Инвестиционный проект: ДСК-1

ОАО «ДСК-1» осуществляет инвестиционную деятельность, начиная  от правовой подготовки объекта строительства  до выхода на площадку и, заканчивая реализацией  объектов. ОАО «ДСК-1» осуществляет все допустимые гражданско-правовые операции с недвижимостью, в том  числе:

• продажу жилых и нежилых объектов.

 

В составе ДСК-1:

• Краснопресненский завод ЖБК 
  Основное производство: наружные стеновые панели, лифтовые шахты, панели кровли, эркеры домов серии П-44Т.
• Ростокинский завод ЖБК: 
  Основное производство: внутренние стеновые панели, лестничные марши и площадки, плиты лоджий.
• Тушинский завод ЖБК: 
  Основное производство: панели перекрытий, ограждения лоджий и балконов.
• Хорошевский завод ЖБИ: 
  Основное производство: объемные санитарно-технические кабины, вентиляционные блоки, блоки инженерных коммуникаций, товарная арматура, закладные детали.
• Управление подготовки строительного производства и инвестиций: 
  Основная задача – формирование текущих и перспективных строительных и инвестиционных программ.
• Управление 2 заводов и строительных площадок комбината материалами и оборудованием в полном объеме.
• Проектно конструкторское и технологическое управление ДСК-1.
• ООО «Фрам Виндоуз ДСК-1»
• ЗАО «Монолитфундаментстрой»
• ООО «БРААС ДСК-1»,
• Специализированное управление № 213 ОАО ДСК-1. Отделка и ремонт

 

2. Состояние рынка 

Склады, складские  помещения и складские комплексы - один из наиболее молодых сегментов  рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса  складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада иои строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Тема складов и складских помещений представлена ниже в разрезе обзоров, аналитики и статей из прессы. 

соотношение спроса и предложения  по складам сейчас находится почти  на одном уровне. Однако спрос варьируется  в зависимости от направления. Например, крайне востребованы помещения на Севере и Северо-Востоке. Меньше всего спрос проявляется на объекты, расположенные на Юге Москвы. 
По соотношению вакантных площадей складские объекты также различаются в зависимости от местоположения. Например, в СВАО существует устойчивый спрос, и практически все объекты заняты арендаторами. Уровень свободных помещений не превышает 1-2,5%. 
Четко прослеживается дефицит предложения по следующим направлениях: Ярославское, Алтуфьевское, Дмитровское, Рязанское шоссе - в черте города спрос существенно выше текущего объема предложения. По Ленинскому проспекту и Профсоюзной улице также не хватает вакантных помещений. По Ленинградскому и Волгоградскому шоссе примерно равное соотношение спроса и предложения.  

По данным агентства недвижимости «КРЕДИТ МАКС», в настоящее время  холодные складские площади и  ангары сдаются по ставкам от 3 000 до 3 500 руб. за кв. м в год, включая  НДС и коммунальные услуги. Отапливаемые склады предлагаются в аренду от 4 500 руб. до 6 500 руб., включая коммунальные услуги и НДС. Средняя ставка аренды на чистый отапливаемый склад за пределами  третьего транспортного кольца составляет 5 000 – 5 500 руб. за кв. м в год. При  этом наибольшим спросом пользуются складские блоки до 100-200 кв. м. Средний  срок экспозиции складских объектов составляет 1-2 месяца. 

 

Конкурентные преимущества.

 

Основными конкурентами ОАО «ДСК-1» на строительном рынке города Москвы и Подмосковья являются следующие компании:

 

ОАО «Холдинговая компания «Главмосстрой»,

ЗАО «СУ-155»,

Группа компаний «ПИК».

 

По нашему мнению, основными конкурентными  преимуществами ОАО «ДСК-1» являются:

 

• высокая технологичность производства железобетонных конструкций;
• четкая организация бизнес-процессов;
• компетентность руководства, управленческого и рабочего персонала;
• охрана труда и техника безопасности, поставленная на научную основу;
• мероприятия, направленные на экономию затрат на всех этапах строительного производства.

