Алгоритмизация процедуры исследования и подготовки исходных данных для постановки и решения задачи оценки земельного участка

 

Таблица 4

Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс. руб. (%)

 

Параметры корректировки	Сопоставимые объекты   недвижимости
	объект № 1	объект № 2	объект № 3
К дате сделки	0	0	+ 119,00 (5 %)
К местоположению	– 282,24 (12 %)	0	– 285,60 (12 %)
К году  постройки	+ 47,04 (2 %)	+ 22,60 (1%)	0
К площади земельного участка	+ 188,16 (8 %)	+ 113,00 (5 %)	+ 285,60 (12 %)
К инженерному оборудованию	– 23,52 (1 %)	– 67,80 (3 %)	– 71,40 (3 %)
На этажность / наличие мансарды	– 23,52 (1 %)	– 22,60 (1 %)	0
Общая корректировка	– 94,08 (4 %)	+ 45,20 (2 %)	+ 47,60 (2 %)

5. Общая площадь жилого  дома

Поправки на общую площадь жилого дома  не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправки на инженерное обеспечение  вводятся для всех трех объектов в  размере 1, 3 и 3 % со знаком «минус». Поправки выведены с учетом рыночных цен за подключение к телефонной сети –  около 12 тыс. руб.; за газификацию – около 40 тыс. руб.; за водоснабжение  – около 38 тыс. руб.

7. Качество постройки

Поправки за качество постройки  не вносятся, так как у всех объектов оно среднее.

8. Этажность и наличие  мансарды

Поправки на этажность и наличие мансарды вводятся для объектов № 1 и № 2 в размере 1 % со знаком «минус». Так, этаж дороже мансарды в среднем на 20 тыс. руб.

 

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в  результате согласования скорректированных  цен продаж сопоставимых объектов. Скорректированная цена объекта приведена ниже:

 

Параметры	Сопоставимые объекты   недвижимости
	объект № 1	объект № 2	объект № 3
Скорректированная цена объекта в целом, тыс. руб.	2257,92	2305,20	2427,60

 

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости вычисляется с помощью средней арифметической

 

(2257,92 + 2305,20 + 2427,60) / 3  = 2330,24 тыс. руб.

 

Этап 2. Определяем  восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных КО-ИНВЕСТ в межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» (раздел 4 «расчетная средняя  стоимость  1 м²  общей площади по  типам жилых домов»),  в соответствии  с  которым стоимость 1 м² общей площади кирпичного 2-этажного жилого дома составляет 9466,86 руб. Отсюда следует, что стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 197,93 м² без земельного участка составит 9466,86 ּ 197,93 = 1873775,6 руб.

Таким образом, восстановительная  стоимость жилого дома на 1 июля 2006 года составит  С_восст =  1873775,6 руб.

Этап 3. Рассчитываем все виды износа – физический, функциональный и внешний.

Совокупный износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле

 

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И,                                    (2.1)

 

где    Физ.И – физический износ;

Функ.И – функциональный износ;

Вн.И – внешний износ.

Нормативный метод расчета  физического износа на основе УПВС

Расчет выполнен для каждого функционального блока в составе жилого дома в отдельности, с учетом удельных весов конструктивных элементов (см. Прил.1), приведенных в сборниках УПВС.

Согласно Прил. 2 Общей части  к сборникам УПВС устанавливаем, что  пгт  Верхняя  Синячиха  расположен во  2-м территориальном поясе и II климатическом районе.

Согласно прил. 4 Общей части к сборникам УПВС устанавливаем, что исходя из особенностей конструктивного решения, жилой дом относится ко     II группе капитальности.  Расчет приведен в табл. 5.

 

Таблица 5

Расчет физического  износа на основе УПВС, %

 

Наименование	Удельный вес  в общей  стоимости У	Фактический износ  элемента Ик	Доля износа элемента в общем износе У  Ик
Фундаменты	11	4,0	44
Стены и перегородки	19	6,0	114
Перекрытия	6	5,0	30
Кровля	7	0,0	0,00
Полы	12	0,0	0,00
Проемы	7	0,0	0,00
Отделочные работы	18	0,0	0,00
Внутренние санитарно-технические  и  электрические работы	16	0,0	0,00
Прочие работы	4	0,0	0,00
Итого	100	–	188

 

Процент физического износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

 

Ип = (У  Ик) / 100,                                              (2.2)

 

где    Ип – процент износа здания;

У – удельный вес конструктивного  элемента в стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках УПВС);

Ик – процент износа конструктивного  элемента.

