Анализ объекта недвижимости

В % к январю-декабрю 2007 г. – 125,1.

 

2. Социальных.

• изменение численности и плотности населения.

Численность постоянного  населения в Хабаровском крае на 1 января 2009г. составила 1403,7 тысяч  человек.

Удельный вес – 0,99%.

Плотность населения  на 1 кв. км в Хабаровском крае составила 1,78 человек.

 

Основные показатели социально-экономического положения Хабаровского края в январе-марте 2009 года.

1. Экономических:

• уровень доходов и потребительских расходов населения:

В Хабаровском крае в  январе–марте 2009 г. денежные доходы на душу населения, в среднем за месяц составили 12889,2 руб.⁶

В процентах к январю – марту 2008 г. – 106,0.

Потребительские расходы  в январе-марте на душу населения составили – 10276,5.

В процентах к январю – марту 2008 г – 122,9.

• уровень доходов бизнеса.

Оборот организаций  в январе–марте 2009 г. в Хабаровском крае составил 81067,5 руб.

В процентах к январю – марту 2008 г. – 92,2.

• стоимость СМР и строительных материалов.

Материалы строительные нерудные в Дальневосточном федеральном  округе в январе – марте 2009 г. составили 2222,0 тыс. м³.

В % к январю – марту 2008 г. – 98,8.

Строительство в январе – марте 2009 г.:

Объем работ, выполненных  по виду деятельности «строительство»  по Хабаровскому краю составил 5164,1 млн. руб.

В % к январю – марту 2008 г. – 69,2.

Ввод жилья всего  – 68,2 тыс. кв. м.

В % к январю – марту 2008 г. – 96,2.

В том числе индивидуальными  застройщиками – 12,7 тыс. кв. м.

В % к январю – марту 2008 г. –135,8.

• добывающие и обрабатывающие производства и электроэнергетика.

Индекс промышленного  производства в Хабаровском крае составил:

Январь-март 2009 г. в % к  январю-марту 2008 г. – 92,7;

Январь-март 2008 г. в % к  январю-марту 2007 г – 91,4.

Добыча полезных ископаемых в январе-марте 2009 г. по Хабаровскому краю составила – 3353,7 млн. руб.

В % к январю-марту 2008 г. – 121,8.

Обрабатывающие производства в январе-марте 2009 г. по Хабаровскому краю составила – 12390,2 млн. руб.

В % к январю-марту 2008 г. – 89,8.

Производство и распределение  электроэнергии, газа и воды в январе-марте 2009 г. по Хабаровскому краю составила  – 10488,9 млн. руб.

В % к январю-марту 2008 г. – 119,7.

2. Социальных.

• изменение численности и плотности населения.

Численность постоянного  населения в Хабаровском крае на 1 января 2009г. составила 1401,9 тысяч  человек.

Удельный вес – 0,99%.

Плотность населения  на 1 кв. км в Хабаровском крае составила 1,78 человек.

3. Экологических.

• ухудшение или улучшение экологической обстановки, в том числе ее сезонные колебания.

В последние годы в  г.Хабаровске ухудшилась экологическая  обстановка.

После аварии (взрыва) в 2007 г. на китайском химическом объекте, в реку Амур было сброшено большое количество вредных химических веществ, что негативно повлияло на экосистему, а в частности на качество воды в Амуре. В холодный период – качество воды улучшается, а в теплый период – ухудшается.

Для улиц города характерно загазованность воздуха выхлопами, из-за возросшего числа машин.

Также в теплый период лесные пожары приводят к задымлению в городе.

С возросшим числом транспорта в городе возрос шум на улицах.

Все эти факторы негативно  влияют на здоровье людей.

 

3. Описание исследуемого объекта недвижимости.

Описание объекта недвижимости произведено на основании визуального  осмотра, а также Технического паспорта на жилое помещение (инвентарный номер 9205, дата заполнения 11.08.05 г.).

Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая из трех жилых комнат, кухни, двух коридоров, двух встроенных шкафов, ванной, санузла, двух лоджий, общей полезной площадью 56,6 м², в том числе жилой площадью – 34,8 м², высота потолка – 2,5 м.

Квартира расположена в девятиэтажном кирпичном доме 1983-1984 г. постройки.

Распределение площадей: первый коридор – 2,5 м² (№ 4 по плану Технического паспорта); второй коридор – 7,4 м² (№8 по плану Технического паспорта); первый шкаф – 0,4 м² (№7 по Техническому паспорту); второй шкаф – 0,2 м² (№9 по Техническому паспорту); кухня – 7,9 м² (№10 по Техническому паспорту); первая жилая комната – 16,0 м² (№1 по плану Технического паспорта); вторая жилая комната – 8,7 м² (№2 по плану Технического паспорта); третья жилая комната – 10,1 м² (№3 по плану Технического паспорта); туалет – 1,1 м²; ванная – 2,3 м². Площади нежилых помещений согласно Техническому паспорту двух лоджий – 3,6 и 2,8 м².

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

Коридор (№ 4 по плану Технического паспорта) – прямоугольный. Полы – линолеум; стены – обои бумажные; потолок – побелка. Из коридора имеется вход в спальни, туалет и ванную; электроустановочные изделия – импортные.

Коридор (№8 по плану Технического паспорта) – прямоугольный. Полы – линолеум; стены – обои бумажные; потолок – побелка. Из прихожей имеется вход в кухню, зал и коридор. В прихожей встроен шкаф; электроустановочные изделия – импортные.

Жилая комната  – зал (№1 по плану Технического паспорта). Полы – линолеум; стены – обои бумажные; окна – двойные, створчатые, окрашены масляной краской; электроустановочные изделия – импортные.

Жилая комната  – спальня (№2 по плану Технического паспорта). Полы – линолеум; стены – обои бумажные; окна – деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия – импортные.

Лоджия (из спальни). Полы деревянные; стены – окрашены масляной краской; потолок – побелка.

Жилая комната  – спальня (№3 по плану Технического паспорта). Полы – линолеум; стены – обои бумажные; окна – деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия – импортные.

Лоджия (из спальни). Полы – деревянные; стены – окрашены масляной краской; потолок – побелка; окна – одинарные во всю стену, окрашены эмалью.

Кухня. Полы – линолеум; стены – обои бумажные; потолок – побелка; электроустановочные изделия – импортные.

Ванная комната. Пол – плитка; стены – обои; потолок – обои; сантехника: ванная, раковина – отеч.; сместитель – имп.; дверь – деревянная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

Туалет. Пол – плитка; стены – обои; потолок – обои; сантехника: унитаз – имп.; дверь – деревянная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

 

 

 

 

 

 

 

4. Характеристика местоположения объекта недвижимости.

 

Объект оценки расположен в Хабаровском крае г. Хабаровска по адресу Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Хабаровска, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. В районе расположены 2 школы, 3 детских сада, магазины, поликлиника (детское и взрослое отделения), Дом культуры, библиотека, филиалы Сбербанка, ДКБ, ВТБ 24 , «Транс Кредит Банк», АЗС, аптеки, ПУ-16, почта. Возле объекта находится стадион «Локомотив», автошкола «ДОСААФ», аэродром. Плотность застройки в этом районе средняя. Средний возраст окружающих жилых домов более 20 лет.

 

 

 

5. Оценка факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Таблица 1.

Факторы, влияющие на стоимость  объекта недвижимости.

