Анализ и оценка ипотечного кредитования в РФ

                                            Оглавление

Введение………………………………………………………………………….		3
Глава 1.	Экономические основы ипотечного кредитования в  государстве…………………………………………………………..	5
1.1. Сущность ипотечного кредитования и его роль в развитии         экономики государства….…………………………………………..		5
1.2. Классификация ипотечного кредитования.………………………..		12
1.3. Модели ипотечного кредитования.………………………………...		15
Глава 2.	Анализ и оценка ипотечного кредитования  в РФ…………………..	23
2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в России на         современном этапе………………………………………………….		23
2.2. Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в         Российской Федерации……………………………………………...		31
Заключение………………………………………………………………………..		38
Список использованных источников и литературы……………………………		41
Приложения……………………………………………………………………….		43

 

 

Введение

 

Актуальность темы объясняется  острой проблемой, с которой сталкивается население при покупке недвижимости в кредит. В настоящее время  наиболее перспективным путем решения извечного "квартирного вопроса" считается развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.        Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России представляет собой одно из приоритетных направлений национальной экономики, необходимость реализации которого обусловлено двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное кредитование - это не только один из способов решения жилищной проблемы. Оно обеспечивает выход страны из инвестиционного кризиса, создает условия для устойчивого роста российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест и вовлечения в оборот неликвидных сбережений.

Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем.

Целью данной курсовой работы — на основе анализа рынков ипотечного кредитования в Российской Федерации выявить проблемы и перспективы его развития в Российской Федерации.

Исходя из поставленной цели в работе ставятся следующие  задачи:

1. охарактеризовать сущность ипотечного кредитования;
2. определить роль ипотечного кредитования в развитии экономики страны;
3. рассмотреть классификацию ипотечного кредитования;
4. рассмотреть современные модели ипотечного кредитования;
5. проанализировать рынок ипотечного кредитования на современном этапе в Российской Федерации;

6.выявить основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования.

Поставленная цель и задачи предопределяют структуру работы, которая включает введение, две главы, заключение, список использованных источников и литературы.

В первой главе будут  рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, его сущности, видов. Также будет рассмотрена модели ипотечного кредитования, используемые в мировой практике.

Во второй главе работы на основе теоретического материала  будет проведен анализ состояния  рынка ипотечного кредитования Российской Федерации на современном этапе  развития экономики.

При написании работы использованы учебники по курсу «Деньги. Кредит. Банки», «Банковское дело», «Ипотечное кредитование» и др. российских авторов, таких как Лаврушин О.И., Белоглазова Г.Н, Разумова И.А, а также, материалы периодических изданий, таких как, «Деньги и кредит», официальные данные Центрального Банка России и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

 

Глава 1.Экономические  основы ипотечного кредитования в государстве

 

1.1.Сущность ипотечного  кредитования и его роль в  развитии экономики государства

 

Ипотека — одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [27, с.12]

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанном на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [27, с.12]

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

1. Ипотека, как и  всякий залог, ― это способ  обеспечения надлежащего исполнения  другого (основного) обязательства  ― займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно,  ипотека базируется на основном  обязательстве, так как без него она теряет смысл.[27, с.12]

2. В качестве предмета  ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: предприятия,  жилые дома, другие здания, сооружения. [27, с.12]

3. Предмет ипотеки  всегда находится во владении  должника. Он же остается собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но  лишается права распоряжения  им, по крайней мере, без согласия  кредитора, на время залогового  периода. [27, с.12]

4. Договор кредитора  и должника об установления  ипотеки оформляется специальным  документом ― закладной, которая  сопровождается нотариальным удостоверением  и государственной регистрацией. [27, с.12]

Закладная ― документ о залоге заемщиком недвижимого имущества, дающее право первому кредитору или другому владельцу закладной продать недвижимость, указанную в закладной, и обратить полученные деньги в погашение причитающихся ему долгов заемщика. Подлежит нотариальной регистрации одновременно с регистрацией договора залога. Один экземпляр закладной выдается первоначальному залогодержателю ипотек, другой хранится по месту регистрации. [7, с.272]

5. При значительном  превышении стоимости залога  над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, то есть внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги. [27, с.13]

6. В случаях неисполнения  обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества,  заложенного по договору ипотеки,  ипотечный кредитор имеет преимущество перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. [27, с.13]

Из сказанного следует, что можно выделить следующие  принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, ― доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге
2. специальности ― возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности ― записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества не иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства ―преимущество одного закладного права перед другими в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности ― ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам. [11, с.211]

Таким образом, ипотечный  кредит ― это долгосрочная ссуда (кредит) с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с  выплатой процентов по кредиту и  обеспечением выплаты итогового обязательства залогом недвижимости (ипотекой). [3, с.143]

Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого документом ипотеки, закладной, а в его целевом использовании  — приобретение или строительстве недвижимости. [13, с.279]

Ипотечное кредитование ― это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи  обслуживания ипотечных  кредитов. [27, с.13]

Ипотечный кредит выполняет  следующие функции:

1. Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те структуры, которые испытывают потребность в кредитовании и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредиторами. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости. [25, с.184]

2. Экономия издержек производства. Экономия времени обращения ссудного капитала в этой сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства, рост прибылей. [25, с.184]

3. Ускорение концентрации и централизации капитала. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в этой сфере. [25, с.184]

4. Решение социальной проблемы — обеспечения жильем.

5. Вместе с другими  формами кредита ипотечный кредит  участвует в регулировании экономики  посредством денежно-кредитной системы. [25, с.184]

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая  земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений организации и население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд. [5, с.486]

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных  источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства  банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. [5, с.486]

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1. непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2. продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. [4, с.273]

Первым направлением занимаются в основном ипотечные  банки, вторым направлением ― финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность. [5, с.486]

Вторичный рынок ипотечных  кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их сред инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям (см. приложение 1)

1) формирует из единообразных  закладных пулы и выпускает  на их основе эмиссионные ипотечные  ценные бумаги. Размещая ценные  бумаги на фондовом рынке, кредитор  возвращает ресурсы, вложенные  в ипотечное кредитование;

2) продает закладные  операторам вторичного рынка,  высвобождая кредитные ресурсы.  Операторы вторичного рынка формируют  из однотипных ипотечных кредитов  пулы и выпускают на их основе  ипотечные ценные бумаги. [5, с.487]

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам. [5, с.487]

Банки, занимающиеся ипотечным  кредитованием, в этих условиях не так  ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном  рынке, имеют возможность дополнительно  мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка. [4, с.274]

Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует  о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны. Поэтому рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики. [27, с.13]