Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

Сонымен, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің элементтерін зерттеуден бұрын жүйде дегеніміздің өзі  нені білдіретініне мән берген жоқ.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында мынадай үш басты қызмет атқарады:

Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен  қамтамасыз ету;

Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;

Инвестордың қызметін атқару.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне  мыналарды жатқызуға болады:

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:

қарыз алушылар;

несие берушілер;

риэлторлық және сақтандыру компаниялары;

инвесторлар;

үкімет.

Кестеден көріп отырғанымыздай тұрғын үйді ипотекалық несиелей нарығында көптеген қатысушар қызмет етеді. Мұндай қатысушылардың болуы тұрғын үйді ипотекалық  несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды.

 

 

 

 

1-кесте. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен қызметтері

Субъектілер	Мақсаты және қызметтері
Қарыз алушылар	Мүмкіндігіне қарай  жақсы үй сатып алу, сонымен қатар  несие бойынша ай сайынғы төлемді  төлеуге әзір болу
Несие берушілер (екінші деңгейдегі банктер және өзге де қаржы-несие  институттары)	Қарыз алушының төлем  қабілетсіздігіне байланысты тәуекелдерді азайту арқылы пайданы арттыру
Үй сатушылар (жеке тұлғалар)	Үйді тиімді бағада сату
Риэлторлық ұйымдар	Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша, оның меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан өзіне  тиісті комиссиондық сыйақыны алу
Жылжымайтын мүлікке деген құқықты тіркеуші және онымен мәміле жасаушы орган (жылжымайтын мүлік жөніндегі  орталық)	Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын мүлікке  деген меншік құқығы туралы ақпарат  жинау, тіркеу және беру
Сақтандыру компаниялары	Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Тәуелсіз бағалаушылар	Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып саналатын тұрғын үйді бағалау және ооның кепіл  құнын анықтау
Қазақстан Ипотекалық компаниясы АҚ	Ипотекалық несие беру, ипотекалық облигациялар шығару және орналастыру

 

 

1-ші кестенің жалғасы

Ипотекалық несиенің тәуекелін сақтандыру компаниясы	Ипотекалық несиелерден  туындайтын тәуекелді сақтандыру
Инвесторлар (ипотекалық облигацияны сатып алушы заңды  және жеке тұлғалар)	Ипотекалық облигацияға  қаражат салып пайда алу
Қамқорлық жасау	Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен мүдделерін қорғау
Мемлекет	Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу; тұрмысы төмен отбасылардың тұрғын үй сатып алуына жағдай жасау
Ескерту – атормен  құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері негізінде жасалған

 

Бұл аталған қатысушылардың барлығы дерлік тұрғын үйді ипотекалық несиелеу барысында қатысуға міндетті. Осы қатысушылардың бәрі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің ажырамас элементтері болып саналады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне оның объектілері жатады. Несиелеу объектісі бұл несие берілетін зат не процесс. Несиелеу объектісіне кез келген зат не процесс жатады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады:

тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі;

тұрғын үй құрылысы және қайта құру;

тұрғын үйді сатып алу.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін үш түрге болады:

тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін  несиелер;

тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер;

тұрғын үйді сатып  алуға берілетін несиелер.

Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін сәйкес аталған соңғы екі несие түрінің  өзара айырмашылығын былай  беруге болады: тұрғын үй құрылысына берілген несиеде кепілге басқа өтімді мүліктің болуын талап етеді және ол қысқа мерзімдік сипатта болуы мүмкін, ал хылықтың тұрғын үй сатып алуына берілетін несие бойынша кепіл заты ретінде сол сатып алынған үйдің өзі алынады және мұндайнесиенің берілу мерзімі ұзақ мерзімді құрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жорары.

Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып жатқан тұрғын үй, соның ішінде жеке үйлер несиені қамтамасыз ету заты болмаған жағдайларда оларды тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға болмайды.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне ипотекалық несиенің мәнін және қызыметтерін, сондай-ақ несиелік қатынастарды ұйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың талаптарын бейнелейтін тұрғын үй ипотекалық несиелеу принциптері жатады. Несиелік принциптер негізінде несиелік процесс, яғни банктік несиелердің берілуі, пайдалануы және қайтарылуы жүзеге асырылады. Несиелеу принциптеріне байланысты тұрғын үй ипотекалық несиелердің берілуінің басты шарттары: несиенің мақсаты және мерзімі, олардың қаражаттар айналымы шеңберінде қатынасу нәтижелілігі және т.б. анықталады.

Экономикалық нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу принциптерінде қалыптасып қалған ғылыми көсқарастарды нарықтық талабына сай  қайта бағалауды қажет санайды.

Қазіргі тұрғын үй ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру принциптері жалпы банктік несиелеу сияқты екі топқа бөлінеді:

I топқа – жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:

несиенің мақсаттылығы;

несиенің дифференциялдығы.

II топқа – несиенің  мәнін бейнелейтін принциптер:

несиенің мерзімділігі;

несиенің қайтарымдылығы;

несиенің ақылылығы;

несиенің қамтамасыз етілуі.

М.А. Сыргтың көзқарасымен бөлісе отырып, жалпы несиелеу принциптерін объективті және субъективті деп  бөліп қарауға болады.

Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі  және ақылылығы жатса, ал субъективті принципіне несиенің дифференциалдылығы, мақсаттылығы және қамтамасыз етілуі жатады.

