Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

- Эконоимкалық факторар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал еткен басты факторларға: қаржы нарығының дамуы, ұлттық валютаның тұрақтылығы және инфляция деңгейі, халықтың төлем қабілеттігі, ипотекалық несиелеуден туындайтын тәуекелдерден сақтану жүйесінің жұмыс жасау деңгейі, соның ішінде кепілді, адам өмірін, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың өтімділігін және табыстылығын сақтандыру шараларын жүзеге асуы  жатады;

- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың қорларының болуы не болмауы сияқты факторлардың орыны ерекше.

Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт болды.

Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен  дамуын мынадай кезеңдерге бөліп қарауға болады:

1993-1999 жж. тұрғын үй  қатынастарын реформалау және  тұрғын үй құрылыс-жинақ жүйесін  енгізу байланысты кезең;

2000 жылдан осы уақытқа  дейінгі кезең.

Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл  тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы “Мемлекет иелегінен алу және жекешелендіру”, “Меншік туралы”, кейіннен “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы”, сондай-ақ ең бастысы “Тұрғын үй қатынастары туралы” заңдардың қабылдануын айтуға болады.

 

 

 

 

 

II Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына талдау

 

Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің  өз тұрғын жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының өзектілігіне себепші болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейінгі стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттердің бірі болып табылады.

Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілетігін арттыру орта мерзімді перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етеді.

Қазақстанда бұл шара ҚР Перзидентінің 2004 жылғы 19 наурызда Халыққа жасаған үндеуінде қарастырылған. Онда тұрғын үй құрылысын жүргізуші  компанияларға тұрғын үйді қарапайым халыққа 1 шаршы метрін 350 АҚШ долларында салып сату және ол үшін ҚР үкіметі құрылыс компаниялары арасында тендер ұйымдастыру шаралары көзделеді.

2004 жылы 31 мамырда осы  шараларды іске асыруды жүйелік  түрде сипаттайтын “2005-2007 жж. Арналған тұрғын үй құрылысын дамыту” Үкіметтің бағдарламасы бекітілді. Бұл бағдарлама бойынша ипотекалық тұрғын үй несиелері жас отбасыларға, мемлекеттік қызметкерлерге, мемлекеттік мекемелерде жұмыс істейтіндерге әр түрлі жеңілдіктермен ипотекалық несие беру жолдарын қарастырады.

Осыған байланысты Қазақстан  Республикасында тұрғын үй құрылысын  дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік  бағдарламасының негізгі бағыттары  тұрғын үйдің құнын  арзандату  арқылы, халықтың қалың жігі үшін қол  жетімді тұрғын үй құрлысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету, тұрғын үйге несие беру мерзімдерін ұзарту, несие берудің бастапқы жарнасы мен мөлшерлемелерін азайту болып табылады.

Қазақстандағы тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға өтті және тұрғын үй саясатының басты мақсаты тұрғын үй несиесін берудің оң нысандарын дамыту арқылы халықтың тұрғын үй сатып алуға және салуға көшу үшін жәгдайлар жасау болып табылады.

Меншік нысандар мен  қаржыландыру көздері бойынша тұрғын үйлерді пайдалануға берудің  құрылымы өзгерді. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесінде түбегейлі өзгерістер болды, жекеше және жеке құрылыс салушылар негізгі рөл атқара бастады.

Тұрғын үй қоры тізімінің 2004 жылғы 1 қаңтарға берген деректері  бойынша 15 млн тұрғыны бар еліміздегі тұрғын үй көлемі 243,0 млн. шаршы метрді, соның ішінде қалаларды – 144, 8 млн. шаршы метрді, ауылдық жерлерде – 98,2 млн. шаршы метрді құрайды.

Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке меншікте (235,3 млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттік  меншікте (7,7 млн. шаршы метр).

1 тұрғынның тұрғын  үймен қамтамасыз етілуінің қазіргі  кездегі әлеуметтік нормасы кезінде  18 шаршы метр мөлшерінде, 2003 жылдың  аяғында елімізде орта есеппен  алғанда 1 тұрғынға 17,0 шаршы метр, соның ішінде қалаларда – 17 шаршы метр, ауылдық жерлерде – 15,8 шаршы метрден келеді.

