Определение договора аренды через предоставление
арендатору правомочий временного владения
и пользования либо пользования применимо
ко всем видам договора аренды, но содержание
этих правомочий различно для отдельных
видов договора аренды. Так, имущество,
предоставленное по договору проката,
используется для потребительских целей,
если иное не предусмотрено договором
или не вытекает из существа обязательства.
При использовании земель в качестве объектов
аренды арендаторы не только извлекают
пользу, но и обязаны выполнять экологические
и иные требования по охране земель.
Требование о временном владении и пользовании
выполнимо не всегда. Например, при аренде
предприятия объект в целом передается
временно, т.е. с возвратом, а отдельные
виды имущества, включенного в его состав,
передаются без цели возврата (запасы
сырья, топлива, материалов и иные оборотные
средства предприятия).
По юридической природе договор аренды
является возмездным, взаимным (права
и обязанности возлагаются на обе стороны
договора) и, как правило, консенсуальным
(т.е. считается заключенным с момента
подписание его сторонами), поскольку
признается заключенным в момент, когда
между сторонами в требуемой законом форме
достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Договор аренды транспортных
средств в ГК рассматривается как реальный,
для его заключения необходимо предоставление
арендатору транспортного средства. В
Кодексе торгового мореплавания договор
фрахтования судна на время (тайм-чартер),
договор фрахтования судна без экипажа
(бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные.
В отличие от чисто юридического определения
аренды как договорного, срочного и возмездного
владения и пользования имуществом, аренда
– это система хозяйствования или организационная
форма предпринимательства, выражающая
отношения собственности и состояние
производственных сил и прежде всего рабочей
силы.
Целью аренды, является обеспечение передачи
имущества во временное пользование, при
этом пользование подразумевает извлечение
из вещи ее полезных свойств, и самое главное
приобретение плодов и доходов.
В аренду могут быть переданы земельные
участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие вещи,
которые не теряют своих натуральных свойств
в процессе их использования (непотребляемые
вещи).
Право собственности остается у арендодателя.
Продукция доходы, полученные арендатором
в результате использования арендованного
имущества, являются его собственностью.
Арендованное имущество может переходить
в собственное арендатора по истечении
срока аренды или до его истечения, в чае
оплаты арендатором обусловленной договором
выкупной цены! Отдельные виды арендованного
имущества могут быть запрещены законом
к выкупу.
В договоре аренды оговариваются стоимость
имущества, срок аренды, размеры и порядок
выплаты арендной платы. Стороны договора
- арендодатель (наймодатель) и арендатор
(наниматель).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит
его собственнику. Арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законом
или собственником сдавать имущество
в аренду.
Арендаторами по договору аренды по общему
правилу выступают любые физические и
юридические лица (включая иностранных).
Особое внимание уделяется продолжительности
арендных отношений. Договор аренды заключается
на срок, определенный договором. Владельцу
имущества короткий срок договора более
выгоден, так как в этом случае он может
проследить за доходами, полученными от
эксплуатации переданного в аренду имущества
и пересмотреть условия сделки. Недостатком
краткосрочной аренды является то, что
арендатор не заинтересован в бережном
отношении к имуществу, а также в улучшении
качественного состояния полученных в
аренду орудий труда, поскольку предусмотренные
на эти цели дополнительные капитальные
вложения могут не окупиться за время
аренды.
Для повышения личной заинтересованности
арендатора владелец этого имущества
может предусмотреть в условиях договора
аренды возможность передачи ему всех
юридических прав на арендуемую собственность,
т. е. возможность выкупа этого имущества.
Выкуп арендуемого имущества - разновидность
продажи в рассрочку, поэтому одним из
центральных вопросов арендных отношений
является стоимостная оценка арендуемого
имущества.
