Анализ объекта недвижимости

 

Таблица 4.

Сравнение продаж

Элементы сравнения	Единицы измер.	Объекты сравнения
		оцениваемый	1	2	3	4	5
Цена продажи	руб.		2230	3210	2500	3100	4000
Общая площадь	г	56,6	60	65	64	75	70
Полезная площадь	м2	34,8	35	37	36	47	49
Объем здания или сооружения	м3
Единицы сравнения
1. Цена продажи	руб.		2230	3210	2500	3100	4000
2. Цена за единицу  общей площади	руб./м2		37,2	49	39,1	41,3	57,1
3. Цена за единицу  полезной площади	руб./м2		63,7	86,7	69,4	65,9	81,6
4. Цена за единицу  объема сооружения	руб./м3
Номер единицы сравнения	1	1
Корректировки
Цена продажи	руб.		2230	3210	2500	3100	4000
Право собственности		полное	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб.		2230	3210	2500	3100	4000
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	руб.	0	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб.		2230	3210	2500	3100	4000
Условия продажи		коммерч	коммерч	коммерч	коммерч	коммерч	коммерч
Корректировка	%	0	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб.		2230	3210	2500	3100	4000
Условия рынка (время  продажи)		22.09.	22.07.	21.01	21.03.	22.09.	22.06.
Корректировка	%	0	+2,1	+8,3	+6,3	0	+3,1
Скорректированная цена	руб.		2276,83	3476,43	2657,5	3100	4124
Местоположение		]		К. – Маркса,143а	Пер. Иртышский,15	Бондаря,9а	Ул. Гамарника,39
Корректировка	%	0	0	-15	0	0	-12
Скорректированная цена	руб.		2276,83	2954,98	2657,5	3100	3629,12
Физические характеристики
Размер	м2	56,6	60	65	58	75	82
Корректировка	%	0	+1	+2	0	+3	+4
Скорректированная цена	руб.		2299,6	3014,08	2657,5	3193	3774,28
Подъездной автопуть		есть	есть	есть	есть	есть	Есть
Корректировка	%	0	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб.		2299,6	3014,08	2657,5	3193	3774,28
Подъездной ж/д путь		да	да	нет	нет	нет	нет
Корректировка	%	0	0	-5	-5	-5	-5
Скорректированная цена	руб.		2299,6	2863,38	2524,62	3033,35	3585,57
Техническое состояние		хор	т.к.р.	отл	т.к.р.	хор	хор
Корректировка	%	0	+10	-10	+10	0	0
Скорректированная цена	руб.		2529,56	2577,04	2777,08	3033,35	3585,57
Удаленность от центра		удален	Удален	Ближе к центру	удален	удален	центр
Корректировка	%	0	0	-15	0	0	-12
Скорректированная цена	руб.		2529,56	2190,48	2777,08	3033,35	3155,3
Наличие рядом аналогичных  зданий		нет	нет	есть	нет	нет	Нет
Корректировка	%	0	0	-6	0	0	0
Скорректированная цена	руб.		2529,56	2059,05	2777,08	3033,35	3155,3
Использование		Много-квартирный дом	Много-квартирный дом	Много-квартирный дом	Много-квартирный дом	Много-квартирный дом	Многоквартирный дом
Корректировка	%	0	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб.		2529,56	2059,05	2777,08	3033,35	3155,3
Для выводов:
Общая чистая коррекция	руб.		298,73	-1150,95	277,08	-66,65	-848,7
в % от цены продажи	%
Общая валовая коррекция	руб.
в % от цены продажи	%
Весовой коэффициент			4	1	3	5	2

 

Общая чистая коррекция = _кор ,

Где _кор – сумма поправочных корректировок.

По 1-й квартире находим: 46+22,7+229,96 = 298,73;

По 2-й квартире находим: 266,43–521,45+59,1–150,7–286,34–386,56–131,43 = –1150,95;

По 3-й квартире находим: 157,5–132,88+252,46 = 277,08;

По 4-й квартире находим: 93–159,65 = –66,65;

По 5-й квартире находим: 124–498,88+145,16–188,71–430,27 = –848,7.

Наибольший вес присваивается  скорректированным величинам цен  тех отобранных аналогов, к которым  вводились меньшее количество и  величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

 

Находим стоимость оцениваемой  квартиры:

V =

 

V = = = 2799,11 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, составляет 2799,11 руб. 2799 руб.

Заключение.

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые, которые были проданы. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании  сравнительного метода был выполнен в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, аналогичных исследуемому;
2. Выбор параметров сравнения;
3. Сравнение объекта и аналога по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Таким образом, на основании  имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением сравнительного метода, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость  объекта оценки квартиры, расположенного по по состоянию на 22 сентября 2009 года, с учетом округления составляет 2799 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

 

1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.: ил.
2. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 808 с. – (Основы наук).
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов»).
4. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие – М.: Архитектура – с, 2005. – 200 с.: ил.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; пол ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – 2-изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 344 с.
6. Газета «Тихоокеанская звезда» от 19 декабря 2008.
7. Газета «Тихоокеанская звезда» от 5 июня 2009.
8. Журнал «Экономическое обозрение Дальневосточного региона» №3 (111) март, 2009.
9. Журнал «Экономическое обозрение Дальневосточного региона» №5 (113) май, 2009.
10. Журнал «Вся недвижимость Хабаровска» №36 (212) 21-27 сентября, 2009. – 226 с.

¹ Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – с.43.: ил.

² Газета «Тихоокеанская звезда» от 19 декабря 2008. – с. 7.

³ Газета «Тихоокеанская звезда» от 5 июня 2009. – с. 1.

⁴ Газета «Тихоокеанская звезда» от 5 июня 2009. – с.5.

⁵ Журнал «Экономическое обозрение Дальневосточного региона» №3 (111) март, 2009. – с.14.

⁶ Журнал «Экономическое обозрение Дальневосточного региона» №5 (113) май, 2009. – с.14.

⁷ Журнал «Вся недвижимость Хабаровска» №36 (212) 21-27 сентября, 2009. – с.96.