Мемлекет тұрғын үй құрылысының  негізгі қатысушысы болудан қалды. Оның тұрғын үй құрылысының жалпы  көлеміндегі үлесі 2002 жылы 5,6 % - ға дейін  азайды, 2003 жылы бұл көрсеткіш Жамбыл облысындағы жер сілкіну салдарын жою кезінде тұрғын үйлердің құрылысы есебінен 31,1%-ға дейін ұлғайды. Тұрғындардың қаражаты есебінен тұрғын үйлерді пайдалануға берудің жалпы алаңынан 69,4% тұрғын үй берілген.

Соңғы жылдары тұрғын үй құрылысын қаржыландырудағы мемлекеттің  үлесінің азайғандығын 3-кестеден көруге болады.

 

 

3-кесте. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы көрсеткіштерінің динамикасы

 

Көрсеткіштер	1998	1999	2000 ж	2001	2002	2003 ж	03 2004
1.Тұрғын үйлерді пайдалануға 3-кестенің жалғасы	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
Беру (%-бен), соның ішінде:
мемлекеттік кәсіпорындар	15,4	0,9	6,0	2,6	3,5	2,1	2,1
-жеке кәсіпорындар,	84,6	99,1	94,0	87,4	73,5	71,2	98,5
Соның ішінде халықтың қаражаты есебінен	71,0	84,5	61,8	67,7	89,5	90,1	88,5
2. Пәтерлердің орташа  мөлшері (шаршы метр)	107,8	106,9	126,0	146,9	150, 5	159,1	160,2

 

 

 

 

 

3-кестенің жалғасы

3. Пәтерлердің жалпы  алаңындағы тұруға икемді алаңдардың  үлес салмағы, (%)	63,5	73,9	54,7	53,9	54,8	58,7	60,4
4. Бір шаршы метрдің  орташа құны, (мың теңге.)	5,9	6,7	12,0	14,9	17,5	24,5	45,7
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің  мәліметтері негізінде жасалған.

 

Статистика мәліметтерінен екі оң ағымды байқауға болады: біріншісі – мемлекеттік емес секторда тұрғызған, яғни жеке кәсіпорындар және жекеше құрылысшылар күшімен салынып жатырған тұрғын үйлердің үлес салмағының бірқалыпты өсуі және екіншісі – салынатын пәтерлердің орташа мөлшерінің өсуі, яғни ол жеке сектордың есебінен тұрғызылған үйлердің ұлғайғандығын сипаттайды. Егер 1990 жылы Қазақстандағы тұрғын үйлердің 78 %-ы мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдардың есебінен тұрғызылса, ал 1994 жылдан бастап, бұл жағдай түбегейлі өзгерді. 2001 жылдан бастап және соңғы жылдары жаңа тұрғын үй құрылысының 98 %-ы жеке секторға тиесілі болып табылады.

2000-2003 жылдары халықтың  қаражаты есебінен 4600,1 мың шаршы  метр тұрғын үй салынды немесе  пайдалануға берілген тұрғын  үйлердің жалпы көлемінің 72,7%-ы.

Жеке тұрғын үй құрылысының  көлемі соңғы төрт жылда 57,3 %-ға өсті және аталған кезеңде осы мақсаттарға 36,6 млрд. теңге жұмсалды. Қалыптасқан  жағдай республика азаматтарының қолында  тұрғын үй құрылысы үшін біршама қаражаттардың  барлығын дәлелдейді.

Республикадағы жеке тұрғын үй құрылысын дамыту бір қалыпты емес. Егер 2003 жылы тұрғындар салған тұрғын үйдің 1431,2 мың шаршы метр жалпы көлемінің ең көп үлесіне Оңтүстік Қазақстан (309,5 мың шаршы метр), Атырау (158,2), Алматы (130,2) облыстары және Алматы қаласы (132,3 мың шаршы метр) ие болса, ал басқа облыстарда бұл көрсеткіш төмен: Қарағанды (29,2), Қостанай (33,7), Солтүстік Қазақстан (35), Ақмола (36,4 мың шаршы метр).

2000-2003 жылдары мемлекеттік  емес сектордың кәсіпорындар  мен ұйымдары есебінен 1070,7 мың шаршы метр тұрғын үй салынды немесе пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы көлемінің 16,9 %-ы.