Под стоимостной оценкой имущества понимаются
суммарные затраты на формирование всей
совокупности основного капитала и оборотных
средств, а также затраты на поддержание
всех элементов основного капитала в работоспособном
состоянии. Стоимость имущества - величина
не постоянная и может возрастать вследствие
совершенствования парка основного технологического
и вспомогательного оборудования, расширения
площадей в результате капитального строительства
и реконструкции, а также осуществления
других организационно-технических мероприятий.
Стоимость имущества сокращается из-за
физического износа основного капитала.
Для укрупненной оценки стоимость имущества
может быть определена как сумма остаточной
стоимости основного капитала, оборотных
средств и финансовых активов. Владея
информацией о стоимости имущества, можно
оценить арендуемые элементы основного
капитала и установить арендную плату.
Преимущества аренды:
- договоренность основных отношений
арендатора и арендодателя, их
полное равноправие, а значит
и устойчивый характер;
- фиксированная арендная плата,
позволяющая развиваться арендатору,
получать более высокий доход;
- полная самостоятельность арендатора
в организации производства, оплате
труда, трудовом распорядке;
- возможность улучшения и приращения
основных средств, с последующим
возмещением затрат, а также выкупа
(особенно в лизинге).
Арендатор, используя арендованное имущество,
экономит собственные средства и получает
доход от этого, и собственно деятельности,
осуществляемой на основе эксплуатации
арендованного имущества.
Договор аренды.
«Договор аренды - это один из
классических видов договоров, чья история
насчитывает многие тысячелетия. Первые,
хотя и фрагментарные, упоминания об аренде
содержались в актах Древнего Вавилона
и Египта. Но уже римское право придало
договору найма вещей (locatio-conductio rerum) современную
форму. Особенность римского подхода состояла
в том, что смена собственника вещи влекла
прекращение договора ее аренды. Соответственно
право пользования арендатора не следовало
за вещью и не пользовалось вещно-правовой
защитой. В дальнейшем в Европе изменялись
лишь некоторые детали правового регулирования
аренды, в частности, за счет заимствования
конструкций из вещного права, но основы
оставались без изменения.Договор найма
был известен российскому праву еще со
времен «Русской правды». Однако в тот
момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо
проводилось различие между арендой и
близкими к ней институтами русского права.
Современный вид договор найма получил
только в Своде законов Российской Империи
(ч. 1 т. X). Последующие законодательные
акты лишь отчасти дополнили этот институт.
В советский период роль аренды то уменьшалась
(в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период
НЭПа и после 1985 г.). Однако основной объем
правовых норм о найме оставался неизменным
в ГК и 1922 г., и 1964 г. Напротив, ныне действующий
ГК существенно расширил количество норм,
посвященных аренде.Цель договора аренды
- обеспечить передачу имущества во временное
пользование. В этом заинтересованы обе
стороны договора» Гражданское право:
Учебник/А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - изд-е
4-е перераб. и доп. Том 2. - М.: Проспект, 2003.
[5].«Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) является
основным законодательным актом, регулирующим
арендные отношения, возникающие в результате
заключения и исполнения договора. Аренде
посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. 606-625 которой
установлены общие положения для аренды,
договора аренды, а в последующих статьях
- особенности конкретных видов договоров.
Договоры аренды можно охарактеризовать
следующим образом:
1. На основе договора
аренды, являющегося по сути соглашением,
одно лицо, которое имеет право распоряжаться
имуществом (арендодатель), предоставляет
это имущество другому лицу (арендатору)
на правах владения и пользования (или
только пользования). При этом арендодатель
остается собственником имущества, и соответственно
к арендатору право собственности не переходит.
2. Договор аренды носит
возмездный характер, поскольку
арендатор платит арендодателю
за пользование имуществом.
3. Договор аренды является
срочным, поэтому по истечении
срока, указанного в договоре, арендатор
обязан вернуть имущество арендодателю.
Существует исключительный случай
- выкуп арендатором имущества, но
в данном случае арендные отношения
между лицами прекращаются и
начинаются отношения купли-продажи.
