Управление недвижимостью

- введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на  объекты недвижимости и сделок  с ними;

- лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов  недвижимости и предоставление  льгот;

- реализация государственных  целевых программ;

- установление амортизационных  норм;

- реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

- комплексное решение  вопросов землепользования и  приватизации земли, развития  инженерной инфраструктуры и  т.д. [Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.]

[Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.]

2. Общественное воздействие.  Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных  участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными  объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами  объектов недвижимости субъектов  Федерации:

- управление системами  жилой недвижимости;

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками  объектов недвижимости играют  ключевую роль в успехе управления  объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должны быть легитимны  и прозрачны, а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены.

2. Формирование цели и  стратегии коммерческого использования  объекта недвижимости. Целью может  быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование  и отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

Как правило, приступая к  работе, управляющий сталкивается с  низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском  учете, излишками малоценного имущества  и т.д. определение путей реорганизации  предприятия от производственной структуры  к управляющей недвижимостью  с конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого  использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться  в сами объекты, на втором -- доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника. [Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.]

2.2.

В наиболее общем виде сущностью  управленческого процесса является определение оптимальной во времени  траектории перевода потребительского качества объекта из состояния «статус-кво» на более высокий уровень полезности.

Целевая функция L – логическая формула результирующего оценочного критерия управления не отдельными микроэкономическими  факторами, а взаимосвязанным преобразованием  всех внешних и внутренних переменных.

L - критерий влияния на  стоимость Срын. капитала в вещественной форме, составляющего предмет управления:

(1.1) 

Для реализации общей целевой  функции L предлагается выделять ряд  соподчиненных функций, уточняющих предмет управления в сфере недвижимости в виде нижеследующего целевого контура:

·    Функция хозяйственного управления – это максимизация полезности (U) посредством улучшения потребительских свойств (ПСi) недвижимости

(1.2)

 

 

 

 

 

 

·    Функция коммерческого  управления – максимизация рыночной стоимости (Срын.) объекта недвижимости за счет улучшения параметров продуцируемого потока доходов (Дх)

 

(1.3)

 

 

 

 

 

 

L2 напрямую зависит от L1 т.к. maxСрын. достигается через максимизацию потребительной стоимости. Реализация L2 является целью управления, а реализация L1 является средством достижения цели.

 

·           Общая целевая функция

 

(1.4)

 

 

 

 

 

 

Важнейшими стоимостнообразующими факторами, которые влияют на Срын. и L являются:

 

·          Потребительная стоимость: последовательно  снижается по мере накопления износа (Ифиз). Требуется проведение всех воспроизводственных мероприятий, предусмотренных нормативными документами по эксплуатации объекта недвижимости (техническое обслуживание, ремонты, реконструкция и др.).

 

·          Стоимость обслуживания: определяется по критериям полноты, качества и  своевременности.

 

·          Стоимость улучшений придомовой территории, которые позволяют максимизировать  платежи за пользование – ренту  по местоположению Rзем.

 

Если уровни полезности и  доходности объекта недвижимости остаются неизменными, то единственной целевой  функцией, отражающей увеличение потребительского качества объекта недвижимости становится максимизация периода его использования  tисп за счет проведения воспроизводственных мероприятий.

 

 

(1.5)

 

 

 

 

 

 

 

 

Отрицательный градиент полезности U фактически выражает интенсивность  утраты первоначальных потребительских  свойств (в технической системе - снижения несущей способности, надежности, безопасности, увеличения физического  износа).

 

Для объектов недвижимости, используемых в качестве потребительского блага, зависимости (1.1) ÷ (1.5) действительны, если максимум доходов заменить на минимум издержек.

 

(1.6)

 

 

 

,

 

 

(1.7)

 

 

 

,

 

 

(1.8)

 

 

 

,

 

 

(1.9)

 

 

 

,

 

 

где:

 

Ифиз степень физического износа;

 

ΔРнорм – отклонения фактических  состояний системы от соответствующего уровня нормативов технологической  подсистемы;

 

ΔЗатр. – величина изменения  издержек в экономической подсистеме.

