Организация работы управляющей компании в сфере недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Строительный факультет

                                     Кафедра «Экспертиза и управление ндвижимостью»

 

Организация работы управляющей компании в сфере недвижимости

Исполнитель: Макейчева И.А. гр 141/1	подпись / (дата)
Проверил: Янюшкина Е.В.	подпись / (дата)
		Томск-2014

Содержание:

Содержание:

1. Теоретическая часть

1.1Управляющая компания

1.2Функции управляющей компании

1.3Виды управляющих компаний

1.4Структура деятельности кправляющей компании

1.5Требования к управляющей компании

1.6Обязанности управляющей компании

1.7Конкурентоспособность управляющей компании

2. Расчётная  часть

                     2.1Потребность в штатных работниках  на первом участке

                     2.2Потребность в штатных работниках  на втором участке

                     2.3Потребность в штатных работниках  на третьем участке

                     2.4Потребность в управленцах

                     2.5Потребность в финансовых работниках

                     2.6Потребность в работниках осуществляющих  надзор

3. Структура управляющей компании  на основе численности и профиля  сотрудников.

4. Должностные инструкции  сотрудников управляющей компании.

 

 

 

 

 

 Теоретическая часть.

Управляющая компания – это такая компания, которая имеет право на управление собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, то есть выполняет функции управления от лица остальных компаний и фирм. 
Когда говорят об управляющей компании, то подразумевают, что существует некое объединение компаний и фирм по общим делам и интересам.

Основной продукт управляющей компании – решение, направленное на достижение целей, поставленных заказчиком, в сложившихся условиях и с учетом имеющейся ресурсной базы. Здесь и проявляется основное преимущество управляющей компании перед человеком: она специализируется на принятии решений и имеет соответствующее обеспечение.

Обычно управляющие компании выполняют следующие функции:

• поддержание отношений с внешней средой. Управляющая компания организует диалог с акционерами и участниками финансового рынка, предоставляет им необходимую информацию о деятельности холдинга. Кроме того, важной функцией является лоббирование интересов холдинга в органах государственной власти;

• перераспределение финансовых ресурсов между предприятиями с целью реализации инвестиционной стратегии, таким образом, управляющая компания становится кредитным центром холдинга;

• обеспечение общего финансового контроля над деятельностью отдельных предприятий. При этом управляющая компания разрабатывает и внедряет единую систему учета, контроля и анализа для всех входящих в холдинг бизнес-единиц;

• определение общекорпоративной стратегии. Общекорпоративная стратегия обычно содержит решения о том, какое предприятие необходимо купить, а какое - продать, решения о размере и направлении инвестиций, а также зачастую конкурентную стратегию;

• создание общекорпоративной культуры. Для холдингов крайне важно объединить сотрудников отдельных предприятий в единую компанию. Кроме того, одной из задач общекорпоративной культуры является выработка единой системы ценностей, общей для всех компаний холдинга;

• поддержание и развитие ключевых компетенции, критичных для достижения конкурентоспособности отдельных предприятий, а также организации единой для всех компаний холдинга системы управления знаниями;

• отбор и развитие топ-менеджеров отдельных компаний, а также разработка системы их мотивации и вознаграждения

Виды управляющих компаний

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

Структура деятельности Управляющей компании
Управляющая компания (УК) как финансовая структура имеет в своем распоряжении следующие инструменты: Паевой инвестиционный фонд (ПИФ); Индивидуальное доверительное управление (ИДУ или ДУ) Права инвесторов в целях снижения риска при инвестировании, а также во избежание злоупотреблений со стороны УК, изначально защищены: контролем со стороны государства в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР); организационной структурой деятельности УК: функции управления, хранения, учета и контроля над инвестиционными активами, находящимися в распоряжении УК, разделены между независимыми друг от друга учреждениями - Управляющей компанией, Специализированным депозитарием, Регистратором, Аудитором и Оценщиком.
Федеральная Служба по Финансовым рынкам(ФСФР)  (лицензирование)	Единый государственный Реестр (ЕГР), СамоРегулируемая Организация (СРО)  (членство)	Министерство Финансов Российской Федерации (МинФин)  (лицензирование)

