Анализ объекта недвижимости

Содержание:

 

Введение…………………………………………………………….…...….3

1. Определение емкости рынка недвижимости…………………….……5
2. Анализ ситуации на рынке недвижимости (жилья) в городе….……..8
3. Описание исследуемого объекта недвижимости.……………...….....21
4. Характеристика местоположения объекта недвижимости.……..…..23
5. Оценка факторов, влияющих на стоимость объекта

недвижимости……………………………….………………………….23

6. Анализ информации по продажам объектов

аналогичных исследуемому…..…………………………………….…...27

Заключение…………………………………………………..…………......31

Список использованной литературы………………………………...........32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В настоящее время, после  проведения приватизации, наиболее массовым видом собственности стало жилье, а следовательно, возросло количество операций по его купле – продаже, поэтому один из важнейших вопросов по недвижимости – это отработка механизма действия рынка, т. е. получение наиболее приемлемых методических решений при оценке разных по комфортности квартир и домов.

В 1991 году в Москве состоялись первые сделки с приватизированной жилплощадью, при этом рыночную стоимость квартир продавцы определяли «на глазок» – по принципу, сколько покупатель может за нее заплатить. Такое положение долго сохраняться не могло – развитие рынка недвижимости требовало четкого подхода к определению стоимости жилья и другой недвижимости. В реальности от правильной оценки зависит многое: недооценка – это всегда потеря живых денег, переоценка – потеря потенциального покупателя. Поэтому первая задача каждого владельца или покупателя недвижимости – научиться самому определять реальную рыночную стоимость свой квартиры, комнаты, участка или дома, чтобы полученный результат можно было сравнить с той цифрой, которую назвали профессиональные оценщики, или которую предлагают в рекламах.

В России, как и в  большинстве развитых стран, существует государственная служба оценки недвижимости, именуемая БТИ (Бюро технической инвентаризации). Однако оценка по ее методике никогда не соответствует рыночной стоимости, при этом разница может составить 15-50% в сторону уменьшения и зачастую на практике используется только для определения налогооблагаемой база. Такая практика сложилась потому, что служба государственной оценки берет за основу остаточную стоимость строения по состоянию на 1 января 1990 года, умноженную на поправочный коэффициент, который ежеквартально пересматривается для каждой местности. В итоге получаются результаты, совершенно оторванные от реальности.

Оценка как важнейшая  функция системы управления предшествует принятию практически любого решения  в отношении недвижимого имущества. Она проводится профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки купли – продажи, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов для принятия управленческих решений, при составлении финансовой отчетности и для многих других целей.

Оценка – это методически  обоснованное мнение эксперта о стоимости  объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с  точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Определение емкости рынка недвижимости.

 

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального  рынка.

Первым этапом в определении  емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально – политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

• информацию об общем состоянии экономики;
• информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;
• объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;
• абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;
• состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший  характер для оценки эффективности  инвестиций в недвижимость, так как  они:

1. обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;
2. представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости;
3. формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании, как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и  перспектив развития региона. При анализе  состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или  отличия местных условий от общеэкономической  ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение норм пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Таковы самые общие  подходы к определению емкости рынка.

Более детальное изучение емкости регионального рынка  делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.

К основному  виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, т. е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

• в промышленности;
• в оптовой и розничной торговле и на транспорте;
• на финансовом рынке.

Такое подразделение  производится для того, чтобы рассмотреть  каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:

• прогнозируемых тенденциях занятости;
• диверсификации занятости;
• циклических колебаниях.

Рассмотрим данные направления  анализа более подробно.

Первый аспект – прогноз тенденций занятости – требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и с всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

Вторым аспектом качественного  анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т. е. на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.

Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надежно  защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов  меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши  резко сокращается в период кризисов. Однако практика российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:

• предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;
• уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;
• данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка  на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.

Четвертый этап – количественный анализ, основанный на расчете емкости  рынка на основе определения взаимосвязи  отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле:

Коэффициент емкости рынка = Количество единиц, сданных в аренду за период        

                                                             Общее количество единиц недвижимости

                                                                               для сдачи в аренду     ¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ ситуации на рынке недвижимости (жилья) в городе.

По истечению нескольких месяцев с момента вступления российского финансового кризиса  в «активную» фазу или с конца  сентября 2008г. можно делать первые выводы о том, как под влиянием кризиса меняются цены предложения жилья в Хабаровске.

При сопоставлении средних  цен предложения, сложившихся на 1 декабря 2008 г., с аналогичными показателями на 1 ноября, можно отметить, что по основным сегментам рынка жилья  наблюдается определенная корректировка  в сторону снижения, которая составила 1,1-1,4% за месяц.² При этом надо отметить, что за последние 5 лет средний темп ежемесячного прироста цен предложения квартир находился в диапазоне 2-35.

Интересен тот факт, что  изменение стоимости предложения  жилья в зависимости от местоположения происходит неравномерно.