Теоретические аспекты договоров купли-продажи

Что необходимо отразить в договоре, а также, какое необходимо сделать соглашение к договору купли продажи

В обычном договоре целесообразно очень подробно описать продаваемое имущество. Такой нюанс необходим для избежания различных будущих недоразумений. В случае, если в договоре что то не указано, например не имеется необходимых данных, то после подписания составленного документа, можно такие данные указать в соглашении к такому договору. Этим документом можно избавить себя от разного рода разногласий между сторонами договора.

Если объектом продажи выступает недвижимость, к договору лучше всего прилагать кадастровый паспорт продаваемого недвижимого имущества, а если он отсутствуе, его можно будет указать в соглашении к подписанному договору. В соглашении необходимо будет прописать всю имеющуюся информацию о передаваемом недвижимом имуществе, а именно:

•площадь передаваемого имущества,

•расположение окон и дверей – в общем,

•схему полной планировки.

Такая же ситуация присутствует и в цене. Она может быть прописана в договоре, а также может быть указана в подписанном соглашении к договору купли продажи. Как правило, указывается договорная цена, которая должна быть согласовывала между продавцом, а также покупателем.

Рассмотрим, какие документы необходимы к договору, а также к соглашению

Когда в договоре, по передачи какого либо имущества не прописан перечень передаваемых документов, он может быть указан в соглашении к договору купли продажи. При реализации, например, недвижимого имущества, могут прилагаться вот такие документы20:

1.Главным образом, к любому  договору, можно приложить соглашение  к договору купли продажи. Такой  документ может включать в  себя множество имеющихся тонкостей  при передаче недвижимости. Именно  в соглашении указывается подробное  описание имеющихся условий договора. То есть срок передачи имущества, срок передачи документов, параметры  платежа и др. Такое соглашение  является юридическим дополнением, которое относится к главному  документу, то есть, к договору  купле-продаже.

2.Необходим и акт приема-передачи  имущества. Также, в случае недостающих  данных в данном документе, можно  составить соглашение к акту  приема передачи, и указать всю  дополнительную информацию.

Действующим законодательством предусмотрено, что в случаях, когда покупателем был приобретен товар (или продукция) ненадлежащего качества, им может быть направлена на адрес продавца претензия по договору купли-продажи.

С какой целью подается претензия?

Претензия по договору купли-продажи.

По своей сути, претензия является документом, который предшествует подаче искового заявления. Предъявляется данный документ с той целью, чтобы сторона по договору купли-продажи, которая не исполнила свои обязательства (исполнила их ненадлежащим образом, либо не в полном объеме), смогла без судебного разбирательства устранить подобного рода недостатки.

Сторона, получившая претензию, обязана в установленный срок подготовить и направить заявителю ответ, в котором, как правило, должны быть отражены результаты рассмотрения этого документа по существу.

В ситуациях, когда заявитель не удовлетворен результатами рассмотрения претензии, он может обратиться в целях защиты своих интересов в суд. Но делать это можно только в том случае, если имеются законные основания, которые могут свидетельствовать о положительном результате рассмотрения конкретного спора в суде.

Для того, чтобы грамотно составить претензию, лучше всего обратиться за помощью к профессиональному юристу, специализирующемуся в данной сфере.

Претензия по договору купли-продажи: главные требования к форме и содержанию

В большинстве случаев претензию подают в письменной форме. Конечно же, требования могут быть предъявлены и устно, но тогда у стороны, чьи права были нарушены, будут отсутствовать доказательства факта обращения с целью досудебного урегулирования разногласия.

В тексте претензии излагаются требования либо в отношении расторжения договора, либо в отношении устранения существующих недостатков. В любом случае претензия должна включать в себя следующее21:

•Название, а также реквизиты того лица, в адрес которого направляется претензия;

•Данные о предъявителе законных требований в результате нарушения условий договора;

•Заголовок (который содержит суть требования);

•Описание ситуации (когда и с кем был заключен договор, что является его предметом, и в чем конкретно выражается нарушение условий данного соглашения);

•Ссылки на положения действующего законодательства (чаще всего здесь фигурирует Закон «О защите прав потребителей»);

•Конкретный список предъявляемых требований;

•Имеющиеся приложения, которые выступают в качестве подтверждения изложенного в претензии.

