Экономика недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

Экономика недвижимости – общепрофессиональная экономическая  дисциплина, необходимая для формирования современных кадров России. Изучение дисциплины предусмотрено государственным образовательным стандартом для экономических специальностей.

Экономика недвижимости имеет довольно сложную структуру. Во-первых, экономика недвижимости – это совокупность производственных отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Во-вторых, экономика недвижимости – это рациональное использование недвижимости как финансового актива. В-третьих, экономика недвижимости – это наука, изучающая отраслевые аспекты экономических (производственных) отношений.

В общем виде экономика недвижимости представляет собой систему отношений, возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом, под которым понимается участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также здания и сооружения.

Целью учебного курса «Экономика недвижимости»  является изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности.

Предметом экономики  недвижимости как научной дисциплины является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью, а также изучение организации и функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности.

Объект изучения «Экономики недвижимости» – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части  анализа рынка, практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства, оценки недвижимости.

Изучение экономики  недвижимости позволяет:

• овладеть знаниями, имеющими значение для фундаментальной подготовки экономиста широкого профиля;
• усвоить экономические и правовые понятия, необходимые для изучения других финансово-экономических дисциплин и практической деятельности в сфере инвестиций;
• сформировать мировоззрение, экономическую и правовую культуру, способность принимать правильные решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости и в бытовых ситуациях.

Знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, ибо собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

 

 

РАЗДЕЛ 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Тема 1. Содержание основных понятий

1.1. Сущность и основные признаки недвижимого имущества

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое принято не только за рубежом, но и в России, где уже сложилась достаточная юридическая база для осуществления сделок с недвижимостью.

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение чего без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, приминаются движимым имуществом. Таким образом, движимое имущество определяется методом «от противного»: к нему относят все вещи, не попадающие под категорию недвижимости.

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ (ст. 130) к недвижимости относятся следующие объекты:

1. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности.

2. Недра – часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме.

3. Обособленные водные объекты (замкнутый водоем) – небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Они являются составной частью земельного участка. Отношения по поводу обособленных водных объектов регулируются водным законодательством РФ лишь в той мере, в какой они урегулированы гражданским и земельным законодательством.

4. Многолетние насаждения и леса. Все леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд Российской Федерации. Лесной фонд находится в Федеральной собственности. Допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ в соответствии с федеральными законами. Форма собственности на леса в городах устанавливается также федеральными законами. Купля-продажа, залог, совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение участков лесного фонда не допускаются.

К многолетним насаждениям относятся все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Выращенные сады и виноградники, а также получаемый с них урожай находятся соответственно в собственности граждан, юридических лиц, государства или муниципалитета. Владельцы садов могут совершать с ними различные сделки купли-продажи, залога, дарения, траста и наследования.

5. Здания – архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения. В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации.

6. Сооружения – инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т.д.). В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

7. Предприятие в целом как имущественный комплекс. В составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.). В качестве объекта права – недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам – участникам предпринимательской деятельности.

8. Кондоминиум – это правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности. В состав кондоминиума могут входить несколько компактно расположенных зданий и сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

9. Закон относит к недвижимости  и объекты, которые по своей  физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При отнесении того или иного  объекта к недвижимости надо исходить из того, что недвижимость обладает характерными признаками. Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличать их от движимых объектов. Это:

• абсолютная неподвижность – характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования;
• материальность – недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.
• долговечность, которая практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных родовых признаков  недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Это:

• разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости;
• повышенная экономическая ценность, т.к. недвижимость предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования;
• объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение, которое может быть производственным и непроизводственным;
• недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования; денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости;
• некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество (например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество).
• при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости (права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы).

1.2. Недвижимость как товар

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 – 1996 гг., уже можно  говорить о недвижимости как о  товаре, который повсеместно продается и покупается.

Недвижимость как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Сущность недвижимости как товара триедина:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
• юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов:

1. Создание – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию).

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также возникновение морального и физического износа объекта недвижимости.

3. Управление объектами недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относятся:

• стационарность (неподвижность) – объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности;
• неповторимость, уникальность, разнородность – объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания, конструктивным элементам и отделке;
• долговечность – накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов и контролю темпов физического износа;
• длительность создания (средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 – 3,5 года);
• несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя;
• использование сложных финансовых схем при приобретении недвижимости, включающих залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др.