Теоретические аспекты договоров купли-продажи

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность работы. Государственной регистрации подлежат все подобные договора, что является моментом возникновения у покупателя прав собственности на такой объект. Процедура регистрации выражается в предоставлении регистрационному органу заявления и пакета документов, необходимых чтобы осуществить регистрацию.

Документы для оформления купли-продажи: обязательный пакет.

Порядок регистрации договора купли-продажи: необходимый пакет документов

В любом случае, при регистрации таких договоров от вас потребуют:

договор купли-продажи, понятно, что для регистрации нужно представить документ, на основании которого у покупателя возникнет права собственности;

справка про отсутствие ареста, и прочих обременений, поскольку регистрация является моментом перехода права собственности, важно подтвердить, что на эту собственность не претендуют третьи лица;

квитанции об оплате госпошлины за регистрацию сделки и регистрацию имущественных прав, такая процедура не бесплатная, поэтому важно подтвердить факт оплаты.

Документы для оформления купли-продажи: дополнительный пакет.

В случае, если продаётся недвижимое имущество, которым полностью или частично владеет несовершеннолетний ребёнок, потребуется разрешение органа опеки и попечительства, коим являются местные думы, на отчуждение такого имущества.

При этом разрешение потребуется даже в том случае, если оформляется отчуждение доли одного из совладельцев другому совладельцы, которые являются близкими родственниками, такому ребёнку. Такое разрешение нужно и в случае отчуждения недвижимого имущества в пользу несовершеннолетнего ребёнка. Важно отметить, что при отсутствии несовершеннолетних детей, отчуждение доли от одного совладельца другому оформляется по базовому пакету документов.

В случае, если отчуждается недвижимость, купленная в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго из супругов на проведение регистрации. Если имущество регистрируется в совладение супругов, также потребуется свидетельство о браке.

Если регистрируется отчуждение доли в имуществе постороннему лицу, нужно соблюсти преимущественные права совладельцев, и получить от них отказ от преемственности, либо отправить письмо с соответствующей просьбой. Если письмо в течении месяца останется без ответа, захватит это письмо с собой как дополнительный документ для регистрации имущественных прав.

Если в отчуждаемой недвижимости изменилась площадь или проводилась перепланировка, и вы новую информацию отобразили в договоре, то придётся перед регистрации внести все изменения в соответствующие реестры, и предоставить для регистрации об этом справку.

Если же перепланировка незаконная, то придётся судиться. В таком случае при успешном разрешении судебного дела, для регистрации необходимо будет также подать решение суда.

Цель работы - виды договоров купли-продажи (общая характеристика, сравнительно-правовой анализ).

Задачи:

- рассмотреть теоретические  аспекты договоров купли-продажи ;

- провести анализ договоров  купли-продажи.

Объект – договора.

Предмет – виды договоров.

Новизна исследования – анализ договоров: сделки, расторжение, судебная практика.

Практическая значимость заключается в применении полученных результатов и использовании их в работе.

Методы исследования – анализ литературы, законов, нормативно-правовых актов.

Историография – по данной теме исследовано множество трудов, таких ученых, как Мозолина В.П., Масляева А.И., Илюшиной М.Н., Челышева М.Ю., Ситдиковой Р.И. и др.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические  аспекты договоров купли-продажи

1.1. Основные понятия  договоров купли-продажи

 

Главным условием договора является предмет сделки. Это могут быть ценные бумаги, объекты гражданских прав, недвижимость, вещи. Он считается установленным, если его содержание определяет количество и наименование товара.

Существует несколько видов договора1:

•публичный договор (розничные торговые сделки);

•поставка товара (оптовый оборот между профессиональными покупателями и продавцами);

•энергоснабжение (договор на поставку и оплату электроэнергии);

•контрактация (договор на поставку сельскохозяйственной продукции);

•продажа недвижимости (объектов, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению);

•продажа предприятия (здания, оборудование, обязанности и права продавца).

Иногда заключение договора происходит с условием конкретного срока его исполнения. Гражданский кодекс, регламентирующий действия договора, предусматривает определенные гарантии качества и ответственность продавца за продаваемый товар. Необходимо помнить, что существуют различия между законной гарантией качества товара и договорной. При договоре купли-продажи обязанностью продавца является передать товар, соответствующего качества, предусмотренного условиями договора.

Вне зависимости от вида договора, многие требования его оформления идентичны. Договор может быть составлен в письменном или машинописном виде, количество экземпляров зависит от количества сторон совершаемой сделки. Текст договора должен содержать основные условия, то есть цена и предмет договора.

Некоторые виды договоров оформляются собственноручно (бланк договора пишется от руки, покупается, скачивается с интернета и так далее), некоторые требуют нотариального заверения (оформляется у нотариуса или в его присутствии). Договор купли-продажи – консенсуальный, но для некоторых видов предусмотрено обязательное его оформление, они могут быть признаны действительными только при надлежащем его оформлении.

При розничной торговле договор будет считаться оформленным с момента предоставления покупателю кассового документа на произведенную покупку.

При заключении договора поставки, его главным условием является предмет и сроки поставки. Договор поставки заключаются лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Сторонами договора контрактации являются заготовитель, осуществляющий закупки продукции и ее производитель.

Местом исполнения договора является местонахождение продукции у производителя.

При заключении договора электроснабжения необходимо учитывать специфику товара, наличие дополнительных обязанностей и прав сторон. Договор имеет ограниченный характер и в случае его ненадлежащего исполнения или неисполнения, виновная сторона возмещает не упущенную выгоду, а только реальный ущерб.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в одном экземпляре, подписанном обоими сторонами сделки.

Считается заключенным с даты подписания сторонами и нуждается в государственной регистрации. Если предметом сделки является жилое помещение – договор считается заключенным с даты его регистрации.