Процент износа жилого дома составляет 1,88 % (188 / 100). Рассчитанный таким образом  процент износа элементов здания в целом может быть переведен  в стоимостное выражение.

Физический износ определяется по следующей формуле:

 

Физ.И = С_восст ^. (Ип / 100),                                           (2.3)

 

где     Ип – износ, %;

С_восст  – восстановительная стоимость.

Таким образом, физический износ составит 35226,98 руб.:

 

Физ.И = ּ1873775,6 ּ (1,88  / 100) = 35226,98 руб.

 

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Наш жилой дом построен относительно недавно по современным стандартам строительства, поэтому признаков функционального износа при анализе не обнаружено. Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.

Поселок городского типа Верхняя Синячиха, в котором расположен жилой дом, не находится в упадке: стабильно работают предприятия, хорошо развита торговля, недалеко главные автомагистрали, последние замеры атмосферного воздуха показывают, что основные предельно допустимые выбросы загрязняющих веществ в норме.

Совокупный износ (СИ) жилого дома приведен в табл. 6 и составляет 35226,98 руб.

Таблица 6

Расчет совокупного  износа

 

Показатель	Сумма износа, руб.
Физический износ	35226,98
Функциональный износ	0
Внешний износ	0
Накопленный износ (СИ)	35226,98

 

Этап 4. Определяется стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):

 

С_зем.уч = С_рын – (С_восст – СИ),                                      (2.4)

 

где     С_зем.уч – рыночная стоимость земельного участка;

С_рын – общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями;

С_восст  – восстановительная стоимость;

СИ – накопленный износ.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет 1138310 руб.:

 

С _зем.уч. = 2330240,00 – (1873775,60 – 35226,98) = 2330240,00 – 1838548,62 =

= 491691,38 руб. (округляем до 491691 руб.).

 

 

2.2. Применение сравнительного подхода

к  оценке земельного участка

 

Для определения оценки стоимости  земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж.

Особенности алгоритмов реализации при методе прямого сравнения продаж

Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков

При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, их местоположению, потребительским свойствам земель и уровню благоустройства. Всего было отобрано три совершенные сделки, которые позволили достаточно объективно определить рыночную стоимость объекта оценки. Объекты-аналоги свободны от застройки и предназначены для индивидуального жилищного строительства, характеризуются следующими данными.

 

Земельный участок  № 1

1. Дата продажи – 18.04.2006 г.

2. Местоположение – Свердловская область, Алапаевский район, пгт Верхняя Синячиха, ул. Бажова, 73. Расстояние от центра поселка – 8 км (район ЗАО «Фанком»).

3. Площадь участка – 980 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт – рельеф участка имеет незначительные перепады. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи – 415000 руб.

 

Земельный участок  № 2

1. Дата продажи – 07.06.2006 г.

2. Местоположение – Свердловская область, г.Алапаевск, ул. Северная, 8. Расстояние от центра города – 10 км.

3. Площадь участка – 1200 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находятся жилой сектор, лесопарк.

6. Ландшафт – рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи – 466000 руб.

 

Земельный участок № 3

1. Дата продажи – 10.06.2006 г.

2. Местоположение – Свердловская область, г.Алапаевск, ул. Азина, 15. Расстояние от центра города – 12 км.

3. Площадь участка – 1100 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находятся жилой сектор, магазин.

6. Ландшафт – рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи – 457000 руб.

 

Этап 2. Проверка информации о сделках

Источниками информации о  совершенных сделках являются городской  и районный земельные комитеты.

Необходимо иметь в  виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности.

Этап 3. Сравнение оцениваемого участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В результате определяется продажная цена.

Исходные данные о совершенных  сделках купли-продажи земельных участков приведены в табл. 7.

Корректировки к рыночной цене представлены в табл. 8.

 

Таблица 7

Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи

с земельными участками

 

Параметры	Объект    оценки	Сопоставимые земельные  участки
		объект № 1	объект № 2	объект № 3
Дата сделки	–	18.04 2006	07.06 2006	10.06 2006
Местоположение	пгт Верхняя Синячиха	пгт Верхняя Синячиха	г. Алапаевск	г. Алапаевск
Площадь земельного участка, м3	2000,00	980,00	1200,00	1100,00
Рельеф участка	ровный	имеет незначительные перепады	ровный	ровный
Расстояние от центра, км	5	8	10	12
Рыночная цена объекта, тыс. руб.	–	415	466	457
Рыночная цена 1 м2 земли, тыс. руб.	–	0,423	0,388	0,415