№ п/п	Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (–)	Факт	Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
1	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА
	а) положительная	+	1,1	1,1
	б) отрицательная	–		0,95
2	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
	а) социальные услуги удалены	–		0,95
	б) частичное присутствие	–		1
	в) присутствие всех социальных услуг	+	1,02	1,02
3	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
	а) удаленные от центра районы	+	0,98	0,98
	б) районы, примыкающие  к центру	–		1,02
	в) центр	–		1,1
4	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
	а) трамвай	–		1
	б) троллейбус	–		1
	в) автобус	+	1	1
	г) все виды транспорта	–		1,1
5	РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м
	а) далее 500	+	0,984	0,984
	б) в пределах 500	–		1
	в) в пределах 100	–		1,02
6	ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
	а) загазованность выше ПДК	–		0,95
	б) загазованность в пределах ПДК	–		1
	в) отсутствие загазованности	+	1,03	1,03
7	БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км
	а) далее 1	+	0,95	0,95
	б) в пределах 1	–		1
	в) в пределах 0,01	–		1,02
8	ШУМОВОЙ МЕШОК
	а) выше уровня ПДУ	–		0,95
	б) предельно допустимый уровень ПДУ	–		1
	в ночное  время 30дБ	–
	в дневное  время 40 дБ	–
	в) в пределах нормы  ПДУ	+	1,01	1,01
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА
9	ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ  СВЕТА
	а) север	–		1
	б) юг	–		1
	в) восток	+	1,01	1,01
	г) запад	+	1,01	1,01
10	ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
	а) более 25	–		0,83
	б) 15-25	+	0,87	0,87
	в) 10-15	–		0,9
	г) 5-10	–		0,93
	д) 5	–		1
	е) на момент оценки	–		1,05
11	МАТЕРИАЛ СТЕН
	а) деревянный	–		0,9
	б) панельный (крупноблочный)	–		1
	в) панельный утепленный	–		1,08
	г) кирпич	+	1,01	1,1
12	СЕРИЯ ДОМА
	а) «хрущевка» малосемейная, гостинка	–		0,95
	б) обычная	+	1	1
	в) «астраханский проект», 135 «А», «Б» серия	–		1,02
	г) спецпроект, «румынский дом»	–		1,03
	д) «воронежский проект»	–		1,025
	е) старый фонд	–		0,98
13	ОТОПЛЕНИЕ
	а) центральное	+	1	1
	б) печное	–		0,95
14	ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	а) центральное	+	1	1
	б) уличная колонка	–		0,95
15	ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	а) центральное	+	1,06	1,06
	б) титан	–		1
	в) колонка	–		1,034
	г) центральное и колонка	–		1,13
16	КАНАЛИЗАЦИЯ
	а) внутренняя	+	1	1
	б) уборная	–		0,9
17	ГАЗ
	а) природный	+	1	1
	б) балонный	–		0,9
18	ЭТАЖ
	а) подвальный	–		0,85
	б) цокольный	–		0,87
	в) первый	–		0,9
	г) 9-й и 8-й для девятиэтажного	+	0,92	0,92
	д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного	–		1
	е) с 3-го по 6-й этажи  девятиэтажного	–		1,02
	ж) 2-й и 3-й этажи  пятиэтажного	–		1,02
	з) 1-й и 2-й этажи  двухэтажного	–		1
19	ПЛАНИРОВКА КОМНАТ
	а) смежные	–		0,967
	б) изолированные	–		1,038
	в) смешанные	+	1	1
20	ВЫСРТА ПОТОЛКА, м
	а) до 2,5	–		0,97
	б) 2,5	+	1	1
	в) до 3,0	–		1,04
	г) свыше 3,0	–		1,05
21	ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2
	а) до 5,0	–		0,95
	б) до 8,0	+	1	1
	в) свыше 8,0	–		1,03
22	САН. УЗЕЛ
	а) смежный	–		0,98
	б) раздельный	+	1,01	1,01
23	ВАННАЯ
	а) в кафеле	–		1,01
	б) покрашена	+	1	1
	в) декоративная плитка	–		1,005
24	БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
	а) отсутствие балкона (лоджии)	–		0,97
	б) сушилка, балкон	–		1,01
	в) лоджия 3,0 м	–		1,01
	г) лоджия 6,0 м	–		1,03
	д) лоджия 9,0 м	–		1,05
	е) две лоджии	+	1,1	1,1
25	ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
	а) деревянные	–		0,95
	б) дерматин, утепленные	–		1
	в) металлические	+	1,02	1,02
	г) двойные	–		1,01
26	ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
	а) антресоли	–		1
	б) кладовая	–		1,01
	в) встроенные шкафы 3 м2 и др.	+	1,01	1,01
	г) помещение для сушки	–		1,1
27	ОСВЕЩЕННОСТЬ, %
	а) 100	+	1	1
	б) затемненность 10-15	–		0,95
	в) затемненность до 30	–		0,93
	г) затемненность до 50	–		0,9
28	НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
	а) есть	+	1,01	1,01
	б) нет	–		1
29	ОКНА ВЫХОДЯТ
	а) на улицу	–		0,95
	б) во двор	–		1
	в) на улицу и во двор	+	1,01	1,01
30	ПОЛЫ
	а) доски	–		1
	б) линолеум	+	1,01	1,01
	в) паркет	–		1,1
	г) ковровое покрытие	–		1,05
31	СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
	а) хорошее	+	1	1
	б) отличное	–		1,03
	в) новая	–		1,02
	г) нужен капитальный  ремонт	–		0,9
	д) нужен косметический  ремонт	–		0,95
32	ПРЕСТИЖНОСТЬ
	а) художественная отделка	–		1,2
	б) стандартная	+	1	1
	в ) непрестижная	–		0,9
	Итоговый коэффициент		1,1

