Экономика недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                                    3

1. Сущность и основные признаки недвижимости                                  5
1. Понятие и основные признаки недвижимости                                           5
2. Принципы оценки объектов недвижимости                                                9
3. Основные методы и подходы оценки стоимости

недвижимости                                                                                              19             

Заключение                                                                                           28

Список  Использованных Источников                                  30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность данной контрольной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости, как в сфере  личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных  и зарубежных инвесторов, для которых  большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования  землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые, для большинства  граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог  на имущество, преходящее в порядке  наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Изучение оценки недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации  для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств  в бухгалтерском учете, определения  ущерба и страхового возмещения. Услуги по определению стоимости имущества  предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего  требованиям стандартов.

''Оценщики - самые высокоинтеллектуальные  люди в стране''. Рынок оценочных  услуг все более востребован,  необходимость оценки внедряется  во все нормативно-правовые акты.

Цель моей контрольной работы определить основные методы оценки стоимости недвижимости.

Задачей данной работы является определение  сущности и основных признаков недвижимости, характеризовать основные методы оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность и основные признаки недвижимости
1. Понятие и основные признаки недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле. Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.

 В российском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое появилось в 1714 году, когда был издан указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В настоящее время правовое понятие недвижимости отражено в ст. 13 ГКРФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». Таким образом, в понятие недвижимости включается не только земельная собственность, но и материальное имущество под  поверхностью земли или над ее поверхностью, прикрепленное к данному  участку земли.

Например, железные дороги и автотрассы также являются объектами недвижимости.

Главным отличительным признаком  недвижимости является ее неразрывная  связь с земельным участком (стационарность, неподвижность). Большинство объектов недвижимости характеризуется стационарностью, неподвижностью.

Другими отличительными признаками объектов недвижимости являются:

- материальность

- долговечность.

Недвижимость долговечнее практически  всех иных товаров, за исключением некоторых  видов драгоценных камней и изделий  из редких металлов.

Объекты недвижимости и сделки с  недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации. Права собственности  на объект недвижимости должны быть документально  оформлены. Существуют различные основания  для возникновения прав собственности: покупка, наследование, дарение, физическое владение в течение определенного  законом срока и т. д. Однако недвижимость всегда является объектом собственности.

1. Стационарность, неподвижность.  Признак характеризуется прочной  физической связью объекта недвижимости  с земной поверхностью и невозможностью  его перемещения в пространстве  без физического разрушения и  нанесения ущерба, что делает  его непригодным для дальнейшего  использования.

2. Материальность. Следует отметить  тот факт, что недвижимость всегда  функционирует в натурально-вещественной  и стоимостной формах. Физические  характеристики объекта недвижимости  включают, например, данные о его  размерах и форме, неудобствах  и опасностях, об окружающей среде,  о подъездных путях, коммунальных  услугах, поверхности и подпочвенном  слое, ландшафте и т. д. Совокупность  этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически  выше долговечности всех иных  товаров, кроме отдельных видов  драгоценных камней и изделий  из редких металлов.

Например, согласно действующим в  России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости  от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками  службы от 15 до 150 лет.

Кроме основных родовых признаков  недвижимости, можно выделить и частные  признаки, которые определяются конкретными  показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о  двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно  различия в расположении по отношению  к другим объектам недвижимости, к  инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого  объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо  или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые  виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) - относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью  может передаваться набор прав и  интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного  приобретения или другие интересы (сервитута).

 

1.2 Принципы оценки объектов  недвижимости

Принципы  оценки объектов недвижимости – это  свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов  – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом  недвижимости (прежде всего с  землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной  средой.

Особое  место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту  недвижимости могут быть применены  сразу несколько принципов. В  то же время, не в каждой ситуации, возникающей  в процессе оценки можно применить  эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в  сторону другой в зависимости  от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию  экономического поведения субъектов  недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя – полезности; замещения;  ожидания – позволяют, с точки  зрения пользователя, определить  полезность объекта, его приемлемую  цену на рынке и ожидаемые  выгоды от владения объектом  недвижимости.

Недвижимость  обладает стоимостью только в том  случае, когда она может быть полезна  потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости –  это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую  за другой соответствующий или вновь  построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в  так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие  вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что  стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.