Планирование и прогнозирование использования городских территорий

4.5 Перераспределение земель города по видам использования

Перераспределение земель города – это составление перспективного баланса земель. В основе земельного баланса лежит общая площадь анализируемого объекта (города), которая в результате всех перемещений не должна меняться. В процессе составления баланса земель города производятся следующие действия: перемещаются земли между видами использования в пределах территориальных зон; возможна рекультивация отдельных земельных участков, кварталов в границах территориальной зоны. Здания (строения) со временем ветшают, приходят в негодность и разрушаются, в результате образуются пустыри, часто сильно захламленные остатками строений, бытового мусора, инженерных коммуникаций, поэтому эти площадки необходимо рекультивировать.

Рекультивация – это комплекс мероприятий, направленных на восстановление утраченных характеристик и народнохозяйственной ценности нарушенных земель. Мероприятия по рекультивации городских земель включают комплекс мер, которые необходимо начать с:

- выявления  места нарушенных земель, установления  их площади;

- характеристики  территории, которые содержат материалы  о наличии подземных инженерных  коммуникаций, промышленно селитебных  конструкций;

• выбора экономически эффективного направления рекультивации.

Расширение территориальной зоны возможно и за счет поглощения части земель из другой зоны, с учетом разрешенного законодательством изменения вида использования земель.

Земельный баланс должен соответствовать ряду требований:

- способствовать  рациональному и эффективному  использованию земли;

- удовлетворить  потребности всех отраслей народного  хозяйства в нужных им по  количеству, качеству и расположению  земельных участках;

- удовлетворить  потребности населения в земельных  участках для развития ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества и др.;

- обеспечить  населения в необходимых объемах  объектами массового отдыха;

- способствовать  увеличению объемов поступлений  доходов (земельных платежей в  виде земельного налога, арендной  платы, единовременных платежей) от  использования и оборота земельной  недвижимости;

- содействовать  стремлению в улучшении использовании  объектов недвижимости, охране и  защите от антропогенного и  природного негативного воздействия.

Для составления научно-обоснованного, эффективного перераспределения земель по видам разрешенного использования необходимо определить местоположение пригодных для расширения территорий и выбрать наиболее оптимальный вариант. Для этого необходимо провести комплексное зонирование.

 

4.5 Комплексное  зонирование

Зонирование – это разделение территории, по какому - либо признаку. Комплексное зонирование это разделение территории по совокупности факторов (показателей). Целью комплексного зонирования, для составления перспективного баланса земель города, является определение тех территорий, которые позволят удовлетворить растущие потребности общества и отдельных граждан в земельных участках, при минимизации затрат, максимизации доходов с соблюдением экологических требований.

  Для комплексного зонирования  отбираются факторы, которые влияют  на возможность использования  той или иной территории под  разрешенный вид использования. Определяющими факторами в выборе  участков для нового освоения  можно назвать:

1. местоположение, эстетическая и ландшафтная ценность территории (доступность к общественному центру, местам приложения труда, городским лесам и зеленым зонам);
2. обеспеченность инженерными коммуникациями (отсутствие их или наличие, когда требуются или не требуется дополнительные затраты на их создание);
3. инженерно-геологические условия строительства (рельеф, плотность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, подверженность затоплению, заболачиванию и т.п.);
4. экологическое состояние окружающей среды (загрязнение воздушного бассейна, размещение вблизи промышленных предприятий с шумовым воздействием и т.д.)

Зонирование проводится на основе информации о размещении инженерных коммуникаций (наличие центрального водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации и др.), инженерно-геологических условиях строительства, экологическом состоянии городских территорий, характеристика которых приводится в схемах. Схемы прилагаются в задании на проектирование.

Комплексное зонирование может проводиться на основе метода комплексной оценки территории по общему совокупному баллу, который получен в результате суммирования баллов каждого из вышеназванных факторов. Другой прием зонирование - визуальная оценка территории путем наложения информации по каждому фактору и выделение территории со следующей оценкой по пригодности:

• для высотной жилой застройки;
• для мало и одноэтажной жилой застройки;
• для размещения промышленных объектов;
• для размещения объектов рекреации.

Резервными территориями для расширения площади индивидуальной жилой застройки являются земли сельскохозяйственного использования. Для развития многоэтажной застройки используются как земли сельскохозяйственного использования, так и пустые кварталы или площади под старыми и ветхими строениями, что способствует повышению уровня интенсивности использования земель. Используя материалы проведенного анализа уровня использования земель по территориальным зонам, устанавливается возможность развития жилой и производственной застройки за счет резервных территорий и земель, не вовлеченных в градостроительную деятельность. Определяется возможность для отдельных отраслей промышленности, таких как объекты легкой и пищевой промышленности, использования территорий, примыкающих к жилой зоне.

