Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Апреля 2014 в 06:26, дипломная работа
Цель работы – разработать рекомендации по государственному регулированию развития рынка жилья в республике Хакасия.
При написании дипломной работы использовались данные о состоянии жилищного рынка в Российской Федерации по нескольким регионам, которые имели различный уровень экономического развития.
Решается проблема строительства социального жилья. По существующим в области законам – инвесторы при строительстве обязаны передавать часть построенного жилья городам и районам для очередников. Областным правительством предпринимаются меры для того, чтобы сделать жилье более доступным по цене. Прежде всего, это программа ипотечного кредитования, в соответствии с которой к 2010 году намечается сделать доступным приобретение жилья по ипотеке почти 30 тыс. семей.
Существующая база индустрии Подмосковья способна обеспечить ежегодный объем строительства в размере 10 млн. кв.м. жилья и других объектов. На сегодня промышленность стройматериалов Подмосковья – одна из крупнейших в России, оснащенная современным оборудованием. Еще пять лет назад производство строительных материалов находилось в плачевном состоянии. Был взят курс на использование местных строительных материалов и сейчас в регионе производится практически весь ассортимент строительной продукции. Для этого развернуты массовое строительство новых производств и реконструкция устаревших. Эти предприятия способны не только полностью закрыть потребности Московской области, но и делают ее крупнейшим поставщиком стройматериалов в соседние регионы.
Бурное строительство не изменяет исторический облик городов Подмосковья. Застройщики возводят жилые дома, исходя из определенных требований необходимости сохранения историко-архитектурного облика застраиваемых территорий.
Решение жилищных проблем в Новосибирском регионе.
В Новосибирской области проделана значительная работа по решению «квартирного вопроса» жителей региона. Принят специальный пакет нормативно-правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Введен новый порядок предоставления земельных участков и упрощена процедура выдачи разрешений на строительство жилья. Подготовлен также проект генерального плана развития г. Новосибирска на период до 2030 года, который в 2007 году предполагается вынести на широкое общественное обсуждение и предоставить на утверждение горсовета. Разработана и утверждена программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры и инвестиционная программа развития систем водоснабжения и водоотведения на 2007-2011 годы. Приоритетным направлением инвестиционной политики в области считается развитие мощностей строительной индустрии. Совершенствуются механизмы ипотечного кредитования.
За 1999-2006 гг. в области было введено в эксплуатацию 4824 тыс. м2 жилья. На начало 2006 года жилфонд области составлял 50924,0 тыс. м2, из которых 38841,4 тыс. м2 – это 76,3% - в городской местности. Доля жилья, оборудованного водопроводом, составила 75,4 %, канализацией – 69,3%, центральным отоплением – 69,6%, горячим водоснабжением – 58,8%, ваннами – 62,7%, газом – 31,3%, напольными электрическими плитами – 53,7%. На учете для получения жилья состояло 52,6 тыс. семей (6,8% от общего числа семей), из них 30,7 тыс. – в самом Новосибирске.
В среднем на одного жителя области приходилось 19,2 м2 общей площади, в том числе в городской местности – 19,5, в сельской местности – 18,3 м2. В 2006 году объемы ввода жилья в регионе превысили 1 млн. м2 и вышли на уровень 1990 года. Прогнозируется, что в к концу 2007 года объем строительства нового жилья составит 1 млн. 200 тыс. м2.
Жилищный фонд административного центра области – Новосибирска на начало 2006 года составлял 26500 тыс. м2. За прошедший период уровень обеспеченности жилой площадью новосибирцев постоянно повышался. Так, в 1999 году обеспеченность составила 18,1 м2 общей площади на человека, до 2005 г. этот норматив ежегодно возрастал в среднем на 0,2%, достигнув в 2005 году 18,8 м2.
За период с 2006 по 2020 год намечено построить в Новосибирске 10,9 млн. м2 нового жилья, в том числе 5,0 млн. м2 за счет завершения строительства на ранее отведенных земельных участках (из них 1,5 млн. м2 на участках, отведенных до 2003 года). За счет этого к 2020 году норматив обеспеченности жильем достигнет 24-26 м2 общей площади на человека. По объемам строительства лидерами будут Октябрьский и Кировский районы города, аутсайдерами - Центральный и Первомайский районы. В 2006 году объемы ввода жилья в Новосибирске составили 829 тыс. м2 (77,2% от общего объема ввода жилья в области). По мнению руководства города, серьезного прорыва в жилищном строительстве можно добиться, если строить целыми жилыми массивами на специально подготовленных площадках. В Новосибирской области такие площадки выделены и уже началось их освоение. Подготовка площадок включает снос ветхого, аварийного и деревянного жилья с переселением граждан в благоустроенные жилые дома. К 2010 году предусмотрено снести 437,9 тыс. м2 такого жилья. Для обустройства площадок под строительство жилья и оснащение их коммунальной инфраструктурой предполагается выделить более 647 млн. рублей (строительство жилмассивов «Родники», «Тихвинский» и «Плющихинский»).
Стратегия градостроительной политики в Новосибирске включает следующие приоритеты и условия:
Доступность жилья в области
Цены на жилье в Новосибирской области непрерывно растут. Примерно теми же темпами в 2002-2005 гг. росли и доходы на селения. В силу чего доступность жилья в этот период в области существенно не снижалась, но и не росла. Для накопления денег на покупку однокомнатной квартиры на первичном рынке площадью в 40 м2 среднестатистической семье с двумя работающими супругами при условии выделения 50% совместного заработка требовалось 11-12 лет. Это существенно меньше, чем в Москве. Но так как средние заработки в Новосибирской области на порядок ниже, чем в Москве, сибирской семье пришлось бы на протяжении этих лет жить достаточно трудно. Однако и здесь есть позитивные подвижки: так, в 2006 году средняя заработная плата в регионе увеличилась на 24,6% и составила на конец года 9,1 тыс. руб. в месяц. При этом индекс доступности жилья снизился до 10,7 лет, а значит, согласно данным Росстата, доступность жилья на первичном рынке в области выросла. В самом Новосибирске в отличие от ситуации в области иное положение дел, 2006 год был рекордным по объему возведенного жилья, однако он был рекордным и по темпам роста цен на жилье. Например, средние цены на квартиры в Центральном районе Новосибирска за 2006 год в зависимости от числа комнат выросли от 32,6 до 66,1%. Средняя номинальная заработная плата за тот же период выросла на 25% и составила 11,8 тыс. руб. Таким образом, темпы роста цен на жилье во всех районах города опережали темпы роста заработной платы (за исключением 2-4- комнатных квартир в Первомайском районе). В результате доступность жилья в Новосибирске для жителей снизилась. Так, средняя цена 1 комн. квартиры в Центральном районе Новосибирска достигла в декабре 2006 года 2195,8 тыс. руб. Для покупки такой квартиры среднестатистической новосибирской семье пришлось бы копить деньги (из расчета 50% заработка) 15,5 лет. Средняя цена 2 комн. квартиры составила 2929,2 тыс. руб., а индекс ее доступности – 20,6 года. Соответствующие показатели для 3 и 4 комн. квартир 4525,8 тыс. руб. (32 года) и 5596,8 тыс. руб. (40) лет. Если же принять в расчет 6% комиссионных, взимаемых новосибирскими риэлтерскими компаниями, то эти показатели будут еще более удручающими. Необходимо также напомнить, что квартиры на первичном рынке Новосибирска продаются, как правило, не под ключ, а под самоотделку, которая обойдется покупателю еще в 15-25% от ее стоимости.
К сожалению, и ипотека не повышает доступность жилья для большинства новосибирцев. При покупке однокомнатной квартиры по ипотеке в Новосибирске сегодня необходимо единовременно внести 30% собственных средств (порядка 600 тыс. руб.), оплатить услуги банка и страховку квартиры (50-100 тыс. руб.) и выплатить комиссионное вознаграждение риэлтерской фирме, продающей квартиру (это еще 100 тыс. руб.). Итого исходно надо иметь около 800 тыс. руб. собственных средств. Далее на протяжении срока выделения кредита придется ежемесячно выплачивать суммы по возврату кредита и процентов за его использование. Если срок выделения кредита 10 лет и ставка банковского процента 14% годовых, ежемесячные платежи составят порядка 21 тыс. руб., что почти в два раза превышает размер сегодняшней средней заработной платы. К тому же заемщику придется затрачивать немалые средства на страхование своей жизни, а его семья будет находиться под угрозой выселения в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.
На состоявшейся в Москве в конце 2006 года пресс-конференции «Доступное и комфортное жилье: мифы и реальность», было констатировано, что столичное жилье в результате непрерывного роста цен стало недоступно не только представителям малообеспеченных слоев, но и среднему классу. Цены на жилье в Москве в 2006 году выросли на первичном рынке на 52,5% на вторичном рынке – на 74,5%. И это – в городе, лидирующем в России по объемам строительства жилья и уровню доходов граждан. К сожалению, зарождающиеся в Москве социально-экономические тенденции имеют свойство распространяться на все регионы. Эти же московские тенденции отчетливо проявились в 2006 году и в Новосибирске, 2006 год стал рекордным годом по объемам ввода жилья в эксплуатацию и темпам роста цен на него.
Следует понять механизмы, порождающие такие тенденции, при которых ни рост объемов жилищного строительства, ни рост доходов населения, не повышают доступность жилья для граждан, а лишь вызывают безудержный рост цен на него.
Дата образования Республики Хакасия – 20 октября 1930 года, в составе Красноярского края была образована Хакасская автономная область, а с августа 1990 года – Хакасская АССР. С 1991 года Хакасская ССР вошла в состав России, с 1992 года стала именоваться Республикой Хакасией. Столицей Республики Хакасия является город Абакан.
Республика Хакасия расположена в южной части центральной Сибири, в долинах рек Абакан и Енисей. Республика занимает часть Минусинской и Чулымо-Енисейкой котловин. Хакасия вытянута с севера на юг на 450 км. (51° 15 - 55 ° 23" северной широты), при поперечнике до 250 км. (87°50" - 91° 57" восточной долготы). На западе от Кемеровской области ее отделяют горы Кузнецкого Алатау. Южная граница с республиками Алтай и Тыва проходит по хребтам Западного Саяна. С востока границей служит Джебашский хребет и река Енисей, разделяющие Хакасию с Шушенским, Минусинским и Краснотуранским районами. Только северная граница с Красноярским краем не имеет ярко выраженных природных рубежей, пересекая степные просторы Чулымо-Енисейской котловины. Территория Хакасии занимает 61,9 тысяч километров.
В состав республики входят 258 населенных пунктов, 5 городов, 8 районов. Численность населения республики на 01 января 2007 года составила 538,2 тыс. чел., из них в городе Абакане проживает 164,0 тысяч человек, в городе Абазе – 17,3 тысяч человек, в городе Саяногорске – 63,9 тысяч человек, в городе Сорске – 12,9 тыс. чел., в г. Черногорске – 76,4 тысяч человек.
Рис. 1. Распределение численности населения Республики Хакасия по городам
Самая высокая численность населения-164 тыс. человек, приходится на столицу республики – город Абакан, как наиболее экономический развитый город республики.
Наибольшее количество населения сосредоточено в городах Республики – 382,5 тысяч человек и только 155,7 тысяч человек проживают в сельской местности.
Рис. 2. Распределение численности населения Республики Хакасия по населенным пунктам
Низкая плотность населения в сельской местности - это проблема не только нашей республики, но и других регионов России, которая, прежде всего, зависит от состояния экономики региона, наличием функционирующих предприятий в сельской местности и как следствие - рабочих мест, с хорошим и стабильным заработком.
В республике проживает 538 200 жителей, из них 250 819 человек составляют женщины и 287 381 человек мужчины.
Рис. 3. Распределение численности населения Республики Хакасия по составу
В нашей республике женского населения на 36 562 человек больше, чем мужского, из них большая часть мужчин и женщин, являются трудоспособными. Распределение населения трудоспособного возраста представлено на рис. 4.
Рис 4. Диаграмма распределения населения трудоспособного возраста
Республики Хакасия
Наибольшее число трудоспособного населения находится в возрасте от 20 до 29 лет, затем от 40-49 лет, от 30 до 39 лет и от 50 до 59 лет. Таким образом, в общей совокупности населения, преобладает молодое трудоспособное население, что является хорошим показателем для экономического развития региона.
Анализ социально-экономического состояния республики. Социально-экономические показатели республики Хакасия характеризуются следующими данными:
В республике созданы десятки крупных предприятий ведущих отраслей в том числе:
Республика занимает центральное положение между крупными промышленными узлами Западной и Восточной Сибири. На западе - индустриальный Кузбасс, на востоке - развитые районы Иркутской области и Забайкалья. На территории Республики используются все основные виды транспорта. Железные дороги Абакан-Ачинск, Абакан-Тайшет и Абакан-Новокузнецк связывают Республику с Транссибирской, Южно-Сибирской магистралями и Кузбассом. По насыщенности железных дорог Республика Хакасия занимает одно из первых мест в Сибири и на Дальнем Востоке.
Наиболее индустриальным городом республики и стержнем ее экономического развития является г. Абакан. 30 апреля 2006 года Абакану исполнилось 75 лет, но поселения на месте сегодняшнего города появились давно. Упоминания о них зафиксированы еще в графических материалах, в частности, на чертежах местности, выполненных красноярскими казаками в 1665 году, а также в известной «Чертежной книге Сибири», составленной в 1701 году.
Таким образом, к началу 70-х годов в городе был создан прочный производственный фундамент: построены современные транспортные коммуникации, созданы устойчивое энергоснабжение, база строительной индустрии. В этот период численность населения города приблизилась к 100- тысячному рубежу, то есть и трудовые ресурсы представляли собой уже достаточно большой потенциал. Вблизи города, на территории области и южных районах края были обнаружены новые сырьевые ресурсы, развивалась угольная и лесозаготовительная промышленность, было начато сооружение Саяно-Шушенской ГЭС. В 1971 году 24 съезд КПСС принял решение о формировании Саянского территориального комплекса с группой энергетических, промышленных предприятий.