 

 

 

 

III. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА

 

В связи с постановлениями правительства Москвы о её расширении её территорий в будущем будет существовать реальная потребность в складских помещениях  на новых территориях Москвы.

В связи с этим концентрация различных видов бизнеса на окраинах города будет увеличиваться, что  приведёт к росту спроса на складские  помещения различных видов.

 

Цель проекта: Исходя из вышеизложенного можно судить о целесообразности и рентабельности проекта по строительству складских помещений ближе к окраинам Москвы.

 

Проект:

Планируется построить терминал площадью около 25 тыс.м², которые будет включать в себя:

-крытый производственный складской комплекс площадью 14,5 тыс.м²

-открытые складские помещения площадью 6 тыс.м²

Как в крытый комплекс, так  и на открытые складские территории заходят две ж/д ветки с тупиками. Фронт выгрузки в крытом комплексе – 3 вагона, на открытой площадке 5 вагонов.

Подача/уборка вагонов будет осуществляться организацией-собственником ж/д путей, зарекомендовавшей себя как ответственного партнера. Технологические площади крытого комплекса будут оборудованы мостовыми кранами г/п 5т., а также пандусом, позволяющим обеспечить выгрузку (загрузку) крытых вагонов или автотранспорта.

Одна из открытых площадок будет оборудована козловым краном г/п 10т., на остальных площадках погрузо-разгрузочные работы смогут осуществлять автокран г/п 25т. или вилочный автопогрузчик г/п 2т.

Будет возможность производить  взвешивание автотранспорта на автомобильных  весах г/п 60т.

В крытом комплексе будут  отремонтированные отапливаемые бытовые  и офисные помещения, оборудованные  электричеством, телефонией, оптико-волоконной линией доступа к сети Интернет и  подачей питьевой воды. Складской  терминал будет иметь круглосуточную охрану, по всему периметру огражден высоким забором с колючей проволокой, вся территория хорошо освещается в темное время суток, что дает хорошую возможность для его круглосуточного функционирования.

Площадь офисных зданий составит 1 тыс. квадратных метров.

 

СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА

 

Предполагаемая стоимость  проекта – 350 млн.руб.

 

Срок исполнения проекта  составит от 1 года 2 месяцев до 1 года 8 месяцев.

 

 

Диаграмма Ганта

 

 

 

 

 

Участники проекта

 

-Домостроительный комбинат  № 1

-Сбербанк РФ

 

 

4. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

 

Собственные средства

200 млн. руб.

Заёмные средства

100 млн. руб.

 

5. Стресс-анализ

 

3.) Альтернативы реализации  проекта

 

 После строительства  складских помещений также можно  будет реализовать объект на  рынке за определённую сумму,  но мы считаем что это будет не выгодно, потому что будущая цена склада через определённый промежуток времени будет существенно выше.

 

Также существует альтернативный вариант продать часть складских  помещений, а часть сдавать в  аренду.

 

 

 

 

6. Эффективность инвестиций  проекта

1.) Показатели эффективности

 

 

 

 

 

 

Показатели	1год	2	3	4	5
Аренда	100	114	126	137	143
Прочие доходы	22	27	30	32	33
Коммунальные платежи	10	11	12	13	14
Зарплата	9	10	11	12	13
Прочие доходы	8	9	10	11	12
Кредит	21	21	21	21	21
Чистый доход	74	90	102	112	115
Дисконт	12	12	12	12	12
Чистый дисконтированный доход
Npv

 

 

3.)Выводы о целесообразности  проекта

 

 

Таким образом, приведенные  результаты финансово-экономической  оценки данного инвестиционного  проекта свидетельствуют о высокой  степени его привлекательности  с точки зрения потенциальных  инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации анализируемого предприятия.

 

4.) Альтернативные вложения

Существует много различных  видов вложения денежных средств  – от инвестиций в ценные бумаги и финансовые инструменты до инвестирования проектов нанотехнологий.