Анализ и оценка ипотечного кредитования в РФ

По мнению Р. Страйка, использование жилищных контрактных  сбережений в России нецелесообразно  в ближайшем будущем. Эта система  ограничивает размер привлекаемых средств  только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не охватывает сбережения другой части населения и свободные финансовые ресурсы юридических лиц. Кроме того, основной проблемой реализации системы контрактных сбережений сегодня в России являются отрицательные рыночные процентные ставки по вкладам (то есть ниже инфляции) и, безусловно, высокий уровень инфляции. Еще одна проблема, снижающая надежность системы контрактных сбережений, состоит в неконтролируемости процесса. В случае повышения темпов инфляции и процентных ставок по конкурирующим программам сбережений единственным способом сохранения привлекательности контрактных сбережений будет увеличение объемов правительственных субсидий. В основе успеха немецкой системы лежит надежность и стабильность экономики Германии. В условиях отсутствия такой стабильности в России необходимые объемы субсидирования могут резко возрасти и достичь неприемлемого уровня либо реальные платежи по процентам окажутся настолько низкими, что у вкладчиков не будет стимула для выполнения контрактных обязательств. [14]

Сегодня в России наиболее целесообразно использование вторичного рынка. Эта система решает проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. Деятельность институтов вторичного рынка  практически не влияет на расходы  государственного бюджета. Правительство может внести средства в уставный капитал для начала деятельности организаций. Кроме того, Правительство РФ будет предоставлять гарантии по выпускаемым агентством ценным бумагам. [14]

Вторичному рынку присущ творческий подход к внедрению инновационных ипотечных продуктов. С точки зрения балансовых обязательств, они также успешно разрабатывают различные схемы выпуска облигаций, привлекающих инвесторов с широким кругом потребностей. Если необходимы дополнительные ресурсы на приобретение кредитов для привлечения дополнительных инвестиций, повышаются ставки процента по облигациям. В результате повышается стоимость кредитных средств для заемщика, однако необходимые средства имеются в наличии, в этом случае нет ограничений для ускоренного развития и расширения рынка ипотечных операций.

В условиях сегодняшней  России наиболее целесообразна деятельность Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию в качестве оператора  на вторичном рынке, созданного в  форме открытого акционерного общества с уставным капиталом в 80 миллиардов неденоминированных рублей и с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию[14]

Следующей задачей, разрешение которой необходимо для развития ипотечного жилищного кредитования, является создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов. [14]

В России был использован опыт США по организации вторичного рынка. Операторами вторичного рынка ипотечных кредитов стали агентства по ипотечному кредитованию. В механизме ипотечного жилищного кредитования должны эффективно действовать структуры, осуществляющие учет и контролирующие состояние недвижимости. Здесь весьма полезен опыт стран Западной Европы и США, где строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество — основа развитой и исторически законодательно урегулированной системы ипотечного кредитования. Кроме того, Россия нуждается в специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела об ипотеке.

Кроме того, необходимо создать  в России равные условия для свободной  конкуренции между субъектами рынка  ипотечных кредитов.

Например, во Франции  фактически существует два ипотечных  рынка. Первый, созданный в 1996 г. и  управляемый Банком земельного кредита, носит исключительно межбанковский  характер. Вторая форма была создана  в 1985 г. и управляется кассой ипотечного рефинансирования —общим филиалом крупнейших французских банков. Сбалансированность действий участников рынка ипотечных кредитов и обеспечивает успешное развитие этих отношений во Франции. Этот опыт может быть полезен и для России. [14]

Важнейшим аспектом в  установлении реально действующего механизма ипотечного жилищного кредитования является налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредитов.

Практика ипотеки в  западных странах постоянно гарантирует активность государства в ипотечных отношениях. Государство считает своей обязанностью проводить льготную налоговую политику в рамках ипотечного кредитования. Например, во Франции существуют государственная процентная льгота в случае предварительного помещения денег в банк на жилищный счет и другие льготы, разработанные как для заемщика, так и для кредитора, позволяющие стимулировать со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, что жизненно важно для России в области ипотечных отношений. [14]

Грамотное использование  зарубежного опыта ипотечного жилищного  кредитования, адаптированного к  условиям современной России, поможет избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования.

Заключение

В современных условиях развития экономики Российской Федерации остро стоит вопрос нехватки жилья. В целях решения данной проблемы применяется ипотечный кредит представляющий собой долгосрочную ссуду (кредит) с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты итогового обязательства залогом недвижимости (ипотекой).

Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого документом ипотеки, закладной, а в его целевом использовании — приобретение или строительстве недвижимости.

Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию  инвестиционной активности хозяйствующих  субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного  характера, высоких темпов инфляции, повышает стабильность и эффективность банковской системы страны и является существенным фактором экономического потенциала страны.

Ипотечное кредитование может классифицироваться по различным  критериям, но при этом в Федеральном  законе «Об ипотеке» от 16.06.98 № 102-ФЗ закреплена классификация по объектам кредитования.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система  ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. Выделяют три модели организации ипотечного кредитования, различающихся, прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования ― автономная, усеченно-открытая и расширенно открытая модели.

Ключевым отличительным  признаком автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Усеченно-открытая ― в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Расширенная модель ипотечного кредитования основана на выпуске ипотечных ценных бумаг и обращении их на специально организованном вторичном рынке ценны бумаг.

За исследуемый период с 2010 г. начинается стабилизация ситуации на рынке ипотечного кредитования. Также исследуемый период характеризуется снижением процентных ставок до кризисного 2008 г. с 16,3% до 12,8% и повышением данного показателя затем с 12,8% до 14,7%, т.е. удорожанием кредитов. Как следствие проводимой государством политики по поддержанию и развитию ипотечного кредитования является увеличение объемов выдаваемых кредитов до 347 000 млн.руб. и снижение процентных ставок по кредитам до 13,4% (что близко к докризисным показателям).

Анализ деятельности российских жилищных ипотек показывает, что, несмотря на имеющиеся в стране предпосылки для их работы, существует целый ряд проблем социально-экономического плана, препятствующих увеличению масштаба жилищного ипотечного кредитования. Это общая нестабильность экономики, низкий уровень дохода большей части населения по сравнению со стоимостью жилья, высокие налоги и высокий уровень инфляции, несовершенная законодательная база, дефицит жилья, неразвитость жилищного рынка и его инфраструктуры.

Основной акцент в  развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы  долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация). Для решения данной проблемы в июле 2010 г. главой Правительства Российской Федерации В.В. Путиным была подписана стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года, направленная на повышение доступности жилья.

Стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 г. предусматривает  привлечение в ипотеку долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе пенсионных накоплений и резервов страховых организаций, а также других средств институциональных инвесторов. Одновременно предполагается, что доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья должна вырасти с 12 до 50%, средний уровень кредитной ставки должен снизиться до размера инфляции плюс 2-3%, а средний срок ипотечного кредита увеличиться с 16,5 до 30 лет к 2020 г. Также ожидается продолжение снижения ставок по ипотечным кредитам.

Сегодня в России наиболее целесообразно использование вторичного рынка. Эта система решает проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. Деятельность институтов вторичного рынка практически не влияет на расходы государственного бюджета. Но при этом не исключается использование жилищных контрактных сбережений. Россия должна построить собственную модель ипотечного кредитования, используя зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования, адаптированную к ее современным условиям.

                            Список использованных источников и литературы

1. Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.06.98 № 102-ФЗ.
2. Айдаева И.И.: Зарубежный опыт ипотечного кредитования: сравнительная характеристика и анализ возможностей его эффективного использования в России— Ресурсы сети Интернет. // www.inion.ru
3. Асаул А.И. Экономика недвижимости: Учебник. — 2-е изд., перераб. и доп. — СПб.: Питер, 2007. — 624 с.
4. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. — 2-е изд., перераб. и доп. — М., Финансы и статистика, 2001. – 672 с.
5. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина, И.Д. Мамонова, И.Н. Валенцева. — 5-е изд., перераб. и доп. — М., КНОРУС, 2007. — 768 с.
6. Банковское кредитование: Учебник / Под ред. А.М. Тавасиева. — М.: ИНФРА-М, 2010. — 656 с.
7. Букато В.И., Головин Ю.В. Банки и банковские операции в России: Учебное пособие / Под ред. М.Х. Лапидуса. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2001. — 368 с.
8. Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. — 2009. — №6. — с.27-30.
9. Гуженко М.В., Тихомирова Е.В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования// Деньги и кредит. — 2009. — №9. — с.59-65.
10. Данные Банка России по ипотечному кредитованию — Ресурсы сети Интернет. // http://www.ahml.ru
11. Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. Г.Н. Белоглазовой. — М.: Высшее образование, Юрайт-Издат, 2009. — 620 с.
12. Еженедельный обзор рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. — Ресурсы сети Интернет. // www.ahml.ru
13. Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник. — М.: Омега-Л; Высшая школа, 2003. — 440 с.
14. Квернадзе Р. А., Хоменко М. А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах // Право и политика. — 2001. — №9.
15. Куликов А.Г. Деньги, кредит, банки: Учебник— М., КНОРУС, 2009. — 656 с.
16. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России // Деньги и кредит. — 2010. — №11. — с.3-12.
17. Львов Ю.И. Банки и финансовый рынок: Учебное пособие. — СПб.: РИЦ «КультИнформПресс», 1995. — 630 с.
18. Лукьянов А. В. Анализ ипотечного кредитования // Деньги и кредит. — 2010. — №8. — с.47-50.
19. Оперативный мониторинг ключевых событий на зарубежных рынках жилья и ипотеки: декабрь 2010 г. — Ресурсы сети Интернет. // www.ahml.ru
20. Оперативный мониторинг ключевых событий на зарубежных рынках жилья и ипотеки: март 2011 г. — Ресурсы сети Интернет. // www.ahml.ru
21. Основные проблемы развития ипотеки в России. — Ресурсы сети Интернет. // ipoteka.cosa.ru
22. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 году. — Ресурсы сети Интернет. // www.cbr.ru
23. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2011 году. — Ресурсы сети Интернет. // www.cbr.ru
24. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2010 года. — Ресурсы сети Интернет. // www.cbr.ru
25. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под общ. ред. Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховиковой, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанова. — М., КНОРУС, 2010. — 752 с.
26. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России: учебное пособие / Под ред. В.С. Ема. — М.: Статут, 1999. — 256 с.
27. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2006. — 208 с.
28. Рассадина М.Н. Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования: проблемы развития и реализации. — Ресурсы сети Интернет. // journal.vscc.ac.ru
29. Сведения о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в иностранной валюте — Ресурсы сети Интернет. // www.cbr.ru
30. Сведения о жилищных кредита<sp