Анализ рынка жилья в хакасии

Остановимся подробнее на этом моменте и проанализируем, почему растут цены на жилье? С чем связан рост цен на рынке недвижимости: с повышенной покупательской способностью или с развитием ипотечного кредитования или с инвестиционной привлекательностью объектов недвижимости?

Перечень вышеизложенных вопросов актуален в настоящее время для всех регионов России и так как в нашем регионе в сущности сложилась аналогичная ситуация будем рассматривать эти вопросы и пути их решения по аналогии к нашему региону.

С точки зрения экономической теории рост цен в любом секторе экономики обуславливается двумя факторами: ростом затрат на производство товара (инфляция, издержки производства) и превышение спроса над предложением (инфляция спроса).

Оставаясь на позициях такого подхода, многие специалисты рынка недвижимости констатируют следующее: инфляция издержек строительно производства хотя и имеет место, однако не является основной причиной роста цен на жилье. Причины следует искать в инфляции спроса. Действительно, если цены на жилье в Хакасии на первичном рынке с 1999 года по 2007 год выросли в 8 раз, то цены производителей строительной продукции – всего лишь в 3,7 раза.

Если оставить в стороне проблему нехватки строительных мощностей ввиду их сворачивания «за ненадобностью» в период реформ, то можно выделить следующие группы факторов, оказывающих, по мнению ряда специалистов, существенное влияние на превышение спроса над предложением жилья: ипотека – инвесторы - структурно-институциональные факторы.

Ипотека. Развитие ипотечного кредитования позволило тем, кто раньше мог только копить на квартиру долгие годы, купить ее уже сейчас. Влившись в ряды покупателей, «ипотечники» подняли спрос на жилье. Влияние этого фактора на начальном этапе развития ипотеки было достаточно существенным, и доля ипотечных сделок в отдельных регионах достигла 10-15%. Однако к концу 2006 года механизмы ипотечного кредитования стали «пробуксовывать». Из-за непрекращающегося роста цен многие потенциальные заемщики просто не могли найти себе подходящую квартиру для покупки. Кроме того, за время согласования документов с банком цена на квартиру возрастала настолько, что потенциальный заемщик отказывался от ее приобретения. Например, в отдельных банках Москвы в 2006 году только 30% одобренных банками клиентов сумели найти для себя подходящее жилье, а 70% уходили ни с чем. Не исключено, что влияние ипотеки на рост спроса на жилье будет снижаться, поскольку резко возросшие в 2006 году цены существенно сузили прослойку Россиян, которые могут получить у банков ипотечные кредиты. Большая часть представителей среднего класса, которая имела возможность воспользоваться ипотекой для приобретения жилья, уже сделала это.

Важными особенностями ипотеки в Хакасии в 2006 году и I и II кварталах 2007 года стало увеличение объемов ипотечного кредитования по нескольким причинам. Разработанная и внедренная Правительством республики Хакасия совместно АКБ «Банк Хакасии» (ОАО) и Некоммерческой организацией «Республиканский фонд жилищного строительства» Республиканская программа льготного ипотечного кредитования с компенсацией процентной ставки в размере7 % из республиканского бюджета для нуждающихся в улучшении жилищных условий, оказала значительное влияние на развитие ипотеки в регионе. За период безостановочного роста цен на жилье в городах и районах республики, начиная с 2006 года и по сегодняшний день объемы ипотечного кредитования по этой программе, выросли в 3 раза. Эта программа является самой доступной в финансовом отношении широкому кругу населения республики, по сравнению с другими ипотечными программами, действующими на территории республики, предлагаемые различными банками. Именно возросший спрос на данную программу по оценкам некоторых специалистов увеличил стоимость жилья на вторичном рынке. Однако, на сегодняшний день, в регионе сложилась аналогичная ситуация, как в Москве в 2006 году – практически ежедневный рост цен на жилье резко снизил спрос на квартиры, из-за недостаточной платежеспособности потенциальных покупателей объемы выдачи ипотечных кредитов существенно снизились. Сейчас улучшают свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования только те граждане, которые уже имеют или имели в собственности какое-либо жилье и желают жить в более комфортных условиях. Например, для покупки квартиры большей площади, либо дома, коттеджа, продается имеющееся жилье, если суммы денежных средств от его продажи не достаточно для покупки желаемого жилья, то берется ипотечный кредит. Такая схема приобретения жилья уже прочно вошла в обиход и повлекла за собой рост цен на вторичном рынке, поскольку, чтобы купить что-то по дороже, нужно и продать что-то по дороже. Небольшой процент составляют жители, так называемые эмигранты, которые приехали в наш регион на постоянное место жительство. Доля выдаваемых ипотечных кредитов данной категории граждан очень мала, так как они чаще всего рассчитывают на собственные денежные средства и редко привлекают заемные для покупки какого-либо жилья. Зато с каждым годом возрастает количество граждан, имеющих высокие доходы и использующих ипотеку для спекуляции жильем.

