Анализ и оценка ипотечного кредитования в РФ

Прежде всего, ипотека  повышает стабильность и эффективность  банковской системы страны:

1. Ипотека усиливает  обеспечение кредита в силу  особенностей недвижимого имущества  как объекта залога.

• Недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения; ее наличие легко проверяется.
• Недвижимость обладает ограниченной оборотоспособностью, сделки с недвижимостью регистрируются в государственных органах, что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение.
• Стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что гарантирует кредитору погашение задолженности в полном объеме. [27, с.60]

2. Высокая стоимость  недвижимости и риск ее потери  побуждают должника точно и  своевременно исполнять свои обязательства. При невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и возвратить свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости. [27, с.61]

3. Снижению риска при ипотечном кредите способствует целевой характер ссуд. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств, предоставленных в порядке ипотечного кредитования. [27, с.61]

4. При наличии вторичного  рынка ссуд под недвижимое  имущество коммерческие банки в случае необходимости могут продать закладные и укрепить свою платежеспособность. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств последующего кредитования. [27, с.61]

5. При стабильной, нормально  функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций. [27, с.61]

Вторичный рынок закладных  имеет огромное значение и для  государства в целом. Он способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит. [27, с.61]

Кроме того, ипотечное  кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

1. Развитие ипотечного  бизнеса позитивно сказывается  на состоянии реального сектора.  Ипотечное кредитование промышленных  предприятий позволяет модернизировать  производство, повышать качество  и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны. [27, с.61]

2. С помощью ипотечного  кредита реализуется программа  жилищного строительства, достигается  непрерывность производства в  строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. [27, с.62]

3. С помощью ипотечного  кредита в систему рыночных  кредитных отношений вовлекается  множество предприятий и широкие массы населения ― собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы. [27, с.62]

4. Будучи дорогим товаром, жилье  является одним из важнейших  факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов. [27, с.62]

5. Развитие системы ипотечного  кредита на рыночной основе  способно вывести страну не  только из инвестиционного, но  и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. [27, с.62]

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное  влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис:

1. Ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов. [27, с.62]

2. Человек, имеющий собственный  дом или квартиру, психологически  более устойчив, он может создать  семью, растить детей. Обеспечение  хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. [27, с.63]

Все это положительно сказывается  на экономическом и социальном развитии страны.

 

              1.2.Классификация ипотечного кредитования

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства (статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 г. До этого времени данные объекты не относились к недвижимому имуществу). [1]

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительства, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа. [17, с.436]

3. По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские. [25, с.183]

4. По виду заемщиков:

    а) как субъектов  кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

    б) по степени  аффилированности заемщиков кредита могут предоставлять:

• сотрудникам банка;
• сотрудникам фирм-клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим. [27, с.15]

5. По способу рефинансирования (таблица 1). Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты, особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. [27, с.15]

                                                                                               Таблица 1

                 Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и  заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

7. По срокам кредитования (таблица 2). [27, с.16]

 

 

                                                                                          Таблица 2

               Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	Страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 лет
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

 

7. По способам амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной  ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой; [25 с.184]

9. По возможности долгосрочного  погашения:

• с правом долгосрочного погашения;
• без права долгосрочного погашения;
• с правом долгосрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа) Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. [27, с.16]

 

 

 

1.3 Модели ипотечного  кредитования

 

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования выявляется три принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, и различаются они, прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это ― замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели. [27, с.94]

Ключевым отличительным  признаком сбалансированной автономной модели (данную модель еще называют контрактно-сберегательная или немецкая) является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. [27, с.94]

В рамках этой модели право  на получение ссуды заемщик имеет  только в том случае, если ранее  он, согласно жилищно-сберегательному  контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства, т.е. за счет накопления сумм целевых депозитов. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации). [6, с.349]

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному коммунальному вкладу. С точки зрения низкая доходность по депозиту ― это его плата за право получить сравнительно дешевый ипотечный кредит. [6, с.349]

Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита «привыкает» к кредитной дисциплине. [27, с.95]

Целевой жилищный накопительный  вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода  происходит формирование кредитной  истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк тоже имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов. [27. с.95]

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит  от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег. [27. с.95]

В настоящее время  существует три типа (формы) ссудо-сберегательных учреждений:

• Полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы ― Bausparkasse в Германии);
• Относительно закрытого типа (строительные сообщества ― Building societies в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции), где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики;
• Полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США ― Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке. [15, с.332]