал 01.2004 жылғы мәлiметтер бойынша бұл несиелер көлемi артып, 13 864 және 4331 млн теңгенi құрады.

ҚР статистика агенттiгiнiң  мәлiметтерi бойынша Астанадағы тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға мемлекеттiк  кәсiпорындар қаражаттары мен шетел  инвестициялары пайдалануда. Ал Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландыруға негiзiнен халықтың қаражаттары мен банктiң несиелерi себеп болуда. Сонымен қатар  Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландырудың белсендiлiк танытуы, ондағы халықтың 2 еседен жоғары өсуi ықпал еттi.

Ең төменгi көрсеткiш  Ақмола, Қызылорда және Алматы қалалары бойынша байқалады.

Әр аймақтың ипотекалық несиелеу көлемiндегi үлесiнiң әр түрлi болып келуi, бiрiшiден, ол аймақтағы  халықтың санымен, екiншiден, ондағы коммерциялық банктердiң немесе олардың филиалдарының қызмет етуiмен сипатталады.

Осы берiлген несиелердi валюта түрлерiне және мерзiмдерi бойынша  арнайы 14-кестеде беруге болады.

 

 

 

14-кесте. Банктердiң халыққа ипотекалық несие беруi

 

	01.2009ж		01.2010ж		01.2011ж.
	Млн. Тенге	үлесi, %	Млн. тенге	үлесi, %	Млн. тенге	үлесi, %
Барлығы, Соның iшiнде:	2624	100,0	7 985	100,0	29 509	100,0
Ұлттық  Валютада  Шетел валютасында	1094   1050	41,7   58,31	1504   6479	19,8   80,2	6 727   22782	22,8   77,2
қысқа мерзiмдi ұзақ мерзiмдi	156 2 468	5,9 94,1	181 7 804	2,3 97,7	438 29071	1,5 98,5
Ескерту - атормен құрастырылған: ҚР Ұлттық банкiнiң статистикалық  бюллетенiнiң мәлiметтерi негiзiнде жасалған.