 

Стоимость 1 м² общей площади квартиры = 3008*1,1 = 3308,8 тыс. руб.

Средняя стоимость 1м² квартиры = = = = 3008 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Анализ информации по продажам объектов аналогичных исследуемому.

 

В качестве объектов для сравнительного анализа выбрано 5 квартир. Техническое состояние и район соответствуют объекту оценки.

Первый объект был продан агентством недвижимости «Л. Город».⁷ Здание расположено по адресу ул. Квартира находится на  этаже. В квартире необходимо сделать косметический ремонт. Основное его отличие от объекта оценки – большая общая площадь. До автобусной остановки 5 минут ходьбы.

Второй объект, так  же как и оцениваемый находится  в районе и расположен на ул. Карла-Маркса, 143а. Объект продан агентством недвижимости «Амур». Квартира находится на 3 этаже. Основное его отличие от объекта оценки – большая общая площадь и квартира находится в отличном состоянии.

Третий объект продан агентством недвижимости «Мир». Он находится в Индустриальном районе и расположен по пер. Иртышскому, 15. Квартира находится на 8 этаже. Основное его отличие от объекта оценки – большая общая площадь и большой размер кухни. Квартира требует косметического ремонта.

Четвертый объект находится  в Краснофлотском районе и расположен по ул. Бондаря, 9а. Объект продан агентством недвижимости «Проф.плюс». Квартира находится на 1 этаже. Основное его отличие от объекта оценки – большая общая площадь и большой размер кухни. Квартира находится в хорошем состоянии.

Пятый объект находится  в Центральном районе и расположен по ул. Гамарника, 39. Объект продан агентством недвижимости «ПР.Альт». Квартира находится на 6 этаже. Основное его отличие от объекта оценки – большая общая площадь. Квартира находится в отличном состоянии.

Все анализируемые объекты  недвижимости расположены в домах  одного типа, трёхкомнатные, имеют по две лоджии, раздельный санузел, телефон.

 

Таблица 3.

Характеристика объектов аналогов

Объекты сравнения	Район	Улица	Этаж	Чис-ло эта-жей	Жилая площадь, м2	Об-щая площадь, м2	Санузел	Состояние квартиры	Стои-мость тыс. руб.
Оценива-емый	Железнодо-рожный		8	9	34,8	56,6	разд	хор	3008
1	Тот же	]	8	9	35	60	разд	т.к.р.	2230
2	Тот же	К.-Маркса, 143а	3	9	37	65	разд	отл	3210
3	Индустри-альный	Пер. Иртышский, 15	8	9	36	64	разд	т.к.р.	2500
4	Краснофло-тский	Бондаря, 9а	1	9	47	75	разд	хор	3100
5	Централь-ный	Гамарника,39	6	9	49	70	разд	отл	4000