Анализ и оценка объектов недвижимости

Глава II. Анализ и оценка объектов недвижимости

Определение рыночной стоимости  коттеджа путем анализа парного

набора данных.

 

Определить  рыночную стоимость коттеджа площадью 130 м², расположенного на земельном участке площадью 10400 м². Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в таблице 1.

 

Таблица 1

Исходные данные

Показатели		Объект  оценки		Сравнимые  продажи
				1-й		2-й		3-й		4-й		5-й
Цена продажи, руб.				70 200		83 200		59 800		71 600		55 900
Условия финансирования		Рыноч-ные		Нерыночные		Нерыночные		Рыноч-ные		Рыноч-ные		Рыноч-ные
Коррекция  по  финансированию				-2600		-7800		0		0		0
Срок продажи			2 недели		6 недель		1 год		1 год		1 год
Размер  участка, м2		10400		10400		13000		10400		12700		10400
Размер  дома, м2		130		130		163		130		159		130
Кол-во  комнат		7		7		8		7		8		7
Гараж		-		+		+		+		+		-
Подвал		+		-		-		-		+		-

 

Как видно  из исходных данных, объекты сравнения  отличаются от оцениваемого условиями  финансирования, временем продаж и  физическими характеристиками.

Величина  корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2600 руб. для 1-го объекта и 7800 руб. – для 2-го объекта.

Так как  у всех сравниваемых объектов условия  продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

Для корректировки  на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только по условиям финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (67600 – 59800) / 67600 = 0,12 , или на 12%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 12%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены  в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт  единую базу для проведения корректировок  на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём участку  площадью 13000 м² соответствует дом площадью 163 м² с 8 комнатами, а участку 10400 м² соответствует дом площадью 130 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер: 75400 – 67600 = 7800 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  гаража необходимо произвести сравнение  3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 67000 – 62600 = 4400 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они  различаются лишь этим показателям: 80200 – 75400 = 4800 руб.

Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта  сравнения получена скорректированная  цена.

 

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	70200	83200	59800	71600	55900
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	70200	83200	59800	71600	55900
Коррекция по условиям финансирования	- 2600	- 7800	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	67600	75400	59800	71600	55900
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	67600	75400	59800	71600	55900
Коррекция по условиям рынка	0	0	+12%	+12%	+12%
Скорректированная цена по условиям рынка	67600	75400	67000	80200	62600
Коррекция по месторасположению	0	0	0	0	0
Коррекция по размеру	0	- 7800	0	- 7800	0
Коррекция для гаража	- 4400	- 4400	- 4400	- 4400	0
Коррекция для подвала	+ 4800	+ 4800	+4800	0	+ 4800
Скорректированная цена	68000	68000	67400	68000	67400

 

В соответствии с условиями задачи требуется  на основании данного ряда скорректированных  цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта  сравнения от объекта оценки. При  этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных  цен продаж; количество корректировок  для каждого объекта; общий процент  корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определённый как разница между положительной  и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в  табл. 3.

 

 

Таблица 3

Анализ полученных данных

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	-2200	-15200	7600	-3600	11500
Общая чистая коррекция, % от продажи	1	17	15	5	23
Общая валовая коррекция, руб.	11800	24800	16400	20800	13500
Общая валовая коррекция, % от продажи	19	31	30	29	23

 

В рассматриваемом  примере имеем очень узкий  диапазон цен продажи – от 67400 руб. до 68000 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 67400 руб.

 

Определение рыночной стоимости  административного здания

относительным сравнительным анализом.

Определить  рыночную стоимость административного  здания. В качестве объектов сравнения  выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном  рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение  и продавались на условиях рыночного  финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения  приведены в табл. 4.

 

 

Таблица 4

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного  здания

Элементы сравнения	Объект  сравнения	Сравнимые  объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена  продажи		190 000	160 000	170 000	150 000	175 000
Общая  площадь	2000	2000	1700	1700	1400	1900
Отношение  арендной  площади  к  общей	0,88	0,94	0,93	0,92	0,89	0,89
Коэффициент  использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя  рента  за 1 кв.м  арендной площади	136	137	137	135	139	134
Месторасполо-жение	Среднее	Хорошее	Плохое	Среднее	Среднее	Плохое
Затраты  на  эксплуатацию	Рыночный  уровень	Рыноч-ный  уровень	Рыноч-ный  уровень	Выше	Выше	Рыноч-ный  уровень
Размер арендной площади	1760	1880	1581	1564	1246	1691
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		101,6	101,2	108,7	120,4	1035

 

Определяем  размер арендной площади для каждого  объекта:

 

2000 * 0,88 = 1760 руб/ м²

2000 * 0,94 = 1880 руб/ м²

1700 * 0,93 = 1581 руб/ м²

1700 * 0,92 = 1564 руб/ м²

1400 * 0,89 = 1246 руб/ м²

1900 * 0,89 = 1691 руб/ м²

 

Определяем  цену за 1 м² арендной площади сравнимых объектов:

 

190000 / 1880 = 101,06  руб/ м²

160000 / 1581 = 101,2 руб/ м²

170000 / 1564 = 108,7 руб/ м²

150000 / 1246 = 120,4руб/ м²

175000 / 1691 = 103,5 руб/ м²

 

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется. В качестве единицы  сравнения принимаем цену продажи  1 м² арендной площади (см. табл. 4).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта – 101,06 руб/ м².

 

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вниз
Коэффициент использования	вверх
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вниз

 

Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 101,06 руб/ м².

Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 101,2 руб/ м².

 

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 2-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вверх
Коэффициент использования	вверх
Местоположение	вверх
Общая корректировка	вверх