Бұл кәсіпорындар мен  ұйымдар табысы орта және жоғары табысы бар тұрғын үй сатып алушыларға тікелей  сататын тұрғын үйлерді пайдалануға  береді. Аталған құрылысты салушылар жаңа технологиялар мен материалдарды қолдана отырып, сәулет және техникалық күрделілігі бойынша жаңа буынды, бірегей көп пәтерлі тұрғын үйлерді жобалау және салу жөніндегі міндеттер кешенін шешуде.

Сонымен қатар бірнеше  жылдар бойында пайдалануға берілген үйлердің көлемі жалпы тұрғын үй көлемінің 0,5 %-ын құрайды және ол бүлінген және авария қаупі бар тұрғын үйлердің шамасымен теңеседі.

Соңғы 10 жылдағы Қазақстан  Республикасындағы тұрғын үй қорының  жалпы сипаты 4-кестемен берілген.

 

 

 

 

 

4-кесте. ҚР-ғы тұрғын үй қоры

 

Жылдар	Тұрғын үйлерді пайдалануға  беру (мың шаршы метр)
2000 ж.	3856
2001 ж.	2322
2002 ж.	1663
2003 ж.	1407
2004 ж.	1344
2005 ж.	1132
2006 ж.	1105
2007 ж.	1218
2008 ж.	1506
2009 ж.	1422
2010 ж.	1635
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері негізінде жасалған.

 

Бұл кестеден құрылыстың соңғы жылдардағы қарқынымен тұрғын үй қорының авария қаупі бар 12 млн. шаршы метр құрайтын тұрғын үйлерді  жаңарту үшін 4-5 жыл қажеттігін айтуға болады.

Тұрғын үйге деген  сұраныс пен ұсыныстың, сондай-ақ баға белгілеудің де Қазақстанда  өзіндік ерекшеліктері бар. Осындай  факторалрды ипотекалық несиелеу нарығын  қалыптастыру барысында есепке алу  қажет.

Республика бойынша  тұрғын үйге деген сұраны біршама жоғары. Бұл, әрине, Астана мен Алматы қалалары бойынша анық байқалады. Себебі, мұндай қалаларда республиканың бизнес-элитасы, шенеуніктер, сол сияқты өндіруші және қайта өңдеуші кәсіпорындарда шоғырланған. Сұранысқа ықпал етуші фактор ретінде бюджеттік шектеулер, соның ішінде отбасының табысын алуға болады. Қазақстандағы отбасылардың орташа табысы жоғары деңгейде емес, бірақ та бірқатар көрші мемлекеттермен салыстырғанда жоғары саналады. ҚР статистика жөніндегі агенттіктің мәліметтері бойынша 2010 жылы халықтың жан басына шаққандағы орташа ақшалай табысы шамамен 11600 немесе 80 АҚШ долларын құрады.

Соңғы жылдардағы халықтың тұрмыс деңгейінің негізгі көрсеткіштері 5-кестесімен берілген*.

 

5-кесте. ҚР халықтың тұрмыс деңгейінің негізгі әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштері

Көрсеткіштер	2005ж	2006ж	2007ж.	2008ж	2009ж.	2010ж.
1. Үй шаруашылықтарының иелігіндегі жиынтық табыс, млрд теңге	1363,8	1583,5	1677,8	1938,6	2445,8	2854,3
Жан басына шаққандығы табыс, мың теңге	91,2	135,7	174,7	218,8	254,2	298,5
2. Үй шаруашылықтарының нақты ақырғы тұтынуы, млрд теңге	1344,0	1692,8	1913,7	2318,5	2640,9	3027,1
Халықтың орташа жан басына 5-кестенің жалғасы	3020	5539	6102	7334	8339	9623
Шаққандағы табысы, айына теңгемен

 

 

 

 

5-ші кестенің жалғасы

Бір жұмыскерге келетін  номиналды есептелген орташа айлық  жалақы, теңге	9682	11864	14374	17303	20323	23221
Ең төменгі күнкөріс шамасы (жан басына шаққанда орташа есеппен, айына), теңге	3716	2605	2680	3484	4320	5450
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері негізінде жасалған.