Если резервные земельные участки не обеспечены инженерным оборудованием, требуют затрат на мероприятия по их рекультивации и улучшению (дополнительных затрат на их вовлечение), то производятся расчеты экономического обоснования их использования под строительство. Из нескольких вариантов использования необходимо выбрать наиболее выгодный, с наименьшим сроком окупаемости или с наибольшим коэффициентом эффективности капитальных вложений, возможно определение очередность их вовлечения. Экономическая эффективность вовлечения земельных участков в строительство рассчитывается с использованием следующих характеристик:

• кадастровая стоимость в экономической зоне, 1 м2;
• ставка земельного налога, %
• доход в местный бюджет в экономической зоне, руб./м2;
• стоимость создания инженерной инфраструктуры за 1 км;
• стоимость планировочных мероприятий за 1 м2;
• стоимость мелиоративных мероприятий за 1 м2;
• корректирующие коэффициенты относительной ценности кадастрового квартала;
• дополнительный доход в местный бюджет в экономической зоне после улучшений, создания инженерного оборудования, руб/м2 ;

Срок окупаемости капитальных вложений на строительство инженерных коммуникаций, улучшение и коэффициент эффективности капитальных вложений определяется по формулам:

               Тлет.= К /∆Д,                                                        (30)

               Е =∆Д / К                                                           (31)

где Тлет. – количество лет за которое окупаются затраты на улучшения объекта недвижимости (земельного участка), лет;

Е – коэффициент эффективности использования капитальных вложений;

К - объем капитальных вложений, предусмотренных на строительство инженерной инфраструктуры или улучшения объекта недвижимости (земельного участка, квартала), тыс. руб.

∆Д – дополнительный доход от увеличения земельного налога за счет улучшения, тыс. руб. 

               Тлет.= К /∆Д=75млн.руб

Е =∆Д / К

Объём  дохода от земельного налога определяется по формуле:

                                                         ∆Д= Дзн.ул. - Дзн,                                                                       (32)

где ∆Д –дополнительный доход от земельного налога, тыс. руб.

Дзн –общий доход от земельного налога, тыс. руб.

Дзн.ул. – объем земельного налога с учетом улучшения, тыс. руб.

Объём дохода от земельного налога определяется по формуле:

                                                Дзн = С* n* Si,                                                 (33)

где Дзн –общий доход от земельного налога, тыс. руб.

Si – площадь i- го земельного участка, га

Ci – кадастровая стоимость земли в i –ой экономической зоне, руб/В.м

n – ставка земельного налога, %

Объём земельного налога с учетом проведенного улучшения определяется по формуле:

                                   Дзн.ул.= С* n* Si *К о.ц ,                                    (34)

где Дзн.ул. – объем земельного налога с учетом улучшения, тыс. руб.

Ci – кадастровая стоимость земли в i – ой экономической  зоне, руб/кв.м

n - ставка земельного налога, %

Si – площадь i- го земельного участка, га

Ко.ц. -коэффициент, корректирующий относительную ценность кадастрового квартала

При рассмотрении нескольких вариантов размещения жилой, производственной застройки выбирается вариант с наименьшим сроком окупаемости.

 

4.5.2 Прогнозный  баланс земель города

По результатам комплексного зонирования, с учетом экономической эффективности вовлечения того или иного земельного участка под объекты капитального строительство, составляется баланс земель по периодам прогнозирования, таблица 23, 24. В результате прогнозного перераспределения земель города определяется перспективное изменение его структуры, что позволит своевременно выявить дефицит земель под определенные виды использования, определить время и сроки разработки проекта изменения черты города, проекта земельно-хозяйственного устройства городских территорий. Прогнозные разработки позволяют:

-  развивать рынок земель;

-  выявлять негативные тенденции  в сложившейся системе землевладения  и землепользования города;

- принимать  правильные управленческие решения  для предотвращения негативных  последствий по использованию  земель;

- разрабатывать  мероприятия для охраны природных  и земельных ресурсов, улучшения  экологического состояния земель  и окружающей среды.

 

  

 

Таблица 23 – Баланс земель города на 2015 год

Вид использования земель	Земли жилой застройки	Земли общественно-деловой застройки	Земли промышленности, инженерной и транспортной инфраструктуры	Земли сельскохозяйственного использования	Земли лесного фонда	Земли водного фонда	Земли общего пользования	Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность	Всего
1. Земли жилой застройки	450,0								450
2. Земли общественно-деловой  застройки		87,0							87
3. Земли     промышленности, инженерной и транспортной инфраструктуры			270,0						270
4. Земли сельскохозяйственного  использования				507,0					507
5. Земли лесного фонда					350,0				350
6. Земли водного фонда						13,0			13
7. Земли общего пользования							380,0		380
8. Земли, не вовлеченные  в градостроительную деятельность								37	37
Итого, га	450	87	270	507	350	13	380	37	2094