Инвесторы. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций:

- недвижимость неподвижна, ее не  возможно перемещать без нанесения  объекту ущерба;

- существует прочная не только  физическая, но и юридическая связь с землей;

- каждая конкретная недвижимость  уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- недвижимость фундаментальна  – ее не возможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- долговечность объекта инвестирования;

- потеря потребительских свойств  или перенос стоимости в процессе  производства происходит постепенно по мере износа;

- возможность положительного либо  отрицательного влияния нового  строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- существует тенденция к увеличению  стоимости недвижимости со временем;

- существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск.

Доходность инвестиционных вложений в недвижимость сегодня в России значительно выше, чем вложений в какие-либо иные активы (производство товаров, ценные бумаги, валюта, банковские депозиты, золото и др.). Естественно, что денежные капиталы устремляются на рынок недвижимости с целью извлечения доходов от операций с жильем, что серьезно повышает спрос на него. Так, в Москве удельный вес «инвестиционных» покупок на первичном рынке жилья составляет не менее 30%, а на вторичном рынке – порядка 10%. Аналогичная ситуация в настоящий момент сложилась в городе Абакане, где строительство жилья ведется наиболее быстрыми темпами, остается очень высокий спрос на строящееся жилье, и как не парадоксально, при достаточно высоком предложении строящегося жилья, цены за 1 м2 жилья на вторичном рынке, обгоняют первичный рынок. В роли инвесторов на рынке недвижимости выступают как отдельные граждане, так и юридические лица, чаще всего это инвестиционные компании или агентства недвижимости.

Однако, основную часть действующих на этом рынке инвесторов составляют спекулянты, приобретающие жилье с целью его последующей перепродажи по более высокой цене. На первичном рынке спекулянты осуществляют покупку жилья на ранней стадии его возведения и продают на момент сдачи его в эксплуатацию. На вторичном рынке спекулянты покупают по максимально низким ценам высоколиквидное жилье у граждан, нуждающихся в его срочной продаже. Через некоторое время оно выставляется на продажу по максимально высокой цене.

Другая, значительно меньшая группа инвесторов, скупает по низким ценам ликвидное, но находящееся в сильно изношенном состоянии жилье с целью проведения его капитального ремонта (обычно евроремонта) и последующей перепродажи на пике роста цен на него. Третья, небольшая группа (так называемые «пенсионеры») ведет скупку жилья для его последующей сдачи в аренду. Объединяет все эти группы то, что жилье покупается ими не для проживания, а для извлечения прибыли.

Имеется еще одна небольшая группа инвесторов, так называемых «не определившихся». К этой категории относятся граждане, которые приобретают недвижимость без четкого варианта ее дальнейшего использования. С равной степенью вероятности они могут использовать купленную квартиру как для собственного проживания (либо для проживания родственников), так и для сдачи в аренду или для реализации на рынке с целью извлечения прибыли.

В совокупности все группы инвесторов поднимают спрос на жилье, однако на ценовую ситуацию на рынке оказывают наиболее заметное влияние спекулянты.

В Абакане, скачок цен на жилье в октябре-ноябре 2006 года произошел оттого, что отдохнувшие и набравшиеся за лето сил спекулянты одномоментно начали вкладывать свои капиталы в жилье с целью его перепродажи на пике весенне-летнего оживления рынка. С помощью риэлтерских фирм, получающих свой процент за реализацию недвижимости, рост цен продолжается и по сегодняшний день.