 

Максимальную эффективность  Eff обеспечивают технические воспроизводственные мероприятия с тенденцией постепенной потери уровня эффективности при переходах по уровням системы управления недвижимостью

 

 

(1.10)

 

 

 

 

 

 

Effтехн > Effтехнол > Effорг > Effэкон

 

В первую очередь необходимо обеспечить эффективное функционирование технической системы объекта  недвижимости. Получить экономический  эффект без модернизации технической  и технологической подсистем  невозможно.

 

При этом важно помнить, что  конструктивная система здания, в  отличие от его инженерного оборудования, не может быть разного потребительского качества. Если она обладает достаточной  прочностью, устойчивостью и эксплуатационной пригодностью, ее нельзя сделать лучше. Дополнительное «улучшение» качества повышает только себестоимость, но не качество.

2.3. Принципы  управления недвижимостью

 

Принципы управления недвижимостью  могут быть объединены в 3 группы.

1 гр. Принципы, характеризующие  требования к формированию системы  управления.

1. Принцип обусловленности функций управления недвижимостью целями системы управления недвижимостью:

 Функция управления  недвижимостью формируются и  изменяются не произвольно, а  в соответствии с потребностями  и целями системы управления:

• глобальная цель – получение прибыли;
• управление качеством;
• расширение рынка;
• организационно-техническое развитие системы управления;
• соц.развитие;
• охрана окружающей среды;
• безопасность деятельности.

2. Принцип первичности функций управления недвижимостью:

Состав подсистем структуры  управления недвижимостью:

организационная структура, требования к работникам, их численность  зависят от содержания количества и  трудоемкости функций управления недвижимостью.

3. Принцип оптимальности соотношений интра и инфра функций системы управления недвижимостью. Определяет пропорции м/у функциями направленными на организацию системы управления недвижимостью (интрафункций) и функциями управления недвижимостью (инфрафункций).
4. Принципы оптимальности соотношения управленческих приоритетов. Требует опережения функций управления на развитие недвижимости, по сравнению с функциями, направленными на обеспечение функционирования недвижимости.
5. Принцип резервирования. Каждый работник должен выполнять функции вышестоящего, нижестоящего сотрудника и нескольких работников своего уровня.
6. Принцип экономичности. Предполагает наиболее экономическую и эффективную организацию системы управления недвижимостью.
7. Принцип прогрессивности. Подразумевает соответствие системы управления недвижимостью передовым зарубежным и отечественным аналогам.
8. Принцип перспективности. Следует учитывать перспективу развития организации.
9. Принцип комплексности. Предполагает учет всех факторов влияющих на систему управления недвижимостью (СУН).
10. Принцип оперативности. Своевременное принятие решений.
11. Принцип простоты. Гласит, что чем проще СУН, тем лучше она работает.
12. Принцип научности. Разработка мероприятий по формированию СУН не должны основываться на достижениях наук и учитывать в области управления изменения законодательства, развития экономики в рыночных условиях.
13. Принцип иерархичности. В вертикальных разрезах СУН должна обеспечивать иерархичное взаимодействие между звеньями управления.
14. Принцип автономности. В вертикальных и горизонтальных разрезах СУН должна быть рациональна.
15. Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации.
16. Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели.
17. Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов.
18. Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения.

2 гр. Принципы информатизации  СУН. Эти принципы можно разделить  на:

• управленческие:

1. Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления.

2. Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме.
3. Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности.
4. Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив.

• системно-технические. Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем.

• организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем.

5. Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации.

6. Принцип подготовки персонала.
7. Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота.

3 гр. Принципы, определяющие  направления развития СУН.

1. Принцип концентрации в 2-х направлениях.  

I. Концентрация усилий  всех работников на решение  основных задач.

II. Концентрация однородных  функций в одном подразделении.

2. Принцип специализации (разделение труда).
3. Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений.
4. Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования.
5. Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН.
6. Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН.
7. Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников.
8. Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.).
9. Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций.