Теоретические и исторические аспекты местного налогообложения

Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно  применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% во Франции. В США, в зависимости от штата, эта доля может составлять от 10 до 70%. По отчетам Всемирного банка в ряде стран с развивающейся рыночной экономикой налог на недвижимость составляет 40-80% местных бюджетов. Поэтому не исключается возможность, что при последовательном проведении концептуальных приемов эта система может быть также успешно внедрена в Российской Федерации.

Выбор модели местного имущественного налогообложения, работоспособной  в российских условиях, должен основываться как на основополагающих принципах  построения модели налогообложения, так  и на учете специфики формирования, учета, оценки недвижимости и налогового администрирования, которая сложилась  в городах Российской Федерации.

Целевые ориентиры (задачи) при определении политики налогообложения недвижимости:

определить базу налогообложения, ставки налога на недвижимость таким  образом, чтобы суммарные доходы были, по крайней мере, не ниже поступлений  от заменяемых налогов в бюджеты  всех уровней;

обеспечить расширение базы налогообложения  за счет включения объектов государственной  и муниципальной собственности (находящихся  во владении лиц на правах хозяйственного ведения и оперативного управления);

обеспечить сбалансированный переход  к новому налогу, избегая резких изменений налогового бремени для  владельцев жилья, гаражей населения, а также для владельцев недвижимости производственного назначения.

Направления подготовки к введению налога на недвижимость:

1) Нормативно-правовое обеспечение  - подготовка и принятие следующих  документов:

О порядке создания и ведения  реестра недвижимости для целей  налогообложения. (Решение представительного  органа местного самоуправления).

О налоге на недвижимость. (Решение  представительного органа местного самоуправления).

О порядке отнесения объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости для целей налогообложения (Решение  представительного органа местного самоуправления).

О комиссии по рассмотрению жалоб  налогоплательщиков. (Решение представительного  органа местного самоуправления).

Положение о проведении переоценки недвижимости для целей налогообложения (Методика оценки рыночной стоимости  недвижимости для целей налогообложения. Решение представительного органа местного самоуправления).

2) Организация институциональной  поддержки реформы налогообложения  недвижимости на местном уровне.

3) Материально-техническое и кадровое  обеспечение: 

обеспечение необходимой вычислительной техники, программного обеспечения  и подготовка кадров для ведения  реестра недвижимости;

проведения переоценки, анализа  последствий;

работа с общественностью.

4) Создание программного обеспечения  - автоматизированной информационной  системы налогообложения недвижимости, создание структуры базы данных  для города (района).

5) Проведение переучета недвижимости  и создание реестра недвижимости  для целей налогообложения: организация  массового сбора и ввода данных  об объектах недвижимости, правовом  статусе и правообладателях.

6) Проведение переучета прав  на объекты недвижимости для  целей налогообложения. 

7) Анализ рынка и проведение  массовой переоценки недвижимости на основе рыночной стоимости для целей налогообложения

8) Проведение вариантных расчетов  и анализ последствий введения  налога на недвижимость по  группам плательщиков и выработка  политики налогообложения недвижимости (согласование базы налога, ставки, льгот) 

9) Выработка скоординированной  политики определения арендной  платы за землю, нежилые помещения  и жилья (платы за найм), на основе рыночной стоимости - с тем, чтобы налоговое бремя собственника объектов было не больше (меньше) размеров платы за право пользования, а стоимости аналогичных объектов оценивались приметно одинаково.

10) Работа с общественностью,  разъяснение целей проводимой  работы, анализ общественного мнения  и разработка кампании поддержки  реформы. 

Введение налога на недвижимость должно существенно изменить режим землепользования, стимулировать эффективное использование  городских земель, так как платежи  за землю будут включены в рыночную стоимость недвижимого имущества. Однако, учитывая относительно небольшую  долю земель, используемых на основе права  собственности, изменение налогообложения  должно сочетаться с реформой арендной платы за землю.

Расчет рыночной стоимости недвижимости будет осуществляться в рублях (пересчет по курсу Центрального Банка РФ на день проведения оценки).

Применяются следующие модели массовой оценки недвижимости:

модель оценки рыночной стоимости  недвижимости жилого назначения в многоквартирных  домах;

модель оценки рыночной стоимости  индивидуальных домов и придомовых земельных участков;

модель оценки рыночной стоимости  недвижимости объектов промышленного  и иного коммерческого назначения.

Модели не предназначены для  оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, сооружений.

Схема регламента ожидаемого управления налогообложением недвижимости представлена в приложении 20.

Для оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных  домах в соответствии с Методикой  используются следующие характеристики:

1. этажность здания 

2. этаж расположения квартиры 

3. материал стен здания 

4. число комнат в квартире 

5. наличие балкона или лоджии 

6. местоположение здания 

7. общая площадь квартиры в  кв. м. 

8. жилая площадь квартиры в  кв. м. 

9. площадь кухни в кв. м. 

10. год постройки здания 

Оценка рыночной стоимости объекта  жилой недвижимости (квартиры) производится по формуле:

 

Стоимость = К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * (К7 * В1 + А2 * В2 + А3 * В3 + А4 * В 4+ К8 * В5)

 

К1 - коэффициент влияния этажности здания

К2 - коэффициент влияния этажа расположения квартиры

К3 - коэффициент влияния материала  стен здания

К4 - коэффициент влияния расположения квартиры на последнем этаже

К5 - коэффициент влияния местоположения здания

К6- коэффициент влияния износа здания

К7 - коэффициент влияния числа комнат в квартире

В1 - базовая ставка для коэффициента числа комнат

А2 - общая площадь квартиры

В2 - базовая ставка 1 кв.м. общей площади квартиры

А3 - жилая площадь квартиры

В3 - базовая ставка 1 кв.м. жилой площади квартиры

А4 - площадь кухни

В4 - базовая ставка 1 кв.м. площади кухни

К8 - коэффициент влияния числа  балконов/лоджий

В5 - базовое значение для наличия  балконов/лоджий

Для оценки рыночной стоимости индивидуальных жилых домов в соответствии с  Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:

1. местоположение объекта (земельная  зона);

2. материал внешних стен дома;

3. состояние здания (под снос  или нет - эта поправка действует в том случае, если отсутствует характеристика общей площади объекта, соответственно оценка стоимость объекта равна 0);

4. общая площадь дома в кв.м.

5. площадь земельного участка  в кв. м; 

6. наличие коммуникаций;

7. износ здания.

Оценка рыночной стоимости индивидуальных домов производится по формуле:

 

Стоимость = К1 * К2 * К3 * (А1* В1* К4 * К5 + А2 * В2)

 

К1 - коэффициент влияния местоположения

К2- коэффициент наличия коммуникаций

К3 - коэффициент для дома, предназначенного под снос (в случае, если общая  площадь дома равна 0, т.е. оценка здания не производится)

А1 - общая площадь дома

В1 - базовая ставка для 1 кв. м. общей площади дома

К4- коэффициент влияния материала стен дома

К5 - коэффициент влияния износа здания

А2 - площадь земельного участка

В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади земельного участка

Оценка дополнительных сооружений типа - пристройка, гараж, мезонин, предбанник, хозблок, баня, гараж, веранда и вариантов этих названий производится следующим образом: стоимость 1 кв.м. дополнительного сооружения равен 1/2 стоимости 1 кв.м. индивидуального жилого дома, к которому относится данное сооружение

Для расчета оценки рыночной стоимости  недвижимости промышленного и иного  коммерческого назначения в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:

1. назначение земельного участка; 

2. вид использования здания (помещения  и др., далее по тексту - здание);

3. материал стен здания;

4. местоположение (зона) здания;

5. общая площадь здания;

6. площадь земельного участка. 

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости промышленного и иного  коммерческого назначения, включающих в себя здания, помещения и относящиеся  к ним земельные участки производится по формуле:

 

Стоимость = К1 * [ К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * А1 * В1.+ К7 * В2 * А2 0.72 + (А2 - А2 0.72) * В3]

 

К1 - коэффициент влияния местоположения здания

К2 - коэффициент влияния износа здания

К3 - коэффициент влияния вида использования  здания

К4 - коэффициент влияния материала стен здания

К5 - коэффициент влияния типа и  размера здания

К6 - коэффициент влияния качества постройки

А1 - общая площадь здания

В1 - базовая ставка для 1 кв.м. здания

К7 - коэффициент влияния вида использования земельного участка

А2 - площадь земельного участка

В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади А2 0.72

В3 - базовая ставка для 1 кв.м. площади (А2 - А2 0.72)

Оценка объектов недвижимости с  использованием модели массовой оценки позволяет проведение работ с  учетом следующих условий: оценка должна быть проведена в короткие сроки; затраты на нее должны быть минимальны; в методике оценки должна быть заложена возможность быстрой переоценки через какой-то период времени; оценка должна охватывать все объекты недвижимости.

Ставка налога на недвижимость, единая для всех видов недвижимости, предполагается, будет принята в размере 2 процентов  от налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

В результате проводимой работы по введению налога на недвижимость ожидаются следующие  последствия:

Финансовые - создание более устойчивого и надёжного источника пополнения доходной части городского бюджета в виде платы за землю, повышение уровня собираемости налогов, т.к. недвижимость носит материальный и очевидный характер, её не скроешь как налог на прибыль.

Экономические - стимулирование экономического развития путём снижения налогового бремени на предпринимателей, освобождения активной части основных фондов предприятий, стимулирование эффективного использования городских земель и развития рынка недвижимости.

Правовые и административные - улучшение учёта недвижимости, создание информационной базы для регистрации прав собственности, создание эффективной системы землепользования и улучшение инвестиционного климата за счёт стабилизации налогообложения земли и зданий.

Политические - развитие бюджетного федерализма и укрепление финансовой основы местного самоуправления.

Социальные - более справедливое распределение налогового бремени, т.к. устраняется различие между физическими и юридическими лицами в части использования коммерческой и промышленной недвижимости; формирование сознательного, грамотного налогоплательщика; легализация рынка недвижимости, предоставление обществу разнообразной и достоверной информации об объектах недвижимости, в том числе и об их рыночной стоимости. Ставка налога - единая для всех видов недвижимости, различается лишь доля рыночной стоимости, которая подлежит налогообложению (ставка налога применяется к объекту собственника, а объект налогообложения у всех различный).