Алгоритмизация процедуры исследования и подготовки исходных данных для постановки и решения задачи оценки земельного участка

Таким образом, налог на имущество  будет равен 156 руб.:

 

Имущ. = 5700 ּ 27,4 ּ 0,001 = 156,18 руб. (округляем до 156 руб.).

 

2. Расчет земельного  налога

Земельный налог рассчитывается по формуле

 

Зем.нал. = С_{кадастр.} Ст_зем.,                                       (2.10)

 

где     С_{кадастр.} – кадастровая стоимость земельного участка;

Ст_зем. – ставка налога на землю.

Удельный показатель кадастровой  стоимости 1 м² земли земельного участка с кадастровым номером 66:01:23 01 011:0025 в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 26.11.2002 г. № 1370-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Свердловской области»  (см. Прил. 4) под домами индивидуальной жилой застройки составляет 49,63 руб./ м². Отсюда, кадастровая стоимость земельного участка составит 99260 руб.:

 

С_{кадастр} = 2000 ּ 49,63 = 99260 руб.

 

Ставка земельного налога в соответствии с Решением Алапаевской городской думы от 31.10.2005 г. № 273 «Об установлении земельного налога на территории Алапаевского муниципального образования» составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, земельный налог  будет равен 298 руб.:

 

ּ Зем. нал. = 99260 ּ 0,003 = 297,78 руб. (округляем до 298 руб.).

 

Следовательно, все постоянные расходы  будут равны 454 руб.:

 

156 + 298 = 454 руб.

 

Распределение постоянных расходов представлено в табл. 12.

 

Таблица 12

Постоянные  расходы, руб.

 

Показатель	Год эксплуатации
	2007	2008	2009	2010	2011
Налоги	454	454	454	454	454
Итого	454	454	454	454	454

 

Эксплутационные расходы будут  равны расходам за коммунальные услуги (табл. 13).

 

Таблица 13

Эксплуатационные  расходы, руб.

 

Показатель	Год эксплуатации
	2007	2008	2009	2010	2011
Коммунальные платежи	9348	10283	11311	12442	13686
Итого	9348	10283	11311	12442	13686

 

Этап 5. Определим чистый операционный доход (ЧОД), который останется после вычитания из потенциального валового дохода всех расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости. Расчет чистого операционного дохода приведен в табл. 14.

Итого: общий чистый операционный доход (ЧОД) равен 603247 руб.

 

 

Таблица 14

Расчет чистого  операционного дохода, руб.

 

Показатель	Год эксплуатации
	2007	2008	2009	2010	2011
Потенциальный валовой  доход	234377	235312	236340	237471	238715
Коэффициент загруженности	23438	23531	23634	23747	23872
Действительный валовой  доход	210939	211781	212706	213724	214843
постоянные расходы	454	454	454	454	454
эксплутационные расходы	9348	10283	11311	12442	13686
Общие расходы	9802	10737	11765	12896	14140
Чистый операционный доход	201137	201044	2000941	200828	200703
Итого: общий  чистый операционный доход (ЧОД)	603247  руб.

 

Этап 6. Определим  остаток чистого операционного дохода, относимого к земле; для чего из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к жилому дому.

Остаток чистого операционного  дохода вычисляется так:

 

Y_зем = Y – Y_зд,                                               (2.11)

 

где     Y – общий чистый операционный доход;

Y_зд – чистый операционный доход, относимый к дому.

Таким образом, чистый операционный доход для земли будет равен

 

Y_зем = 603247 – 551565 = 51682 руб.

 

Этап 7. Рассчитываем остаточную стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли

 

V_зем = Y_зем / R_зем,                                           (2.12)

 

где     V_зем – остаточная стоимость земли;

R_зем – коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для  земли будет равен ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что  земля не изнашивается. коэффициент капитализации для земли будет 10 % (см. этап 1).

 

Отсюда,   V_зем = 51682 / 0,10 = 516820 руб.

 

Стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, составляет 516820 руб.

 

 

3. Согласование  результатов и заключение

 о рыночной  стоимости объекта недвижимости

 

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки земельного участка можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в  основном для объектов с незначительным  износом. В оценке затрат на  воспроизводство велика доля  экспертных суждений, но нельзя на них слишком полагаться.

2. Сравнительный подход является  относительно простым. Он широко  используется при освоении новых  земельных массивов и стандартной  застройки. Однако необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3. Подход с точки зрения доходности  отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Недостаток метода состоит в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитываем весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, которые представлены в табл. 15.

