Анализ и оценка ипотечного кредитования в РФ

По данным Банка России на 01.12.2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%. (Таблица 3)                                                                                                   

                                                                                                                        Таблица 3                                                                           

Группировка задолженности  по ипотечным кредитам по                                       срокам задержки платежей за 2010 год.

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление – за август 2011 года выдан 47 921 кредит на общую сумму 65,2 млрд. рублей, что в 1,9 раза - в количественном и в 2 раза в стоимостном выражении превышает выдачу аналогичного периода 2010 года.

По итогам восьми месяцев 2011 года выдано 288 257 кредитов на сумму  в 396,6 млрд. рублей (рост в 1,8 раза - в  количественном и в 2 раза в денежном выражении к 2010 году).

По данным на 01.09.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в  рублях, накопленным итогом с начала года, по отношению к предыдущему месяцу снизилась на 1 п.п. и составила 12,1%. Следует отметить, что пятый месяц подряд ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%). 

При планомерном увеличении общего объема ипотечной задолженности доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле банковского сектора в августе 2011 года продолжила уменьшаться и составила 3,3% накопленным итогом с начала года 
Тем не менее, статистика ЦБ по структуре портфеля ипотечной задолженности показывает продолжение его качественного улучшения. По состоянию на 01.09.2011 года увеличилась доля кредитов без просроченных платежей (с 91,3 до 92,6%). Одновременно доля кредитов с "технической" (от 1 до 30 дней) просрочкой по состоянию на 01.09.2011 года составила 2,2%, что является самым низким значением данного показателя за всю историю статистических наблюдений, публикуемых ЦБ РФ с 2010 года. (Таблица 4)

 

                                                                           

                                                                                                                                  Таблица 4

Крупнейшие ипотечные  банки в  2011г.

 

 

№	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов в 2011 году (млн. руб.)	Объем выданных ипотечных кредитов в 2010 году (млн. руб.)	Изменение (%)
1	Сбербанк	345 722.42	220 706.14	56.64
2	ВТБ 24	80 393.31	31 676.69	153.79
3	Дельтакредит	21 006.68	10 678.55	96.72
4	Росбанк	13 083.88	7 350.10	78.01
5	Уралсиб	9 617.91	885.62	986.01

 

 

Несмотря на тенденцию  роста  процентных  ставок  по  ипотечным  кредитам  в  России, российский  рынок  ипотечного жилищного  кредитования  в 2012  году  активно  рос,  полностью 

преодолев последствия кризиса 2008 года.

По итогам 2012 года населению предоставлено 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд. рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 раза в денежном  выражении.  Такие  объемы  выдачи  являются  максимальными  не  только  в 

посткризисном  периоде,  но  и  за  всю  историю  наблюдений  показателя ежегодной  выдачи ипотечных кредитов Банком России.

Для сравнения, в предкризисном 2008 году было выдано 

349,5  тыс.  ипотечных  кредитов  на  сумму 655,8 млрд.  рублей,  что  в  два  раза  уступает  уровню 2012 года в количественном и в 1,6 раза – в денежном выражении. 
За период январь-февраль 2013 года было выдано 83925 ипотечных 

кредитов на общую сумму 132940 млн. рублей, что в 1,14 раза превышает уровень двух месяцев 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении.

Анализ  месячной  динамики  предоставления  ипотечных  кредитов  показывает, что, как и прогнозировало АИЖК, темпы роста рынка ипотеки продолжают замедляться:   в феврале 2013 года они  составили  111%  в  количественном  и  125%  в  стоимостном  выражении  по  сравнению  с предыдущим  годом (минимальные  значения  с  января  2010  года  наблюдались  в декабре  2012  года,  когда  темп  роста  составил  107%  в  количественном  и  121%  в  стоимостном выражении).(рис. 2)

 Рис.2 Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов(млрд.руб.) 2011-2013гг

Во многом  снижению  темпов  роста  рынка ИЖК  способствует  постепенный  рост  ставок выдачи  по 

ипотечным  кредитам,  что  вызывает  сокращение  потребительского  спроса –  в  феврале 2013  года 

ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,1 п.п. и составила 12,8%, что на 

0,4  п.п.  выше  уровня  февраля  2012  года.  Данный  уровень  процентной  ставки по ипотечным кредитам на 5,52 п.п. превысил зафиксированный Росстатом уровень месячной инфляции.

