Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Апреля 2014 в 06:26, дипломная работа
Цель работы – разработать рекомендации по государственному регулированию развития рынка жилья в республике Хакасия.
При написании дипломной работы использовались данные о состоянии жилищного рынка в Российской Федерации по нескольким регионам, которые имели различный уровень экономического развития.
Кроме того, по-прежнему сохраняется диспропорция между денежным и финансовым рынком: ставки по депозитам выше ставок доходности обращающихся государственных ценных бумаг. Минфин России проводит последовательную политику снижения стоимости государственного долга, в результате доходность, получаемая банками – основными покупателями государственного долга, не позволяет им компенсировать затраты по пассивным операциям (привлечение депозитов).
Банки кредитуют три класса клиентов: население, корпорации, государство. Государство кредитуется по заведомо заниженной цене (ставки на рынке государственного долга составляют от 3 до 8% годовых). Кредитование корпораций осуществляется банками по высоким ставкам (стоимость среднесрочного кредита для строительных компаний составляет 13-19% годовых), поэтому средние и крупные компании предпочитают брать кредит за рубежом (где ставки ниже) или привлекать денежные ресурсы с фондового рынка. В нашем регионе из-за его географического положения такая возможность получения кредита не предусматривается, а так же такие крупные предприятия, которые бы имели возможность кредитоваться за границей, не имеются, поэтому для малого, крупного и среднего строительного бизнеса приходится довольствоваться существующими ставками кредитования. Кредитование населения рассматривается банками как перспективный розничный рынок, который будет активно развиваться еще долгое время. При условии сохранения позитивной динамики макроэкономических показателей потребление населения будет расти в основном за счет кредитных ресурсов.
Поскольку частный заемщик не имеет альтернативного способа привлечения денежных средств, кроме банковского кредита, банки используют этот класс заемщиков для баланса своих финансовых показателей активных и пассивных операций. Таким образом, в стоимость ипотечного кредита (в эффективную ставку) включена не только рисковая надбавка банка, но и маржа, увязывающая стоимость заемных ресурсов кредитной организации.
В текущей ситуации в выигрыше оказываются специализированные ипотечные операторы, круг активных операций которых ограничен выдачей ипотечных кредитов и их рефинансированием. Стоимость ресурсов ипотечных операторов полностью определяется ценой привлечения денег с фондового рынка, что в свою очередь, определяется ценой государственного долга.
Таким образом, для снижения цены банковской ипотеки (финансируемой в основном за счет депозитных средств) необходимо снижать ставки по депозитам. Но для этого следует проводить последовательную денежно-кредитную политику, направленную на сдерживание инфляционных процессов и снижение ставки рефинансирования.
Наиболее важными факторами, обуславливающими интенсивность развития ипотечного кредитования в республике Хакасия, выступают:
В республике в настоящее время действуют 16 ипотечных программ предлагаемых различными банками, с различным уровнем процентных ставок, которые в большинстве варьируются в зависимости:
Кроме банковских программ в регионе действуют еще две схемы ипотечного кредитования, разработанные в рамках целевой программы «Жилище». Это Республиканская программа ипотечного жилищного кредитования и Федеральная программа ипотечного кредитования.
Республиканская программа ипотечного жилищного кредитования действует на основании трехстороннего соглашения «О компенсации процентной ставки по кредитам на приобретение жилья в рамках ипотечной программы», заключенного между АКБ «Банк Хакасии», Правительством Республики Хакасия и Некоммерческой организацией «Республиканский фонд жилищного строительства». Данное соглашение позволяет за счет средств республиканского бюджета обеспечить выдачу ипотечных кредитов на льготных условиях гражданам Республики Хакасия. Разработка этой программы началась с принятием Постановления Республики Хакасия «О реализации мероприятий по ипотечному кредитованию жилищного строительства в Республике Хакасия». Исполнение этого Постановления было возложено на Республиканский фонд жилищного строительства.
Основными параметрами программы являются:
Компенсация процентной ставки распространяется не только на покупку вторичного жилья, но и на долевое участие в строительстве. Определение Заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется Фондом на основании Положения «О порядке составления Списка лиц, прошедших согласование на возмещение процентной ставки по кредитам, получаемым в рамках ипотечного кредитования», утвержденного Председателем Попечительского Совета Фонда. Основанием для признания граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий, является размер общей площади имеющегося жилья, из расчета на одного человека, из общего количества проживающих на ней, не менее 18 м2 общей площади на одного человека для семьи, состоящей из трех человек и более, менее 42 м2 для семьи, состоящей из двух человек, менее 33 м2 общей площади для одиноко проживающего человека. Одним из главных условий получения ипотечного кредита, является наличие постоянного места работы и стабильного заработка, а также постоянная регистрация Заемщика на территории Республики Хакасии.
На 1 июля 2007 года количество лиц получивших ипотечных кредит составляет 671 человек на общую сумму около 218 млн. руб. Заемщиками являются не только жители Абакана, но и других городов и районов республики: Абазы, Беи, Черногорска, Саяногорска, Усть-Абакана, Подсинего. Эта программа является одной из самых дешевых программ, действующих на территории республики, для того, чтобы принять в ней участие не требуется больших дополнительных денежных затрат на оценку объекта недвижимости, на оформление пакета документов, на рассмотрение кредитной заявки, поэтому она остается одной из самых привлекательных для населения нашего региона.
Наряду с Республиканской программой ипотечного жилищного кредитования в республике действует Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования, которую реализует ОАО «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия». Федеральная схема ипотечного кредитования начала свою работу после 31 октября 2003 года, когда было подписано трехстороннее соглашение между Правительством РХ, ОАО «Ипотечное агентство жилищного строительства РХ» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (г. Москва) о сотрудничестве по развитию долгосрочного ипотечного кредитования. Отличительной чертой федеральной программы является увеличенный до 30 лет срок погашения кредита, выдаваемого под 11-13,5% годовых, максимальная сумма кредита - до 4 млн. рублей, а также возможность получения большей суммы кредита за счет совокупного дохода Созаемщиков. Сумма кредита какой-либо определенной денежной суммой не ограничена, и составляет от стоимости жилого помещения не более 90% и не менее 10%. Ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не могут составлять более 50% совокупного дохода Заемщика. Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов – это ежемесячные аннуитетные платежи, состоящие из суммы процентов за пользование кредитом и суммы в погашение основного долга по кредиту. Заемщик в течение всего срока действия кредита обязан страховать свою жизнь и трудоспособность, а также жилое помещение от рисков утраты и повреждения. Жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит, будет являться предметом залога.
Таким образом, самыми дешевыми и привлекательными программами ипотечного кредитования для населения, являются программы, реализуемые государственными органами власти и для дальнейшего развития ипотечного кредитования в регионе необходимо государственное вмешательство для эффективной работы инструментов ипотечного кредитования.
Также необходимо отметить, что рост рынка ипотечного кредитования за последние 1,5 года отразился на работе рынка недвижимости. Доля сделок на рынке жилья в городе Абакане с использованием ипотечного кредита составляет 22,2 % за 2006 год и за первые 5 месяцев текущего года 22,8%.
Рис. 1. Диаграмма заключения сделок купли-продажи жилья и ипотеки за 2006 год, и с 01 января по 31 мая 2007 года, зарегистрированных УФРС по РХ
Все большее количество риэлтерских компаний привлекает покупателей с заемными ресурсами, предлагает услуги по подбору жилья, в том числе среди новостроек, при покупке которого можно пользоваться ипотечными средствами. На рынке появились ипотечные брокеры, специализирующиеся на подборе наиболее удобной для покупателя жилья программы ипотечного кредитования. Важным фактором, оказывающим влияние на развитие конъюнктуры рынка ипотеки, является жилищное строительство, которое в нашем регионе развивается достаточно быстрыми темпами, но его темпы все равно не удовлетворяют потребности населения в жилье. Из-за дефицита нового строящегося жилья, и старения существующего жилого фонда, и еще многих факторов, происходит рост цен на жилье, что в конечном итоге ведет за собой превышение роста цен на жилье над ростом реальных доходов населения, снижает доступность жилья в целом и отрицательно сказывается на условиях развития ипотечного кредитования.