 

Таблица 15

Расчет весовых  коэффициентов, %

 

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный  подход
Достоверность информации	35	35	30
Полнота информации	35	35	30
Способность учитывать конъюнктуру рынка	30	40	30
Способность учитывать  размер, местоположение объекта	40	30	30
Весовые показатели достоверности метода оценки	0,35	0,35	0,30

 

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами,  на  соответствующие  весовые коэффициенты (табл. 16).

 

Таблица 16

Расчет итоговой стоимости земельного участка

 

Метод оценки	Стоимость, руб.	Весовой  коэффициент, %	Итоговая  стоимость, руб.
Затратный	491691	0,35	172092
Сравнительный	461810	0,35	161634
Доходный	516820	0,30	155046
Итоговая стоимость, руб.			488772

 

Итоговое заключение о рыночной стоимости земельного участка

Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем анализе методиках оценки, можно сделать следующее заключение: реальная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 488772 руб.

 

Расчет выкупной цены земельного участка

Расчет выкупной цены земельного участка приведен ниже:

 

Площадь земельного участка, м2	Кадастровая стоимость за м2, руб.	Кадастровая стоимость участка, руб.	Ставка земельного налога за м2, %	Установленная кратность ставки земельного налога	Цена выкупа земельного участка без НДС, руб.	НДС, руб.	Цена  выкупа земельного участка, руб.
2000	49,63	99260	0,3	3	893,34	160,8	1054,14

 

Выкупная цена земельного участка  составляет 1054 руб.

 

Сравнение  рыночной  и  государственной  кадастровой  стоимости 

земельного участка

В  процессе  анализа  были получены следующие результаты стоимости   1 м² земли:

затратным подходом – 245,85 руб./ м²;

сравнительным подходом – 230,91 руб./ м²;

доходным подходом – 258,41 руб./ м².

Итоговая   рыночная  стоимость   нашего   земельного   участка   была получена при согласовании результатов и заключении об оценке и составляет 244,39 руб./ м².

Кадастровую стоимость 1 м² земли нашего земельного участка с кадастровым номером 66:01:23 01 011:0025 укажем из «Результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Свердловской области».

Кадастровая оценка земли под домами индивидуальной жилой застройки  составляет 49,63 руб./ м².

Полученная в процессе анализа  рыночная стоимость земельного участка  на  194,76 руб./м² больше его кадастровой стоимости. Разрыв велик, но он отражает реальное положение дел. Он является следствием завышенных рыночных цен из-за экономических условий сложившихся сегодня.  В результате дисбаланса спроса и предложения стоимость 1 м² недвижимости стремительно увеличивается. Одна из причин такого резкого скачка цен – снижение объема предложений с апреля текущего года, когда спрос опережает предложение.

 

 

 

Рекомендуемая литература

   

Основная литература

 

1. Оценка стоимости  земли муниципального образования:  учебное пособие                / О.Н. Арзякова, Н.Р. Степанова; 2-е изд., перераб. и доп. Екатеринбург: ГОУ ВПО УГТУ-УПИ,  2006. 82 с.

2. Варламов А.А. Земельный  кадастр. В 6 т.: учебник для  вузов / А.А. Варламов        [и др.]; под ред А.А. Варламова.  М.: Колос, 2005. 527 с.

3. Волков С.Н. Землеустройство.  В 6 т.: учебник для вузов / С.Н.  Волков [и др.]; под ред С.Н. Волкова.  М.: Колос, 2003. 456 с.

4. Грязнова А.Г. Оценка  недвижимости: учебник для вузов  / А.Г. Грязнова [и др.]; под ред. А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. Финансы и статистика, 2005. 734 с.

 

Дополнительная  литература

 

1. Прорвич В.А.  Оценка урбанизированных земель: учебное пособие/ В.А. Прорвич, [и др.]; под ред. В. А. Прорвича. М.: ЗАО «Экономика», 2004. 776 с

2. Нагаев Р.Т.  Недвижимость: энциклопедический словарь: учебное пособие               / Р. Т. Нагаев. Казань: ГУП ПИК «Идеал-пресс», 2005. 1136 с.

3. Грязнова А.  Г. Оценка бизнеса: учебник  для вузов / А. Г. Грязнова [и др.]; под ред. А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. Финансы и статистика, 2005. 734 с.

4. Платонов А.  М. Методические указания к  выполнению курсового проекта  по дисциплине «Землеустройство» / сост. А.М. Платонов, Н.Р. Степанова. Екатеринбург: ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ», 2007. 12 с.

5. Чешев А.С.  Основы землепользования и землеустройства: учебник для вузов        / А.С. Чешев, В.Ф. Вальков. Ростов н/Д: издательский центр «Март», 2006. 544 с.