Несиенің берілуі мақсаты  несиелеудің барлық процесін анықтайды. Неиселеудің мақсаттылығы несиенің нақты материалдық бағалылылар  және өндірістік шығындар объектілеріне  бағытталуын білдіреді.

Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмұны өзгерген десе болады. Біріншіден, ол мерзімділік  принципімен байланысады, яғни ипотекалық несие уақытында қайтара алатын тұлғаларға беріледі. Сондақтан да несиелеудің дифференцияциялануы тек несиелік қабілетті сипаттайтын көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, бұл принцип несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік ресурстарға деген сұранысын оқып-үйрену барысында потенциалды қарыз алушылардың несиелік қабілетін және сұралып отырған ссуданың қамтамасыз етілу сипатын және олардың банк үшін   пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың жұмсалу ұзақтығын жетекшілікке ала отырып бастапқы несиені орналастырғанға дейін іске қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты несиелеудің дифференцияциялануы, оның өткен жүйедегі вариантымен салыстырғанда қаталдау болып табылады.

Мерзімділік – ол белгілі  экономикалық категория ретіндегі  мәніне негізделген несиенің ерекше бір белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз алушыға берілген қаражаты белгілі бір уақыт ішінде келісілген тәртіпке сай қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп, несиенің қайтарымдылық принципі туындайды. Несиенің қайтарымдылығы оның экономикалық категория ретінде, басқа тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық категорияларын ажыратылатын ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие болмайды. Сондықтан да, қайтарымдылық – бұл несиенің ажырамас атрибуты болып табылады.

Несиенің ақылығы –  бұл несие беруші қарыз алушыға  берілетін қаражатты қайтару барысында бастапқы сомадан өсіп қайтарылатындығын білдіреді. Іс жүзінде ақылық бұл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақы (бұрынғыша пайыз) түрінде беріледі.

Ипотекалық несиеледің келесі бір принципі, берілетін несиелердің  материалдық жағынан қамтамачыз етілуі. Соның ішіндегі, ең бір маңызды ипотекалық несиені қамтамасыз ету құралы – бұл кепіл. Кепілге берілетін несие – бұл қарыз алушының аткивтерімен қамтамсыз етілген несие. Кепілге берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып, оның пайдалануында болады.

Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиенің қамтамасыз ету  көзіне мыналар жатады:

- алғашқы көзі: қарыз  алушының тұрақты табысы; қаншалықты  қарыз алушының табыс алу не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан; банктер екінші көздің болуын қалайды;

- екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты –  жылжымайтын мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді, керісінше қарыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне жатады.

Мұндағы, тұрғын үй несиесі  – ипотекалық несиенің бір түрі.

Ипотекалық несие әрқашан  жылжымайтын мүлік кепілдігі  – ипотекамен, ал тұрғын үй ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз етілу кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда банк пен қарыз алушының арасында келісім-шарт жасалады және соның  негізінде қарыз алушы – кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және пайызды қайьаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға дейін кепілдікті ұстаушы болып саналады.

Кепілдік беруші (қарыз  алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда, кепілдікті ұстаушы қарыз беруші кепілге қойылған мүліктің құны есебінен өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.

Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында  қамтамасыз етудің өзге де нысандары  кепіл-хат, кепілдеме және сақтандыру міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне – несиелеу шарты жатады. Несиелеу шарты – деп несиелеудің базалық  элементтері: несиелеу субъектілері мен  объектілері жәненесиенің қамтамасыз етілуге  қойылатын талаптарды түсінуге болады.

Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мәміле жасайтын екі жақтың мүдделеріне ескереді. Банктер клиенттің  мүдделеріне сай, қажеттілігін қанағаттандыруға бағытталады. Несиелеу шарты, сондай-ақ несие беруші – банктердің мүдделерінің қорғалуын да көздейді.

Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінің: мақсаттық  мерзімділі және қамтамасыз етулігімен байланысты. Егер де, клиент  аталған  принциптерінің біреуін бұзатын  болса, онда несиелеу   мәмлесі  жасалмайды.

Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталанатын негізде жүзеге асырылады. Несиелеу ақылы түрде жүргізіледі. Оның ақысы көбіне несиелік тәуекелге, орталық банктің ресми сыйақы мөлшерінің деңгейіне, нарықтағы несиеге деген сұраныс пен ұсыныстың жалпы жағдайына байланысты анықталады.

Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын несиелік келісім-шартты қарастырады. Несиелеу, несиелік мәмілеге қатынасатын жақтардың белгіоі  бір міндеттемелері мен құқықтарын, сондай-ақ экономикалық жауапкершілігін көздейтін келісім негізінде іске асады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне тұрғын үйді ипотекалық несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері жатады. Бұл элементтің көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады.

Мұндағы тұрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін ұйымдастыру  деп ипотекалық несиелеу техникасы  мен технологиясы айтылады. Несиелік процесс жалпы тұрғын үйді несиелуе деңгейіндегі ипотекалық несиелеу механизмінің іс әрекетін, қызмет етуін көрсетеді. Ендеше, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің несиелік процестің құрамдас бөлігі ретінде қарасытырылуы оның тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің басты буыны болып табылатындығын дәлелдейді.

Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі несиелеу жүйесі - жылжымайтын мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ жылжымайтын мүлік объектісінің (тұрғын үйдің) құнының жоғарылығы мен оны сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмі – банктік несиелеу жуйесінің құрамдас бөлігі ретінде ипотекалық несиелеу процесіне қатысты элементтер жиынтығы сипаттайды.