Экономика недвижимости

Полезность  объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих  выгод (ожидание доходов). Оценочный  «принцип ожидания» говорит о  том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость  всех будущих доходов и учитывать  постоянный рост этой стоимости под  влиянием увеличения спроса и ограничения  предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его  улучшением:

-  остаточной продуктивности земли;

-  предельной продуктивности (принцип вклада);

-  возрастающего и уменьшающего дохода;

-  сбалансированности;

-  экономического размера;

-  экономического разделения.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка  при минимальных затратах на его  обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью  особые потребности пользователя или  путем выгодного для себя сочетания  этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности»  характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость  гаража, который пристраивается к  дому), а на сумму, в которую оценивается  объект недвижимости с учетом этого  нового элемента (т.е. стоимость в  целом дома с гаражом). Некоторые  дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта  недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые  фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности»  и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может  получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в  недвижимость либо изымать из нее  конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть  «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что  по мере добавления капитала и труда  к недвижимому имуществу доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать  стоимость объекта недвижимости.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько  собственников. Эти имущественные  права, признаваемые законом, можно  разделить или соединить таким  образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение  имущественных интересов может  происходить по-разному:

- физическое  разделение участка земли;

- разделение  времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

- разделение  прав пользования (ограничение  на использование объекта недвижимости);

- разделение  по видам имущественных прав (совместная  аренда, партнерство, доверительное  управление, опционы, контракты с  оговоренными условиями продажи);

- разделение  по правам кредитора вступить  во владение (первые закладные,  «младшие» закладные, налоговые  закладные, судебные залоги, участие  в капитале).

«Принцип  экономического разделения» применяется  в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или  более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными  частями, собственники имеют возможность  увеличить общую стоимость недвижимого  имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой –  зависимости; соответствия; спроса и  предложения; конкуренции; изменения  – позволяют определить:

-  зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения,  соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

-  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

-  уровень конкуренции на рынке недвижимости;

-  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов  позволяет определить какие факторы  и каким образом влияют на спрос  и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается  предложение, то повышается стоимость  объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта  недвижимости будет снижаться.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены  выше. Он позволяет оценщику выявить  из возможных вариантов использования  объекта недвижимости наилучший  и наиболее доходный вариант и  именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был  свободный (т.е. при оценке объекта  речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна  физически;

- в-третьих,  осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости.

Выбирается  вариант использования, при котором  за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка  оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка  на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при  выбранном варианте использования  земельного участка.

«Принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных  факторов, влияющих на стоимость объекта  недвижимости. Эта модель рассматривает  важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Процесс оценки недвижимости можно разделить  на шесть этапов: определение области  вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Раскроем  содержание каждого этапа процесса оценки недвижимости:

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно  исследовать объект и определить связанные с ним юридические  права, поскольку заказчик может  иметь лишь право на аренду или  ограниченные права на пользование  объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может  быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера  и т.д.

После этого оцениваются ожидаемые  затраты средств и времени  на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает  оценщик, от уникальности или сложности  решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта  недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит  от трудности проблемы, суммы ожидаемых  расходов и от набора предоставляемых  услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности  оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял  суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания  и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2.  План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик  вначале изучает общие факторы  стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим  факторам стоимости на местном и  сегментном уровне и, наконец, концентрирует  свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление  конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый  объект; определение спроса, возможных  конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик  возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются  все три подхода и в крайнем  случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный  результат оценки выводится с  учетом значимости того или иного  подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика  зависит от данных, использованных  им в работе. Если они не  точные, то будет трудно подготовить  обоснованное заключение. Поэтому  оценщик должен собрать такую  информацию, которая подтверждает  его выводы в отчете или  анализе.

В профессиональной практике оценщиков  сложилась определенная система  в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что  собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта;

– быть подтверждены личным осмотром объекта  оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимы с данными о  сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна  при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах  предстоящих доходов;

–   предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

–   соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные  данные не должны перегружать отчеты оценщиков.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий  данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Подходы к оценке стоимости  объектов недвижимости. Определение  стоимости объекта недвижимости  согласно основным методам оценки.

В мировой практике применяются три  основных подхода к оценке стоимости  объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта  – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

5. Согласование результатов, полученных  с помощью различных подходов. Согласование – это процесс,  в котором суждения и логика  применяются для выработки итоговой  оценки стоимости объекта недвижимости  на основании результатов, полученных  с помощью различных методов  оценки. Этот процесс включает  в себя предварительную и заключительную  стадии.