Алгоритмизация процедуры исследования и подготовки исходных данных для постановки и решения задачи оценки земельного участка

Таблица 8

Корректировки к рыночной цене земельных участков, тыс. руб

 

Параметры корректировки	Сопоставимые земельные  участки
	объект № 1	объект № 2	объект № 3
К дате сделки	+ 12,45 (3 %)	0	0
К местоположению	0	– 55,92 (12 %)	– 54,84 (12 %)
К площади земельного участка	+ 41,50 (10 %)	+ 37,28 (8 %)	+ 41,13 (9 %)
К рельефу участка	+ 12,45 (3 %)	0	0
К расстоянию от центра	+ 4,15 (1 %)	+ 4,66 (1 %)	+ 4,57 (1 %)
Общая корректировка	+ 70,55 (17 %)	– 13,98 (3 %)	– 9,14 (2 %)

      

 

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

Сравниваемые сделки были совершены  в течение последних 3 месяцев от даты оценки.

В силу того что в течение последних 3 месяцев рыночные цены на недвижимость в среднем возросли на 10 %, вводим поправку на дату сделки в рыночную цену объекта № 1 в размере 3 % со знаком «плюс».

2. Местоположение

Местоположение оцениваемого и сопоставимых объектов оценки существенно различается. Объекты № 2 и № 3 находятся в городе Алапаевске. Объекты недвижимости, находящиеся в городе, по нашим оценкам, имеют рыночные цены на 12 % выше, чем аналогичные объекты, расположенные в пгт Верхняя Синячиха. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в городе, вводится поправка в размере 12 % со знаком «минус».

3. Площадь земельного  участка

В среднем земельные участки, находящиеся  в городе и поселке, имеют одинаковую рыночную стоимость, поэтому поправки вводились в зависимости от площади участков. Так  поправки  составляют  для объектов:  № 1 – 10 %;   № 2 – 8 %;  № 3 – 9 %  со знаком «плюс».

4. Рельеф участка

Рельеф объекта № 1 имеет незначительную неровность, которая может снизить стоимость участка, поэтому вводим поправку в размере 3 % со знаком «плюс».

5. Расстояние от центра

Все объекты находятся достаточно далеко от центра (города, поселка), поэтому  вводится поправка в размере 1 % со знаком «плюс». 

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых участков. Скорректированная цена приведена ниже:

 

Параметры	Сопоставимые земельные  участки
	объект № 1	объект № 2	объект № 3
Скорректированная цена объекта в целом, тыс. руб.	485,55	452,02	447,86

 

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка вычисляется с помощью средней арифметической

 

(485,55 + 452,02 + 447,86) / 3  = 461,81 тыс. руб.

 

Рыночная стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом составляет 461810 руб.

 

 

2.3. Применение доходного подхода  к оценке земельного участка

 

Для оценки стоимости земельного участка  воспользуемся методом техники остатка для земли (земельного участка). Метод полезен в тех случаях, когда расположенные на нем здания соответствуют наиболее эффективному использованию объекта недвижимости, если эти здания являются относительно новыми и если они не подвергались никакому физическому износу, так что их стоимость может быть оценена достаточно точно.

При  применении  данного  метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений;  чистый  операционный  доход,  приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации  для земли, зданий и сооружений.

Особенности  алгоритмов  реализации  расчетов данным методом выполняются в несколько этапов

Этап 1. Определим чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом. Для этого нам необходимо рассчитать текущую стоимость дома и коэффициент капитализации для него же. 

Текущая стоимость жилого дома равна 1838549 руб. (была рассчитана затратным методом).

Ставку капитализации для жилого дома рассчитаем, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Наш рынок в настоящее время стабилизируется, одним из показателей чего является планомерное снижение ставки рефинансирования ЦБ (с конца июня 2006 г. – 11,5 %).

С учетом вышесказанного можно принять  планируемый доход на инвестиции  равный ставке долгосрочного депозитного вклада СБ РФ, т. е. 10 %. Срок экономической жизни нашего жилого дома примем равным 5 годам (предположим, что весь объект недвижимости сдается в аренду на 5 лет).

Находим коэффициент капитализации  для жилого дома:

 

10 % + (100 % / 5) = 30 %.

 

Определим чистый операционный доход, приносимый домом:

 

Y_зд = С_тек R_зд,                                                    (2.5)

 

где    Y_зд  –  чистый      операционный      доход,     приходящийся    на   здания    и сооружения;

С_тек – текущая стоимость зданий и сооружений;

R_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Таким образом, чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом, составит 551565 руб.:

Y_зд = 1838549ּ (30/100) = 551564,7 руб.

 

Этап 2. Определим потенциальный валовой доход (ПВД).

Расчет ПВД произведем, исходя из предположения, что жилой дом с полезной площадью 125,70 м³ и земельный участок – 2000 м³ сданы в аренду.

