Анализ и оценка ипотечного кредитования в РФ

Данная модель, решая  проблему отсутствия или недостатка в банках долгосрочных и дешевых средств, одновременно позволяет минимизировать кредитный риск, так как, накапливая деньги в банке, клиент создает свою позитивную «кредитную историю», а также косвенно дает информацию о своих фактических доходах. [6, с.349]

У этой модели есть и недостатки: она очень неудобна для клиента, так как он не может получить кредит, когда ему это требуется, а  должен сначала несколько лет  ждать, копить; получить кредит он сможет примерно на тот же срок, в течение  которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. [6, с.349]

В большинстве стран  мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у  граждан еще не было кредитной  истории, а у банков ― долгосрочных пассивов. Впоследствии по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории эта модель стала постепенно вытесняться другими моделями, позволяющими получить кредит без долгосрочного периода накопления. В рыночно развитых странах эта модель сохранилась только во Франции (открытая форма), Германии и Австрии (закрытая форма). Сохранить их, сделав конкурентоспособными, удалось только с помощью государственных субсидий. [6, с.350]

Сбалансированная автономная модель хорошо подходит для сегодняшней ситуации в России. Так, некоторые банки практикуют накопительные жилищные вклады физических лиц. [6, с.350]

Вторая модель ― усеченно-открытая (традиционная, депозитная, банковская) ― в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки. [27, с.96]

Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды  может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств  клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.д. [27, с.96]

В рамках данной модели банки  выдают физическим лицам ипотечные  кредиты наравне со всеми прочими  кредитами. Существует прямая зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового  рынка в стране, которая показывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. [6, с.344]

Занимаясь ипотечными кредитами, банки несут специфические риски. Основной из них ― кредитный риск, который имеет две составляющие: сам риск невозврата выданного кредита и риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога. [28]

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам ― достаточности дохода заемщика для ежемесячных выплат в погашение кредита и по негативной части его кредитной истории. Кроме того, здесь имеет значение, удастся ли реализовать жилье за сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости жилья. Чем больше эта доля, тем выше риск для банка. [6, с.350]

Значимым для данной модели оказывается процентный риск, т.е. риск неблагоприятного изменения  процентных ставок на рынке. Фактически единственный радикальный способ управления процентным риском в рамках рассматриваемой модели ― применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако данный механизм очень рискован. [15, с.335]

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и, особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др., а в Греции данная модель является единственно существующей. [28]

Третья модель ― расширенная  модель (расширенно-открытая) ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценны бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. [27, с.96]

Ипотечная облигация  ― долгосрочная ценная бумага, выпускаемая  под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одноуровневой  и двухуровневой. [27, с.96]

Одноуровневая модель (европейская) представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и др.). Ее механизм представлен в Приложении 5. [27, с.97]

В качестве инвесторов могут  выступать другие кредитные и  финансовые организации, страховые  компании, пенсионные фонды, а также  население. [27, с.97]

Ипотечные облигации  обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов. [27, с.97]

В большинстве европейских  стран заниматься ипотечным кредитованием  за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение ― Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. [13, с.281]

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций  мало распространена. Данная модель традиционна для Дании, Швеции и Германии, на которые приходится 85% рынка ипотечных облигаций Западной Европы. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции ― около 70%, в Германии ― 20%. В некоторых европейских странах ― Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии ― модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. [6, с.347]

Двухуровневая модель (американская) предполагает наличие специальных  посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ «ДельтаКредит» в России) или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae); в Канаде ― Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС); в России ― Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. [32,с.18]

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. [26, с.17]

Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации ― кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. [6, с.347]

Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита ― дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). [27, с.98]

Кондуит, собрав купленные кредиты  в пулы, продает их инвесторам в  виде МВБ (mortgage backed securities) ― ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска. [27, с.347]

Трансформация ипотечных займов в  ценные бумаги называется секьюритизацией. Секьюртизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды). [27, с.98]

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков кардинально меняются. Поскольку ипотечный кредит, поступивший на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В общем виде вторичный ипотечный рынок представлен в Приложении 6.