Спекулянты – это профессиональные игроки рынка недвижимости и в отличие от рядовых граждан они могут оказывать на рынок целенаправленное влияние. Цены на квартиры на рынке недвижимости в России устанавливаются по аналогии с уже выставленными на продажу объектами. Выставляя на продажу свои квартиры по максимально высоким ценам, спекулянты подают соответствующий сигнал всем остальным участникам рынка. В городе Абакане и Саяногорске, спекуляция квартирами начинает приобретать массовый характер среди людей, имеющих высокие доходы. Наш регион находится в отдаленности от Центра, самым близким по географическому положению является Красноярский край, где ситуация на рынке недвижимости еще более тяжелая. В связи с отсутствием в республике объектов для вложения денежных средств, не уступающих по доходности вложениям в недвижимость, спекуляция квартирами так и будет продолжаться.

Негативное влияние инвесторов на рынок недвижимости будет усиливаться до тех пор, пока в России не появятся более выгодные и законодательно защищенные, чем жилье ниши для вложения накапливаемых капиталов. В немалой степени этому будут способствовать и ипотечное кредитование осуществляемых спекулянтами сделок. Только государственное регулирование рынка недвижимости сможет остановить рост цен на рынке жилья и восстановить баланс между спросом и предложением.

Заключение

На основании проведенных исследований можно сделать следующие вывод, что оно необходимо всем участникам рынка – государству, населению, застройщикам, инвесторам, и т.д. Поэтому на современном этапе перед государством, которое ограничило свои функции a сфере управления рынком и свело к минимуму объем инвестиций стоит задача разработать эффективные механизмы, способствующие притоку средств в жилищную сферу.

В развитии региональных рынков недвижимости можно выделить три этапа, различающиеся по совокупности критериев – наличию законодательной базы, источников финансирования, соотношения спроса и предложения и др.

Развитие жилищной сферы оказывает большое влияние на многие социальные задачи:

1. Активизация рынка жилой недвижимости способствует снижению уровня безработицы и повышению уровня занятости, поскольку приводит к созданию новых рабочих мест не только в строительной сфере, но и сопряженных отраслях и сферах деятельности. Более того, за счет формирования инфраструктуры рынка появляются новые и новые специальности – оценщики на рынке недвижимости, дизайнеры, риэлтеры.
2. В условиях развитого рынка жилой недвижимости, существенно повышается, в основном за счет сегмента аренды, мобильность трудовых ресурсов, что в итоге благоприятно воздействует на распределение населения по регионам страны. Именно путем привлечения работников на временную работу многие предприятия решают кадровые проблемы в менее престижных в настоящее время отраслях и сферах деятельности (так, например, решается проблема заселения Дальнего Востока). С другой стороны, отдельные граждане получают возможность найти более достойную их квалификации и знаниям, и, как правило, более высокооплачиваемую работу в крупных городах.

Однако в то же время миграция населения ведет к усилению конкуренции в отдельных регионах, повышению требований (не всегда обоснованных), предъявляемых к персоналу. Но из-за дифференциации в уровнях доходов и возможностях трудоустройства многие граждане предпочитают переселяться в крупные города, тогда как многие села и поселки лишаются рабочих рук. В результате, данное обстоятельство обусловило введение в некоторых регионах страны (в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и других) ограничений на привлечение работников, не имеющих местной регистрации. Для повышения привлекательности проживания в сельской местности создаются различные преференции – льготное кредитование для бизнеса, на приобретение и строительство жилья, льготное налогообложение.

3. Появившиеся возможности ускоренного улучшения жилищных условий способствуют решению демографических проблем – повышению рождаемости – как в целом по РФ, так и в отдельных регионах. Это особенно актуально в настоящее время, поскольку рост рождаемости определен как одна из основных задач, требующая особого отношения и внимания всех уровней власти. Во многих регионах – республиках Башкоркостане, Татарстане, Саха – Якутии, Нижегородской области и других несколько лет назад были приняты программы по приоритетному обеспечению жильем молодых семей, а также семей, имеющих несколько детей. Эти льготы включают в себя, в частности, освобождение от необходимости уплаты первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости жилого объекта, субсидирование стоимости жилья при рождение третьего ребенка. Одновременно воздействует на демографические процессы и совершенствование структуры рынка жилья.
4. Рынок жилья способствует выравниваю доходов отдельных категорий граждан. Это реализуется с помощью предоставления бесплатного жилья малоимущим гражданам, льготного кредитования (под 3 процента годовых) лиц с низким уровнем доходов, предоставление отдельных льгот работникам бюджетной сферы, военнослужащим и другим категориям населения.