Договор аренды, как и большинство
договоров, является двусторонним и консенсуальным.
Двусторонним договор является потому,
что порождает для каждой его стороны
права и обязанности. Консенсуальным договор
аренды можно назвать, поскольку для его
заключения достаточно соглашения сторон
и самого факта подписания его сторонами.
По общему правилу имущество
передается арендатору в его владение
и пользование. Но с развитием гражданско-правовых
отношений, охватывающих новые области
экономического партнерства, стала возможной
аренда, при которой имущество предоставляется
арендатору только в пользование.
Понятия «аренда» и «имущественный
наем» используются обычно как тождественные,
поскольку при любой аренде имеет место
наем имущества. Употребление в действующем
российском законодательстве в одних
случаях термина «аренда», а в других -
«имущественный наем» (прокат и т. д.) связано
не столько с различиями отдельных видов
таких договоров, сколько со сложившейся
практикой их наименования в определенных
сферах.
Правовое разграничение между
арендой и наймом проводится лишь в отношении
жилых помещений. При предоставлении жилого
помещения гражданину для проживания
в нем между сторонами заключается договор
найма жилого помещения, который выделен
в самостоятельный вид договоров и регулируется
нормами главы 35 ГК РФ.
Те же помещения могут сдаваться
юридическим лицам (с условием использования
их для проживания граждан, как правило,
работников соответствующей организации).
Но в этом случае отношения между сторонами
- арендодателем и юридическим лицом -
будут строиться по правилам договора
аренды.
Начавшиеся в конце 80-х годов
прошлого столетия процессы реформирования
экономики страны существенно расширили
сферу применения арендных отношений.
Были сняты ограничения, касавшиеся круга
объектов, которые могли быть предметом
аренды. Так, в период плановой экономики
многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные
комплексы, были исключены из гражданского
оборота. Кроме того, необходимо было расширить
права участников арендных отношений,
предоставить им большую свободу в выборе
партнеров, согласовании условий договоров.
Договоры аренды использовались
как правовая форма разгосударствления
предприятий, находившихся в собственности
государства, и передачи их в аренду трудовым
коллективам в лице хозяйственных товариществ
и обществ. Преобразование государственных
предприятий в арендные широко проводилось
на начальном этапе реформирования экономики.
Однако со второй половины 1992 года активизировался
процесс приватизации государственных
и муниципальных предприятий с созданием
на их основе акционерных и иных хозяйственных
обществ. После чего применение договора
аренды предприятий в качестве способа
разгосударствления экономики постепенно
сошло на нет.
В регулировании арендных отношений
Гражданский кодекс РФ является актом
прямого действия, но также предусматривает
возможность применения в определенных
случаях и других законодательных, иных
правовых актов, дополняющих его нормы
или устанавливающих специальные правила
для отдельных видов отношений. Так, в
п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом
могут быть установлены особенности сдачи
в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов» Корнийчук
Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга.
Образцы, рекомендации, комментарии/Г.
А. Корнейчук. - М.: Изд-во «Дашков и Ко»,
2008. [7].
«В аренду могут быть переданы
земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства
и другие вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены
виды имущества, сдача которого в аренду
не допускается или ограничивается.
Законом могут быть установлены
особенности сдачи в аренду земельных
участков и других обособленных природных
объектов.
В договоре аренды должны быть
указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче
в аренду, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор
не считается заключенным» Гражданский
кодекс РФ[4].
Раздел 2. Элементы договора аренды
К элементам договора аренды
относятся: стороны, предмет, форма, содержание.
Далее рассмотрим данные элементы подробно.
2.1 Стороны договора аренды
«Сторонами договора аренды
являются:
- арендодатель,
- арендатор.
По общему правилу, и в роли
арендодателя, и в роли арендатора могут
выступать любые субъекты гражданского
права, как физические, так и юридические
лица, а среди последних: