Анализ объекта недвижимости

Максимальное снижение за последний месяц (-2,53%) демонстрирует  жилая недвижимость в Краснофлотском районе. Аналогичная ситуация характерна и для центральной части города, где цены предложения за ноябрь упали  на 1,93%.

В то же время, вопреки всеобщей тенденции, в Кировском районе наблюдается положительное изменение цены предложения в размере + 0,76%. Если проанализировать динамику изменения цен предложения в зависимости от количества комнат в квартире, то можно заметить, что «лидерство» Кировского района связано, в первую очередь, с положительным приростом в + 2,19% в сегменте 1-комнатных квартир.

Кроме того, результаты проведенного исследования показали, что влияние  кризиса больше всего пока отразилось на старых пятиэтажках типа «хрущевок» и «брежневок», в отношении которых цена предложения за ноябрь снизилась на 1,93%.

В свою очередь отмечены минимальные изменения для квартир  в домах-новостройках, продающихся  в состоянии «после строителей». При этом речь идет о тех домах, которые либо уже сданы, либо находятся на завершающей стадии строительства, так как новостройки со сроком сдачи в 2009-2010 гг. в рамках настоящего исследования не рассматривались.

В целом по городу средняя  цена предложения жилья за последний  истекший месяц снизилась с 56642 до 55920 руб./ кв. м, что соответствует изменению в -1,27%.

 

 

Динамика изменения  цен предложения жилья с 01.11.08г. по 01.12.08г.

Район	1-комн.	2-комн.	3-комн.	В среднем
Железнодорожный	-1,33%	-0,51%	-1,13%	-1,00%
Индустриальный	-4,27%	-0,24%	-0,09%	-1,70%
Кировский	+2,19%	+0,33%	-0,47%	+0,76%
Краснофлотский	-1,58%	-3,01%	-3,17%	-2,53%
Центральный	-1,67%	-2,10%	-2,04%	-1,93%

 

Примечание: серым цветом в таблице отмечено снижение цены предложения недвижимости, черным цветом – удорожание, белым – сохранение цены предложения практически на уровне предыдущего месяца – 1.11.2008 г.

 

Самый волнующий вопрос для рынка недвижимости Хабаровска сегодня: где дно падения, когда начнется рост? Думается, что ответить на него достоверно не возьмется никто. Но предположить с определенной долей вероятности можно, опираясь на конкретные показатели.

За апрель стоимость  предложения среднего квадратного  метра жилья по городу уменьшилась  на 2,23% (1200 руб.) и составила 52653,04 рубля.³ Если сравнивать с предыдущим месяцем, то падение замедлилось на 0,06% (примерно на 130 руб.). Изменение в динамике очень незначительное.

Снижение цен на жилье  уменьшает рентабельность строительного  производства и, как следствие, ведет  к его сворачиванию. Строители  остаются без работы, а за ними тянется шлейф безработных в смежных отраслях (до пяти человек на одного строителя) – в производстве строительных и отделочных материалов, транспорте, финансовом секторе и так далее.

Кредитные деньги неохотно идут в строительный сектор, который  в добрые времена позволял оборачивать их очень быстро. Принося доход и строителям, и смежникам, и банкам.

Цены в апреле снижались  во всех сегментах рынка. Несколько  отстают от средних показателей  только цены предложения среднего квадратного  метра в центре города (-1,25 процента) и в районе престижности средней отдаленности (-1,22 процента). В центре замедлилось снижение из-за некоторых категорий двухкомнатных квартир, а в районе средней отдаленности – из-за трехкомнатных в районе «Топографического техникума».

«Малосемейки» в апреле отличились. Несмотря на положительные значения цен среднего квадратного метра в районе престижности ближе к центру и на окраинах, цена предложения у этой категории жилья в среднем по городу снизилась за месяц больше всех – на 2,48 процента. Но средний квадратный метр у них по-прежнему предлагается на продажу по самым высоким ценам в своих районах престижности.

Цены на квартиры в  апреле тоже дружно шли вниз. По основным микрорайонам и жилмассивам цена упала в среднем на 1,5 процента. Исключением стали двухкомнатные квартиры новой планировки в центре и одно- и двухкомнатные «хрущевки» в районе средней отдаленности, у которых цены предложения несколько выросли.

Кроме тех признаков  выхода цен из пике, о которых  было сказано в начале, имеются и другие. Прежде всего, в сегменте двухкомнатных квартир, как самом популярном. Так, из двадцати жилмассивов и микрорайонов Хабаровска, где проводится постоянный мониторинг цен предложения, в восьми цены на двухкомнатные квартиры в апреле росли (в марте рост наблюдался только в шести). И росли с темпом от 0,5 до 5 процентов.

Ситуация со средними ценами предложения, сложившимися к началу мая на вторичном рынке жилья по районам престижности и типам квартир, отражена в таблице.

Хотя мы надеемся на прекращение падения рынка через два-три месяца, но и на рост в летние месяцы рассчитывать трудно. Обычно в самое жаркое время года рынок не растет – сделки откладываются до осенней прохлады. Конечно, это ни как не связано с температурным фоном, а вызвано тем, что в некризисные времена потенциальные покупатели предпочитали проводить эти месяцы в отпусках, вдали от проблем и суеты города.⁴

Как в этом году поведет  себя рынок летом, сказать трудно, но в мае, скорей всего, тенденция  последних месяцев сохранилась, правда падение может замедлиться до 1-1,5 процента, и средний квадратный метр может подешеветь лишь на 700-800 рублей.

 

Средняя стоимость квартир  по районам престижности

на 01.05.2009г., в тыс. руб.

Центр
	1-комн.	2-комн.	3-комн.
«малосемейки»	1285,22	–	–
новой планировки	2695,01	4334,94	5620,40
«сталинка»	2147,00	3204,21	4788,91
улучшенной планировки	2164,74	2738,20	3453,94
«хрущевка»	2132,27	2583,74	3233,52
Ближе к центру
«малосемейки»	1285,22	–	–
новой планировки	2302,00	3118,93	3729,01
«сталинка»	1351,85	2086,00	2633,82
улучшенной планировки	1851,27	2237,92	2777,76
«хрущевка»	1797,95	2125,97	2530,41
Средней отдаленности
«малосемейки»	1163,02	–	–
новой планировки	2012,56	2653,50	3157,09
«сталинка»	1345,88	1650,79	2341,23
улучшенной планировки	1717,56	2222,34	2585,20
«хрущевка»	1670,16	2077,80	2405,00
Окраина
«малосемейки»	1130,74	–	–
новой планировки	1752,82	2284,41	2670,79
«сталинка»	1194,26	1620,60	2219,60
улучшенной планировки	1595,82	1942,85	2264,77
«хрущевка»	1541,69	1888,22	2230,21

 

 

 

Средняя стоимость квадратного  метра в апреле 2009г., в руб.

	Центр	Ближе к центру	Средней отдаленности	Окраина
«малосемейки»	70277,19	66666,67	63199,47	56585,56
новой планировки	69543,62	55595,06	49168,12	42725,40
«сталинка»	61494,51	41910,70	34117,42	32497,39
улучшенной планировки	61260,26	50442,05	47851,20	42248,48
«хрущевка»	60862,45	49342,52	48794,48	44209,20

 

 

 

 

 

Рынок недвижимости подвержен  влиянию множества факторов:

экономических, социальных, экологических.

 

Основные показатели социально-экономического положения Хабаровского края в январе 2009 года.

1. Экономических:
• уровень доходов и потребительских расходов населения.

В Хабаровском крае в январе 2009 г. денежные доходы на душу населения, в среднем за месяц составили 11548,8 руб.⁵

В процентах к январю 2008 г. – 114,7.

Потребительские расходы в январе 2009 г на душу населения составили 9978,2 руб.

В процентах к январю 2008 г. – 125,1.

• уровень доходов бизнеса.

Оборот организаций в январе 2009 г. в Хабаровском крае составил 24631,4 млн. руб.

В процентах к январю 2008 г. – 92,0.

• добывающие и обрабатывающие производства и электроэнергетика.

Индекс промышленного  производства в Хабаровском крае составил:

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 92,5;

Январь 2008 г. в % к январю 2007 г – 81,5.

• строительство в январе 2009 г.

Объем работ, выполненных  по виду деятельности «строительство»  по Хабаровскому краю составил 1490,2 млн. руб.

В % к январю 2008 г. – 82,6.

Ввод жилья всего  – 10,8 тыс. кв. м.

В % к январю 2008 г. – 65,7.

В том числе индивидуальными застройщиками – 3,7 тыс. кв. м.

В % к январю 2008 г. –68,8.

• инвестиции в основной капитал:

– инвестиции в основной капитал (по крупным организациям).

В Хабаровском крае инвестиции в январе 2009 г.составили – 840,5 млн. руб.

В % к январю 2008 г. – 60,4.

– инвестиции в основной капитал.

В январе-декабре 2008 г. составили – 77372,5 млн. руб.

В % к январю-декабрю 2007 г. – 101,6.

• индексы цен и тарифов.

– индекс потребительских цен в Хабаровском крае составил:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 103,55;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 115,42.

В том числе на платные услуги населению:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 107,74;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 120,05.

В том числе на продовольственные  товары:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 101,92;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 115,08.

В том числе на непродовольственные  товары:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 102,14;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 112,31.

– индекс цен производителей промышленных товаров и на реализованную сельскохозяйственную продукцию в Хабаровском крае составил:

Цены производителей промышленных товаров:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 111,75;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 123,68.

Цены на реализованную  сельхозпродукцию:

Январь 2009 г. в % к декабрю 2008 г. – 101,08;

Январь 2009 г. в % к январю 2008 г. – 123,60.

• финансовая деятельность.

Финансовые результаты деятельности организаций (без учета  субъектов малого предпринимательства):

Сальдо прибылей (+) и  убытков (-) за январь-декабрь 2008 г. составили 7493,6 млн. руб.

В % к январю-декабрю 2007 г. – 68,6.

Прибыль за январь-декабрь 2008 г составила – 117895,7 млн. руб.

В % к январю-декабрю 2007 г. – 124,1

Удельный вес убыточных  предприятий за январь-декабрь 2008 г  составил – 32,1%.

• среднемесячная начисленная заработная плата по видам деятельности (включая организации малого предпринимательства):

Всего по Хабаровскому краю за январь-декабрь 2008г.средняя заработная плата составила – 19951 руб.