 

Специализированный Депозитарий

Регистратор

Независимый Оценщик

Независимый Аудитор

 

Управляющая компания (УК) Привлечение активов инвесторов и размещение их с целью извлечения доходности через инструменты Паевых инвестиционных фондов (ПИФ) и Индивидуального доверительного управления (ДУ)

• УК заинтересована в том, чтобы инвестор получил максимальный доход, так как от этого зависит и размер ее вознаграждения.

• Активы, находящиеся под управлением УК, являются собственностью инвесторов и не переходят в собственность УК, а значит, ни каким образом не отвечают по ее долгам.

• Преимущества инвестирования через ПИФы и ДУ:

• диверсификация активов, снижающая риск инвестирования (частному инвестору самостоятельно добиться этого затруднительно);

• эффективность (крупные операции с активами на фондовом рынке и в секторе прямого финансирования позволяют, в целом, снижать стоимость осуществления сделок);

• профессиональное управление (не каждый инвестор может самостоятельно стать специалистом фондового рынка, а также разбираться с особенностями прямого финансирования недвижимости, бизнеса и др.);

• жесткое государственное регулирование (УК - наиболее жестко контролируемый финансовый институт на российском рынке, с 1996 года (создана первая УК) не было ни одного случая мошенничеств).

       Основным видом деятельности готовых управляющих компаний является управление инвестиционными фондами (в соответствии с ФЗ №156-ФЗ "Об инвестиционных фондах"), паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами (в соответствии с ФЗ № 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах", а также ФЗ №111-ФЗ "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации") на основании лицензии, полученной в Федеральной Службе по Финансовым Рынкам (ФСФР).  
 
Готовая управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.  
 
Готовая управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.  
 
Готовая управляющая компания вправе совершать сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. При отсутствии указания о том, что управляющая компания действует в качестве доверительного управляющего, она обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.  
 
Готовая управляющая компания, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, вправе в порядке, установленном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, передать свои права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании.

Требования к управляющей  компании:

Размер собственных средств управляющей компании определяется в соответствии с Положением о порядке расчета собственных средств профессиональных участников рынка ценных бумаг, управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов (Приказ ФСФР от 23 октября 2008 г. № 08-41/пз-н) и должен быть не ниже установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг нормативов (Приказ ФСФР от 24 апреля 2007 г. № 07-50/пз-н).  
 
В штате управляющей компании должны быть сотрудники, соответствующие квалификационным требованиям и требованиям (Приказ от 20 апреля 2005 г. N 05-17/пз-н).  
К лицам, владеющим (осуществляющим доверительное управление) 5 и более %% обыкновенных акций (долей) управляющей компании, также предъявляются определенные требования (статья 38 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗ).

Управляющая компания обязана:

Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей. Обязанности управляющей компании и ограничения деятельности установлены Федеральным законом (статьи 39-40 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗ).  
Деятельность управляющей компании является исключительной и может совмещаться только с деятельностью по управлению ценными бумагами, осуществляемой в соответствии с законодательством Российской Федерации о рынке ценных бумаг.  
 
Управляющие компании на основании указанной лицензии может также осуществляться доверительное управление иными активами (в случаях, предусмотренных федеральными законами), а именно:

• пенсионными накоплениями (накопительной частью пенсионных отчислений граждан) и резервами;

• страховыми резервами страховых компаний;

• ипотечным покрытием;

• накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих;

• целевыми капиталами некоммерческих организаций;

• компенсационными фондами саморегулируемых организаций (СРО оценщиков, строителей и др.).

 
А также управляющая компания вправе осуществлять инвестирование собственных средств, совершать сделки по передаче имущества в пользование, а также оказывать консультационные услуги в области инвестиций при соблюдении требований нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг по предупреждению конфликта интересов. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе являться участниками управляющей компании.