Реализация расширенной  открытой модели может быть обеспеченна  лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. [27, с.99]

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшее распространение и наиболее совершенной является модель США. [27, с.99]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    Глава 2.Анализ и оценка ипотечного кредитования в России за 2009-2012 г.

 

    2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в России на современном этапе

 

Повышение качества жизни  граждан России – ключевой вопрос государственной политики. Поэтому  в России на сегодняшний момент возникло несколько национальных социальных проектов, в которых в числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья.

       Рассматривая показатели рынка ипотечного жилищного кредитования РФ за 2009 г., можно выделить два основных этапа: первый этап - с начала года по август, второй - с сентября по конец года. Такое деление обусловлено многими факторами, наиболее значимыми из которых является политика поддержания банковской системы страны в целом и ипотечного кредитования в частности, а также благоприятные мировые экономические условия, которые отмечались именно во второй половине 2009 г. [18]

В 2009 г. тенденции на рынке ИЖК характеризуются сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. На постоянной основе ипотечные жилищные кредиты в рублях выдавали только 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций. К началу 2010 г. количество участников первичного рынка увеличилось до 584 кредитных организаций. Данная тенденция является следствием проводимой политики государства по поддержанию и развитию ипотечного кредитования. [18]

Одновременно с сокращением  количества кредитных организаций в 2009 г. происходило снижение относительных и абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов. В данный период кредитными организациями предоставлено 16 146 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 170 311 млрд. руб., что составляет 4,7% от общего объема потребительского кредитования. Средний размер предоставленных жилищных ипотечных кредитов составил 0,97 млн. руб. [10]

       Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных  кредитов выросло более чем в 2,3 раза.

        Некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в четвертом квартале 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка. Таким образом, при анализе внутригодовой динамики рынка ипотечного жилищного кредитования постепенно перестает сказываться эффект «низкой базы». Тем не менее, динамика выдачи ипотечных кредитов в ноябре – декабре 2010 года говорит о некотором сезонном всплеске выдачи ипотеки в конце 2010 года.[10]

 

Рис.1 Динамика объема выдачи ипотечных кредитов за 2009-2010гг., помесячно, млрд. руб.

 

По итогам 2010 года средний  размер кредита увеличился на 7,6%: с 1,17 млн. (2009 года) до 1,26 млн. рублей -. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику  восстановления доходов населения (по данным Росстата за 2010 год, реальные располагаемые доходы превысили уровень соответствующего периода 2009 года на 4,3%) и цен на жилье (по итогам последнего квартала 2010 года, средняя цена на жилье выросла более чем на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года).

 Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (напомним, что их доля в  общем количестве выданных кредитов

 составила около  99%) в 2010 году постепенно снижалась,  составив по итогам года 13,1% (14,3% - по итогам 2009 года, снижение составило  1,2 п.п.). Основное снижение пришлось  на первый и последний кварталы года, причем, если в I квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009 года), то снижение  ставок в IV квартале – результат комплекса мер, приведших к снижению ставок выдачи ипотечных кредитов крупнейшими банками летом 2010 года, что, в свою очередь, сказалось на реальных ставках выдачи в IV квартале. Именно этим отчасти объясняется сезонный всплеск ипотечного кредитования в 2010 году.

           Еще одной положительной тенденцией IV квартала 2010 года стало снижение уровня  просроченной задолженности. Как и прогнозировал АИЖК ранее, это произошло из-за того,  что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным  признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса.[10]

          Кроме этого, в декабре 2010 года  произошло сокращение уровня просроченной задолженности в абсолютном выражении: он снизился до 41,6 млрд. рублей по сравнению с 44,7 млрд. месяцем ранее. Отметим, что основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по

рублевым кредитам. По всей видимости, банки в преддверии конца 

финансового года списали  некоторую часть безнадежной  просроченной задолженности с балансов. Косвенно это подтверждают и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей.