Теоретические аспекты договоров купли-продажи

Пункт 6 содержит указание на то, что настоящий Договор одновременно является документом, имеющим силу передаточного акта.

Согласно пункту 5 Договора в жилом доме зарегистрирована П.Р.П., о чем  «Покупателю» известно и претензий по данному обстоятельству к  «Продавцу» он не имеет.

Договор подписан сторонами и имеет штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о регистрации договора купли продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок 05.08.2010 года, номера регистрации <…>.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что покупатель С.С.В. не оплатил продавцу Б.Г.А. стоимость проданного имущества по Договору купли-продажи  (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г., чем допустил существенное нарушение договора, которое повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца — истца по делу Б.Г.А., а также членов ее семьи. Более того, Б.Г.А., Б.А.Ф., Б.Н.А. и П.Р.П., а также четверо несовершеннолетних внуков истицы, были зарегистрированы и фактически проживали при отчуждении недвижимого имущества  (и проживают в настоящее время) в жилом доме по ул. Д. ст. М., с учетом отсутствия оплаты по договору со стороны покупателя, их конституционное право на жилье нарушено.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными, обоснованными и не подлежащими отмене по доводам апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как правомерно установил суд первой инстанции и в результате проверки материалов дела подтверждается судом апелляционной инстанции покупатель С.С.В. не оплатил продавцу Б.Г.А. стоимость проданного имущества по Договору купли-продажи  (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г., чем существенно нарушил условия договора, которое повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца — истца по делу Б.Г.А., а также членов ее семьи.

К указанному выводу судебная коллегия пришла в связи с тем, что С.С.В. о наличии у него на дату заключения договора купли-продажи 22 июля 2010 года денежной суммы в размере 1,5 миллиона рублей в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств не предоставил.

Более того, судебная коллегия усматривает взаимосвязь между договором купли-продажи и договорами займов, заключенных между сторонами, в частности усматривается, что по договорам займа членами семьи Б.Г.А.  (самой Б.Г.А., сыном Б.Н.А., снохой П.Р.П.) в период с июня по ноябрь 2010 года от С.С.В. фактически получено в общей сумме *** рублей. Всего семьей Б. заимодавцу С.С.В. выплачено *** рублей, из которых *** рублей в период с июня по октябрь 2010 года, и *** рублей в период с декабря 2010 года по октябрь 2011 года. Состоявшийся расчет по заемным обязательствам подтверждается как записью на договорах С.С.В.  «Погашено» с проставленной им росписью, так и выдаваемыми С.С.В. счет-справками, заверенными подписью и печатью ООО  «Капитал». Данные обстоятельства ответчик С.С.В. не оспаривает.

В соответствии с Договором займа денежных средств, заключенным между С.С.В. и П.Р.П. 14 октября 2010 года, С.С.В. передал заемщику П.Р.П. *** рублей под 5% ежемесячно. Срок действия договора до 07.11.2010 года. Общая сумма долга составляет *** рублей, которую заемщик обязан погашать согласно графику платежей.

На основании изложенного судебная коллегия находит очевидной связь указанного договора с договорами займа, заключенными семьей Б.Г.А. с С.С.В.. При этом совпадает как оговариваемая в этих документах денежная сумма — *** рублей, так и срок, до которого она будет передана, а именно — 14 октября 2010 года.

Договор купли-продажиСледовательно, как правомерно указал суд, переход права собственности на принадлежащее истице недвижимое имущество — жилой дом и земельный участок, расположенные по ул. Д., д. ст. М., — это не ее добровольное решение, выражающееся в намерении совершить отчуждение имущества, а условие заключения договора займа, продиктованное заимодавцем С.С.В.. Действия С. С.В. ею и членами ее семьи воспринимались, как желание получить гарантии возврата долга, выразившиеся в передачи ему указанной недвижимости в залог. В случае возврата долга имущество должно было быть  «переоформлено» на ее имя, то есть возвращено в ее собственность.

При этом после заключения предварительного договора купли-продажи, только за июль месяц 2010 года С.С.В. было передано по договорам займа в общей сумме *** рублей.

В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  (абз. 1 — 4) разъясняет, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия считает законным вывод суда о возврате спорных объектов продавцу, то есть истице Б.Г.А., на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ  (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

На основании изложенного и в соответствие со ст. ст. 328 — 329 ГПК РФ, — судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда определила:

Решение Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Последствия неисполнения договора или Как вернуть товар

Кодекс куплей-продажей называет акт передачи товара одной стороной сделки (продавцом) другой стороне сделки (покупателю). В процессе этого возникает обоюдная обязанность сторон: одной стороны – передать товар вовремя, требуемого качества и полной комплектации; другой – принять обозначенный в договоре товар и внести оговоренную сумму (цену товара).

В случае, когда условия вышеозначенного договора нарушаются хотя бы одной из сторон сделки, говорят о неисполнении договора. Такое бывает сплошь и рядом. Ответственность может наступить в результате нарушения любого пункта соглашения.

Ненадлежащее выполнение условий договора продающей стороной почти всегда ведет к возврату товара покупателем. Основные причины, по которым покупатель получает законное право вернуть товар, изложены в вышеуказанной главе ГК.

Основание для возврата товара.

Товар можно вернуть в следующих случаях:

•Если продавец несвоевременно передал покупателю какие-либо документы или принадлежности, являющиеся неотъемлемой частью товара;

•Если количество товара оказалось меньшим, чем было обусловлено условиями договора;

•Если были нарушены условия ассортимента. Даже, если это нарушение касается только части товара, юридически – это неисполнение договора купли-продажи;

•Если после покупки покупающей стороной были выявлены недостатки товара, которые невозможно или трудно устранить;

•Если купленный товар оказался недоукомплектованным и продавец отказался в разумные сроки доукомплектовать его. В этом случае Закон допускает варианты: либо покупатель требует замены некомплектного товара на такой же товар полной комплектации, либо имеет право игнорировать со своей стороны исполнение договора и требовать от продающей стороны возврата денег.

Те же условия возврата действуют и в рамках розничной торговли

Кроме того, в законодательстве существуют дополнительные условия возврата товара, приобретенного в розницу. Так, например, в случае, когда покупатель получил от продавца заявленный в договоре, но не отвечающий стандартам качества товар, он имеет право на:

•Замену товара ненадлежащего качества на доброкачественный;

•Соразмерное уменьшение цены, которую он уплатил за товар;

•Безвозмездное устранение всех имеющихся недостатков в кратчайшие сроки.

Либо же он может устранить эти недостатки за свой счет и потребовать от продавца возмещения неизбежных расходов на эти работы.

Если куплен товар, возврат и замена которого запрещены

Часто продавец отказывается принимать обратно технически сложный товар. Такой товар можно заменить в том случае, когда нарушены существенные условия его качества. Либо же покупателю возвращаются за него деньги. Никакие удержания сумм из этих денег российским законом не приветствуются.

В общем и целом, закон ясно и однозначно на стороне покупателя

Но на практике бремя доказательства своей правоты падает все чаще на того же покупателя. А доказывать, за неимением соответствующего образования и опыта мы не умеем. Поэтому в случае возникновения конфликтной ситуации, влекущей неисполнение договора купли-продажи, лучше постараться переложить это бремя на юридически грамотных людей. В конце концов, возмещение ущерба, нанесенного вашему благосостоянию, а, возможно еще, здоровью и репутации, – дороже.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.12.2012) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ (ред. от 12.04.2013) «О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 25.12.2006, № 52 (1 ч.), ст. 5497.
3. Анисимов В.П., Рыженков А.Я. Предмет гражданского права на современном этапе правовой реформы // Современное право. – 2009. - № 7. – С. 28 – 34.
4. Бакаева И.В. Предмет гражданско-правового регулирования: итоги и тенденции развития // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. – 2011. - № 12. – С. 47 – 50.
5. Вабищевич С.С. Система предмета современного гражданского права // Российский юридический журнал. – 2010. - № 6. – С. 128 – 136.
6. Васильев В.В. Система отрасли гражданского права: основные признаки и понятие // Закон и право. – 2010. - № 11. – С. 52 – 54.
7. Васильев В.В. Сущность метода гражданско-правового регулирования в современных реалиях // Юридическая наука. – 2012. - № 2. – С. 61 – 65.
8. Гатин А.М. Гражданское право/А.М. Гатин. – М.: Дашков и К, 2013. – 384 с.
9. Гражданское право / Под ред. А И. Калпина, А И. Масляева. – М.: Проспект, 2011. – 618 с.
10. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2010. – 845 с.
11. Гражданское право. Том 1/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: Проспект, 2011. – 780с.
12. Гражданское право. Том 2/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2011. – 798с.
13. Гражданское право. Том 3 / Под ред. А.П. Сергеева, Н.Д. Егорова.- М.: Проспект, 2011. – 768с.
14. Гражданское право: т. 1. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2009. –734 с.
15. Гражданское право: т. 2. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2009. –750 с.
16. Гражданское право: т. 3. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2013. – 680 с.
17. Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. – 2-е изд., пере- раб. и доп. – М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009. – 528 с.
18. Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионова. -  М.: ИНФРА-М, 2012. – 450 с.
19. Грудцын Л.Ю. Гражданское право России: учеб/ Л.Ю. Грудцын, A.A. Спектор. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2013. – 560 с.
20. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву // Из истории цивилистической мысли / Предисл. А. Маковского. - М. : Статут, 2013. – 776 с.
21. Егорова М.А. Гражданско-правовые договоры (общие положения). – М.: РАГС. 2008, 228 с.
22. Еремичева И.А., Алексия П.В., Беспалова Ю.Ф. Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец-ти "Юриспруденция". 7-е изд. – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2010. 480 с.
23. Илюшина М.Н., Челышев М.Ю., Ситдикова Р.И. Коммерческое право: Учебное пособие; Практикум; Учеб. программа / Под ред. Н.А. Баринова. – М.: Юрайт-М, 2012. – 383 с.
24. Мейер Д.И. Русское гражданское право / Предисл. Н. В. Козловой, Т. А. Панкратова. - М.: Статут, 2011. - 829 с.
25. Мозолин В.Н. О трех сферах имущественных отношений, регулируемых гражданским законодательством // Законодательство. – 2009. - № 6. – С. 24 – 29.
26. Мозолин В.П., Масляев А.И. "Гражданское право часть первая: учебник" – М.: Юристъ, 2010.
27. Садиков О.Н Гражданское право: учебник в 2-х томах т.м №1 (высшее образование. – М.: Инфра – М – Контакт, 2009. 496 с.
28. Садиков О.Н Гражданское право: учебник в 2-х томах т.м №2 (высшее образование. – М.: Инфра – М – Контакт, 2009. 608 с.
29. Нохрина М.Л. К вопросу о предмете гражданского права и личных неимущественных отношениях, не связанных с имущественными // Известия высших учебных заведений. Правоведение. – 2011. - № 6. – С. 54 – 66.
30. Родионова О.М. Механизм гражданско-правового регулирования: соотношение с предметом и методом гражданского права // Законодательство. – 2012. - № 6. – С. 21 – 24.
31. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2011. - 719 с.