Претензию составляют в двух экземплярах, один из них заявитель оставляет себе (на нем, как правило, лицо, которое принимает документ, делает соответствующую отметку), а второй отдают на рассмотрение стороне, нарушившей условия договора.

Кроме этого, если претензию принимать и регистрировать надлежащим образом не хотят, то всегда имеется возможность отправить данный документ по почте, или воспользовавшись услугами курьера.

Может ли с претензией к покупателю обратиться продавец?

Зачастую в роли заявителя претензии выступает покупатель товара, так как договор купли-продажи является реальным (обязательства сторонами по передаче товара и, соответственно, его оплате исполняются в момент заключения соглашения).

Но в определенных случаях претензия по договору купли-продажи может предъявляться и продавцом. В частности, это относится к тем ситуациям, когда оплата за поставленную продукцию (товар) производится с отсрочкой платежа. В подобной ситуации продавец может требовать как расторжения заключенной сделки, так и взыскания, помимо основной суммы задолженности, штрафных санкций.

 

2.2. Судебная практика

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе Председательствующего Гедыгушева М. И.

судей краевого суда Переверзевой В. А., Криволаповой Е. А.

при секретаре судебного заседания Б.Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика С.С.В. на решение Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года по иску Б.Г.А. к С.С.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, по докладу судьи Гедыгушева М. И., установила:

Б.Г.А. обратилась в Кировский районный суд СК с исковым заявлением к С.С.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Из искового заявления, заявления об увеличении исковых требований и пояснений истицы Б.Г.А. в судебном заседании следует, что домовладение, расположенное по адресу: станица М., улица Д., д. N, они с супругом Б.А.Ф. совместно приобрели в 1992 году, и с указанного времени постоянно проживали в нем. Вместе с ними в доме проживают: сын, Б.Н.Ф., со своей женой, П.Р.П. и четырьмя несовершеннолетними детьми.

В 2010 г. членами семьи было принято совместное решение — благоустроить дом, осуществить строительные работы по его достройке. Нужной суммы денег не было, поэтому по совету знакомых они обратились за деньгами в долг к С.С.В., который, как им было известно, занимает деньги под проценты.

Для выдачи их семье займа в сумме *** рублей, С.С.В. поставил следующее условие: переоформить на него дом. При этом пояснил, что она остается фактически хозяйкой данного дома, и продолжает проживать в нем со своей семьей. Сразу же после выплаты долга, дом по документам опять будет переоформлен на нее, Б.Г.А.

Понимая, что С.С.В. нужны гарантии того, что такая большая сумма займа будет ему возвращена, зная, что даже в банках при оформлении займа может передаваться имущество в залог, ничего не заподозрив, она согласилась на его условия. В последующем ими, то есть ею, а также членами ее семьи, в основном снохой П.Р.П., так как она постоянно находится дома, были подписаны договора займа частями на общую сумму в *** руб. При этом оговорена была ежемесячная выплата за взятый займ по 5% в месяц. Они понимали, что такой кредит в банке, либо другие их знакомые дать им не могли, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

Она и члены ее семьи, будучи не сильно грамотными, доверяя С.С.В., подписали все необходимые бумаги, которые от них он требовал. Занимался оформлением документов и имущества Ф.Р.Г. — знакомый С.С.В., на имя которого ею была выдана доверенность.

Всю обещанную сумму займа в размере *** рублей С.С.В. передавал им частями с июня до конца 2010 года. С момента получения от С.С.В. части суммы они и начали выплачивать ему проценты по долгу  (по 5% от суммы, которую он передавал). Все это время вплоть до ноября 2012 года она выплачивала С.С.В. как проценты, так и основную сумму долга  (как правило, это было по *** рублей в месяц). Всего оплачено ею С.С.В. *** рублей, из которых *** рублей — сумма основного долга по займу, *** рублей — проценты.

С момента покупки дома, то есть с 1992 года, по настоящее время она и члены ее семьи постоянно проживают в доме по ул. Д. ст. М., иного жилья у них не имеется.

В связи с изложенным, просила суд расторгнуть Договор купли-продажи  (купчая) от 22.07.2010 года жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: станица М.К. района Ставропольского края улица Д., д. N, заключенный ею, Б.Г.А., в лице ее представителя по доверенности Ф.Р.Г., и С.С.В., и возвратить ей недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: станица М.К. района Ставропольского края улица Д., д. N, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Ставропольского края, Кировский отдел:

1. исключить из Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество произведенные 05.08.2010 года записи регистрации  права собственности С.С.В. на  земельный участок, из земель  населенных пунктов, для ведения  личного подсобного хозяйства, кадастровый  номер 26:35:020605:94, площадью 1060.00 м², за N <…>, запись регистрации права собственности  С.С.В. на жилой дом по адресу: станица М.К. района СК ул. Д. N за N,

2. восстановить в Едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество записи  регистрации права собственности  Б.Г.А. на земельный участок, из  земель населенных пунктов, для  ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер, площадью 1060.00 м², за N, запись регистрации права  собственности Б.Г.А. на жилой  дом по адресу: станица М.К. района  СК ул. Д. N за N.

Решением Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года исковые требования Б.Г.А. удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда ответчик С.С.В. подал апелляционную жалобу, в которой указывая на незаконность и необоснованность постановленного решения просил его отменить и принять по делу новое решение которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Мотивируя доводы жалобы заявитель указал, что заключенный с истцами договор в действительности является договором купли-продажи, соответствующим требованиям закона. Судом установлены все признаки, свидетельствующие о намерении истицы продать спорное имущество. Взаимосвязи между договором займа и договором купли-продажи нет.

В возражениях на апелляционную жалобу, представитель Б.Г.А. по доверенности Я.О.М. выразила согласие с постановленным решением, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, выслушав в заседании суда апелляционной инстанции позиции сторон в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

Судебной коллегией из материалов дела установлено, что Б.Г.А. является собственником недвижимости по ул. Д., д. ст. М., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 21 апреля 2010 года <…> и <…>, на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1060.00 м², с кадастровым N 26:35:020605:94 и жилой дом литер  «А,а» общей площадью 91.00 м², с надворными постройками и сооружениями.

В соответствии с доверенностью от 23 апреля 2010 года, удостоверенной Н.Н.В. Вр.и.о. нотариуса по Кировскому районному нотариальному округу С.О.В. 23.04.2010 г., N в реестре 3543, Б.Г.А. уполномочивает Ф.Р.Г. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу, ст. М., ул. Д., д., для чего предоставляет право делать от ее имени заявления, предоставлять и получать необходимые документы, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность выдана сроком на три года, без права передоверия.

Из Предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ст. М., ул. Д., д., усматривается, что гр. Б.Г.А., именуемая  «Продавец», и гр. С.С.В., именуемый  «Покупатель» 14 июля 2010 года заключили договор о том, что продавец имеет намерение продать покупателю, а покупатель желает купить у продавца вышеуказанное недвижимое имущество, и заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не позднее 14.10.2010 года.

Согласно п. 2 Предварительного договора сторонами согласована продажная цена указанного жилого дома и земельного участка в размере *** рублей.

Пункт 3 Предварительного договора содержит указание на то, что в счет установленной сторонами продажной цены покупатель передал продавцу сумму в размере *** рублей наличными деньгами в день подписания договора. Остальная сумма в размере *** рублей будет выплачена до 14.10.2010 года.

Предварительный договор подписан сторонами Б.Г.А. и С.С.В..

Факт составления и подписания вышеуказанного документа, а также факт передачи денежной суммы в размере *** рублей С.С.В. Б.Г.В. сторонами по делу не оспаривается.

Из Договора купли-продажи  (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г. в г. Новопавловске Кировского района Ставропольского края между гр. Б.Г.В., действующей через своего представителя по нотариально удостоверенной доверенности Ф.Р.Г., продавцом, и гр. С.С.В., покупателем, усматривается, что Продавец продал, а Покупатель купил жилой дом литер  «А,а» общей площадью 91,0 м², и земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, на котором он расположен, площадью 1060 м², по адресу: СК, Кировский район, ст. М., ул. Д., д. Продажная цена указанного недвижимого имущества составляет *** рублей. Расчет состоялся полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами  (п. 4 договора).