Развитие инвестирования в жилую недвижимость. В данном разделе дипломной работы хотелось бы, прежде всего, проанализировать не только позитивные стороны инвестиций в жилую недвижимость, но и проанализировать тот факт, который объясняет причину столь массового вложения средств населением в жилую недвижимость, наметившуюся за последние шесть лет не только среди населения нашего региона, но и других городов России.
Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния жилой недвижимости на экономическое развитие определяется воздействием инвестиций в недвижимость на рост производства в смежных отраслях экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве и других. Многие субъекты РФ даже расширили данный эффект. Так, в Башкоркостане Фондом жилищного строительства при президенте республики индивидуальным заемщикам, проживающим в данной местности не менее двух лет и состоящим на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, предоставлялся товарный кредит сроком от одного до пяти лет в виде строительных материалов, изделий и предметов домоустройства. Более того, для удобства заемщиков разрешалось производить погашение товарного кредита денежными средствами или сельскохозяйственной продукцией.
Количественный и качественный рост жилья обуславливает также необходимость обновления мебели, электробытовой техники и других товаров длительного пользования, то есть жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами и, в конечном счете, обеспечивает прирост валового продукта и занятости в стране.
Развитие рынка жилья региона, который зависит от инвестиционных ресурсов, одновременно способствует активизации инвестиционных процессов, поскольку вовлекает в жилищную сферу сбережения населения, временно свободные средства отдельных компаний, субсидирующих строительство жилья для своих работников, внебюджетные финансовые ресурсы. Именно за счет этих инвестиций возможно существенное увеличение предложения жилья, в итоге влияющее на цены первичного рынка.
Развитие рынка жилой недвижимости реализуется также посредством эмиссии ипотечных облигаций, корпоративных облигаций организаций-застройщиков и жилищных сертификатов, в результате чего активизируется фондовый рынок. С одной стороны, владельцы ипотечных и корпоративных облигаций получают дополнительный источник дохода в виде процента, с другой – у многих участников фондового рынка (паевых инвестиционных фондов, коммерческих банков) расширяется набор используемых финансовых активов с минимальным риском. Так, в июне текущего года Открытое акционерное общество «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия» под гарантии Правительства республики Хакасия выпустило ипотечных облигаций на сумму более 380 млн. рублей, и разместило их на фондовом рынке Санкт-Петербурга под 11% годовых. Застройщики, желающие получить средства от продажи ипотечных облигаций и использовать их для собственного развития, заключают договор инвестирования с ОАО ««Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия», который проходит обязательную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по РХ и продают агентству часть строящихся квартир по договорной стоимости с агентством. Такая схема реализации жилья имеет, как положительную, так и отрицательную стороны. Положительным моментом является то, что застройщик получает единовременно всю сумму денежных средств за реализуемые квартиры и сразу же может направить денежные средства на собственные нужды, как покупка земельных участков, строительство инженерных сетей, покупка строительного оборудования, развитие строительной фирмы. Отрицательный момент касается также финансовой составляющей: при единовременной продаже квартир инвестору цена квадратного метра, за которую инвестор выкупил квартиры у застройщика, не изменяется за весь срок строительства объекта, когда как при поштучной продаже квартир дольщикам предусматривается ежеквартальное повышение цены. Причем у застройщика имеются обязательства по качеству объекта и срокам ввода его в эксплуатацию, как перед отдельными дольщиками, так и перед инвестором.
По мере развития рынка недвижимости и роста доходов физических лиц, предъявляющих повышенные требования к используемому жилью, постепенно увеличивается и количество сделок на вторичном рынке, то есть купли-продажи жилья. Это эффект обусловлен тем, что для покупки нового жилья физическим лицам, как правило, требуется продать находящееся в собственности ранее используемое, что в свою очередь, приводит к повышению цен на вторичном рынке жилья и способствует оживлению финансового рынка, сегментом которого является рынок недвижимости.