 

 

 

 

 

 

 

1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2011. - 719 с.

2 Родионова О.М. Механизм гражданско-правового регулирования: соотношение с предметом и методом гражданского права // Законодательство. – 2012. - № 6. – С. 21 – 24.

3 Нохрина М.Л. К вопросу о предмете гражданского права и личных неимущественных отношениях, не связанных с имущественными // Известия высших учебных заведений. Правоведение. – 2011. - № 6. – С. 54 – 66.

4 Садиков О.Н Гражданское право: учебник в 2-х томах т.м №2 (высшее образование. – М.: Инфра – М – Контакт, 2009. 608 с.

5 Садиков О.Н Гражданское право: учебник в 2-х томах т.м №1 (высшее образование. – М.: Инфра – М – Контакт, 2009. 496 с.

6 Мозолин В.П., Масляев А.И. "Гражданское право часть первая: учебник" – М.: Юристъ, 2010.

7 Мозолин В.Н. О трех сферах имущественных отношений, регулируемых гражданским законодательством // Законодательство. – 2009. - № 6. – С. 24 – 29.

8 Мейер Д.И. Русское гражданское право / Предисл. Н. В. Козловой, Т. А. Панкратова. - М.: Статут, 2011. - 829 с.

9 Илюшина М.Н., Челышев М.Ю., Ситдикова Р.И. Коммерческое право: Учебное пособие; Практикум; Учеб. программа / Под ред. Н.А. Баринова. – М.: Юрайт-М, 2012. – 383 с.

10 Еремичева И.А., Алексия П.В., Беспалова Ю.Ф. Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец-ти "Юриспруденция". 7-е изд. – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2010. 480 с.

11 Егорова М.А. Гражданско-правовые договоры (общие положения). – М.: РАГС. 2008, 228 с.

12 Егорова М.А. Гражданско-правовые договоры (общие положения). – М.: РАГС. 2008, 228 с.

13 Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву // Из истории цивилистической мысли / Предисл. А. Маковского. - М. : Статут, 2013. – 776 с.

14 Грудцын Л.Ю. Гражданское право России: учеб/ Л.Ю. Грудцын, A.A. Спектор. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2013. – 560 с.

15 Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионова. -  М.: ИНФРА-М, 2012. – 450 с.

16 Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. – 2-е изд., пере- раб. и доп. – М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009. – 528 с.

17 Гражданское право: т. 3. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2013. – 680 с.

18 Гражданское право: т. 2. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2009. –750 с.

19 Гражданское право: т. 1. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2009. –734 с.

20 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2010. – 845 с.

21 Васильев В.В. Сущность метода гражданско-правового регулирования в современных реалиях // Юридическая наука. – 2012. - № 2. – С. 61 – 65.