Передача объекта происходит по передаточному акту и до его подписи договор считается неисполненным.

Договор купли-продажи предприятия составляется в одном экземпляре, подписывается сторонами и подлежит обязательной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Считается оформленным с даты регистрации.

Оформление любого договора требует от сторон конкретных юридических знаний. Неточность оформления или допущенная ошибка может привести к признанию договора недействительным, то есть к лишним материальным затратам или упущенной выгоде. Помощь юриста будет являться гарантом чистоты проводимой сделки, ускорит процесс оформления и регистрации.

Каждый договор является двух или многосторонней сделкой, участники которой подписывают его в знак согласия с его условиями, что, зачастую является началом действия договора. Подписи физических лиц на всех договорах рекомендуется заверять нотариально, но в то же время есть договора, для которых нотариальное заверение является обязательным. Это договора о купле-продаже2:

Нотариальное заверение договора купли-продажи.

транспортных средств, как наземных, так и водных;

•недвижимого имущества, как строений, так и земли;

•ценных бумаг, таких как акции, облигации, векселя;

•прочих корпоративных прав, то есть прав на управление юридическими лицами, кроме акционерных обществ.

В то же время если одной из сторон договора является юридическое лицо, то в случаях, не относящихся к обязательному заверению, договор скреплённый печатью юридического лица тоже будет действителен.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи между юридическими лицами.

Договора, которые заключаются между юридическими лицами , как правило скрепляются их печатями, и такие договора считаются действительными. Поэтому нотариально между такими лицами заверяются только те договора, которые обязательно заключать нотариально.

В случае с юридическими лицами это договора связанные с куплей-продажей3:

•недвижимости;

•космических объектов;

•ценных бумаг, таких как акции, облигации, векселя;

•прочих корпоративных прав, то есть прав на управление юридическими лицами, кроме акционерных обществ.

Нотариальное заверение договора купли-продажи с участием индивидуального предпринимателя.

Индивидуальный предприниматель пользуется всеми правами и обязанностями юридического лица, и в случае, если он имеет печать, то на него распространяется и право скреплять подобные договора, а следовательно и купля-продажа подлежит обязательному заверению в пределах, установленных для юридических лиц. Но здесь есть один нюанс. Если юридическое лицо имеет такие права при заключении любых сделок, то на индивидуального предпринимателя такие права распространяются только в пределах осуществляемой им предпринимательской деятельности.

То есть договор продажи автомобиля другу, индивидуальный предприниматель не может скрепить печатью, а должен идти к нотариусу.

Лицо, имеющее доверенность от стороны договора на подписание сделки от его имени, имеет право подписать договор удостоверяемый нотариусом. Но в то же время такая доверенность должна быть только нотариальной, и непосредственно касаться удостоверения конкретно взятого договора.

Казалось бы, нотариус может заверить любой договор, если заплатили деньги, но в то же время для того чтобы нотариус смог заверить договор, такой договор должен реально порождать права и обязанности для сторон. Так нотариус никогда не заверит договор купли-продажи предмета о котором он не имеет понятия. Например, пожилые нотариусы отказываются заверять договора купли-продажи доменных имён, так как не понимают о чём в них идёт речь.

 

 

 

 

1.2. Виды договоров  купли-продажи

 

 

В соответствии с нормами и изменениями в законодательстве договор по купле - продаже квартиры в 2013 году стал несколько отличаться по своей структуре и содержанию. Рассмотрим все изменения и основные положения этого документа подробнее.

Изменения 2013 года в области права по сделкам, связанным с приобретением жилья

В соответствии с изменениями норм российского Гражданского Кодекса сделка, связанная с продажей и покупкой жилой недвижимости несколько видоизменилась. Так, с марта 2013 года необходимо помнить о том, что4:

•в соответствии с нововведениями регистрация договора по купле - продаже квартиры теперь отменена;

•для вступления документа в законную силу достаточно наличия подписей обоих сторон сделки по продаже или приобретению жилого имущества;

•при этом сохранилось правило написания заявления в Управление Росреестра гражданином для получения права собственности на данную площадь;

•размер государственной пошлины уменьшился, так как теперь данный платеж является обязанностью исключительно Покупателя;

•государственная пошлина определена в фиксированном размере одной тысячи рублей для обыкновенных граждан и семь с половиной тысяч рублей для всех юридических лиц;

•регистрацию права владелец может осуществить в любое время, так как теперь оно законом не ограничено;

•при всем этом переход права собственности от одного лица к другому произойдет лишь в случае регистрации такого права в контролирующих органах и внесении записи в Единый государственный реестр.

Структура договора по купле – продаже в 2013 году

Содержание данного документа не изменилось. Все также оно включает в себя такие составляющие, как:

•дата составление договора;

•место составления договора;

•наименование и реквизиты юридического лица (если оно выступает в качестве одной из сторон);

•наименование и персональные данные обеих сторон;

•детальное описание имущества;

•подробное указание на ответственность сторон;

•разрешение конфликтных ситуаций в случае их возникновения;

•штрафные санкции за невыполнение договорных обязательств;

•обязанности Покупателя и Продавца в соответствии с законом;

•гарантии Продавца об отсутствии за жилой площадью долговых обязательств;

•указание на идентификацию документа, подтверждающего право собственности владельца;

•подписи сторон и их расшифровка.

Несмотря на вышеперечисленное подробное описание изменений в законодательстве, связанных с составлением и оформлением договора по купле - продаже квартиры, перед подписанием данного важного документа, как Продавцу, так и Покупателю необходимо проконсультироваться со специалистами в области права. В качестве квалифицированных и опытных профессионалов могут выступать как юристы, так и нотариусы5.