Стоимость арендной платы жилого дома (без эксплуатационных расходов) определим по следующей формуле:

 

А = Б   S   К₁ К₂ ,                                             (2.6)

 

где    Б – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

S – площадь дома;

К₁ – коэффициент, учитывающий степень благоустройства объекта;

К₂ – коэффициент, учитывающий основной материал постройки дома.

Стоимость аренды жилого дома (без  эксплуатационных расходов) равна 72403 руб.:

 

А = 420 ּ 125,70 ּ 1 ּ 1,8 = 95029,20 руб. (округляем до 95029 руб.).

 

Стоимость арендной платы земельного участка определим по следующей  формуле:

 

А_зем. = А_б   S_зем.  К_д   К_р ,                                          (2.7)

 

где    А_б – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

S_зем. – площадь земельного участка;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка.

Стоимость арендной платы земельного участка равна 130000 руб.:

 

А_зем. = 50 ּ 2000 ּ 1 ּ 1,3 = 130000 руб.

Общую стоимость аренды в год (ПВД) определим по формуле

 

ПВД = А + А_зем. + Р_эк  ,                                        (2.8)

 

где    А – арендная плата  без эксплуатационных расходов для  жилого дома;

А_зем. – арендная плата для земельного участка;

Р_эк – расходы эксплуатационные.

Расчет эксплутационных расходов приведем в табл. 9. Обоснование к  расчету эксплутационных расходов приведено в Прил. 3.

 

Таблица 9

Эксплутационные расходы по жилому зданию за 2006 год

 

Наименование	Количество	Цена за единицу, руб	Сумма, руб
Отопление, Гкал	50	116,8	5840
Электроэнергия, кВт	1200	0,77	924
Водоснабжение, м3	100	5,95	595
Канализация, м3	100	11,39	1139
Итого эксплутационных  расходов			8498,00

 

Потенциальный валовой доход равен 233527 руб.:

 

95029 + 130000 + 8498 = 233527 руб.

 

Основываясь на выше приведенном расчете  стоимости аренды за        2006 год, рассчитаем среднегодовую стоимость  аренды на следующие 5 лет. Исходя из опыта  прошлых лет, можем предположить дальнейший рост тарифов на коммунальные услуги. В связи с этим заложим в стоимость арендной платы на последующие года рост коммунальных платежей на 10 % ежегодно.

Итоговый расчет потенциального валового дохода на 5 прогнозных лет представлен  в табл. 10.

Таблица 10

Расчет потенциального валового дохода, руб

 

Показатель	Год эксплуатации
	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Базовая арендная плата	225029	225029	225029	225029	225029	225029
Коммунальные платежи	8498	9348	10283	11311	12442	13686
Итого ПВД	233527	234377	235312	236340	237471	238715

Этап 3. Определим коэффициент загрузки.

Он учитывает недособранные  денежные средства при несвоевременном  возобновлении договора об аренде, размер его примем 10 %. С учетом коэффициента загрузки действительный валовой доход представлен в табл. 11.

 

Таблица 11

Расчет действительного  валового дохода, руб.

 

Показатель	Год эксплуатации
	2007	2008	2009	2010	2011
Потенциальный валовой  доход	234377	235312	236340	237471	238715
Коэффициент загрузки	23438	23531	23634	23747	23872
Итого	210939	211781	212706	213724	214843

 

Этап 4. Определим издержки (расходы) на эксплуатацию и содержание жилого дома.

Издержки владельца имущества  будут состоять из постоянных и эксплуатационных расходов.

Постоянные (фиксированные) расходы  включают в себя: 1) налог на имущество; 2) земельный налог.

1. Расчет налога на  имущество

Налог на имущество физических лиц  рассчитывается по формуле

 

Имущ. =  С_инв.  К   Ст_имущ.,                                               (2.9)

 

где     С_инв. – инвентаризационная стоимость имущества;

К – коэффициент пересчета инвентаризационной стоимости строений, помещений и  сооружений, находящихся в собственности  физических лиц,      рассчитанной в ценах 1984 года, в уровень цен  по состоянию на 1 января     2006 года;

Ст_имущ. – ставка налога.

Инвентаризационная  стоимость  дома  в ценах 1984 года составляет    5700 руб. согласно сборнику УПВС как остаточная стоимость строения.

Коэффициент пересчета инвентаризационной стоимости  строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности физических лиц, рассчитанной в ценах 1984 года, в уровень цен по состоянию на 1 января 2006 года составляет 27,4 согласно Постановлению Правительства Свердловской области  от 20.12.2005 г. № 1142-ПП «О коэффициенте пересчета инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности физических лиц, применяемом для целей налогообложения на территории Свердловской области в 2006 году».

Ставка налога на имущество в  соответствии с Решением Алапаевской  городской думы от 08.10.2005 г. № 250 «Об установлении на территории Алапаевского муниципального образования налога на имущество физических лиц» составляет 0,1 процента от инвентаризационной стоимости.