Февраль  2013  года  характеризовался  относительным  затишьем  в  ценовой политике банков по ипотечным программам. Повышения ставок 

за указанный период года ведущими игроками рынка

отмечено не было, а снижение ставок осуществили всего 2 банка из числа активных игроков рынка:Дельтакредит (в рамках акции для ограниченного круга заемщиков) и Банк ИТБ. В начале марта ряд банков, включая 

Сбербанк России, осуществили снижение ставок по своим продуктам.

Продолжается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.03.2013  года  он  составил 2 052,5  млрд.  рублей,  что  на  36,7%  превышает  уровень  соответствующего  периода  2012  года.

Абсолютный прирост портфеля с 01.03.2012 по 01.03.2013 составил  

551,2 млрд. рублей.

При  этом  качество  ипотечного  портфеля  остается  на  стабильно  высоком  уровне:  доля  ипотечных ссуд,  не  имеющих  просроченной  задолженности,  на 01.02.2013  составила 95,7%  от  всего  объема 

ипотечного портфеля, а доля дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более  составила  1,68%  по  сравнению  с  3,93%  годом  ранее.  Важно,  что  снижение  уровня просроченной  задолженности  «30+»  происходит  не  только  в  относительном,  но  и  абсолютном выражении.  С  начала  2012  года  он  сократился  с  68,8  до  44,3 млрд. рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков

вырос с 1,5 до 2,1 трлн. рублей.

 

2.2 Проблемы  и перспективы  развития ипотечного рынка в  РФ

 

Основной акцент в  развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация). На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной  системы, с одной стороны, и как  составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах:

• учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования;
• обязательная его адаптация с учетом российской специфики;
• эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов;
• доступность кредитов населению;
• государственное регулирование и поддержка. [8]

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного кредитования заключается  в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной  из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит:

• решить одну из наиболее острых социальных проблем общества - обеспечение населения жильем;
• активизировать рынок жилья;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства;
• оживить экономику страны в целом. [8]

В последнее время  предприняты активные действия по оживлению  ипотечного сектора ввиду его значимости: как социальной, так и экономической.

По данным информационных агентств, в июле 2010 г. главой Правительства  Российской Федерации В.В. Путиным  была подписана стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года, направленная на повышение доступности жилья.

Стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 г. предусматривает  привлечение в ипотеку долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе  пенсионных накоплений и резервов страховых  организаций, а также других средств  институциональных инвесторов. Одновременно предполагается, что доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья должна вырасти с 12 до 50%, средний уровень кредитной ставки должен снизиться до размера инфляции плюс 2-3%, а средний срок ипотечного кредита увеличиться с 16,5 до 30 лет к 2020 г. Также ожидается продолжение снижения ставок по ипотечным кредитам. [18]

По предварительной  оценке, в результате реализации предложенных мер участвовать в ипотеке  смогут к 2015 г. до 30% граждан, к 2020 г. - до 50%, а к 2030 г. ипотека станет доступной для 60% российских граждан. [18]

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития  России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах, максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%. [21]

2. Низкие объемы и  невысокое качество нового жилого  строительства в субъектах Российской  Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости.

4. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. 

Традиционными участниками  жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок. [21]

5. Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  нашего населения — нежелания  жить в долг («берешь деньги  чужие, - а отдавать приходится свои»). [21]

В настоящий момент законодательные  инициативы государственных органов  сводятся в основном к развитию социальных программ поддержки по приобретению жилья для определенных льготных категорий граждан. Очевидная неэффективность  проводимой региональной социальной жилищной политики позволяет сделать вывод о необходимости решения жилищной проблемы не за счет ограниченных бюджетных средств, а с помощью конкретных рыночных механизмов. Первоначальное становление полноценной рыночной системы потребует некоторой помощи государственных органов как в виде бюджетных гарантий и ассигнований, так и в виде законодательной и организационной поддержки (регулирующие законы, организация инженерной инфраструктуры, стимулирование предложения жилья на рынке и т.п.). В дальнейшем установившиеся между участниками рынка прочные системные и функциональные связи сложатся в саморегулирующуюся систему со встроенным организационным механизмом управления процессом ипотечного кредитования, посредством которого будут формироваться отношения между покупателями и продавцами жилья с помощью различных экономических инструментов. Государство должно содействовать созданию институтов, необходимых для организации рынка ипотечного кредитования. При этом необходимо сделать так, чтобы эти институты были действительно эффективными. В конечном итоге успешное развитие системы ипотечного кредитования может привести к мультипликативному эффекту в экономике, способствовать развитию практически всех отраслей хозяйства и стимулировать экономический рост государства в целом. [14]

О проблемах на рынке  ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Осень 2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. На рынке ипотечного кредитования нашей  страны кризис ликвидности отразился  самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков.