Сделки с недвижимостью

Все причины можно разделить  на четыре основных категории:

А. Физические: дефекты стен, полов, перекрытий (трещины, кривизна и т.п.), дефекты электрики, водопровода и канализации и т.п.

Б. Экономические: расположение квартиры в «неблагоприятном» районе, затруднена транспортная доступность, не развита инфраструктура района, не облагорожена прилегающая территория.

В. Юридические: документы на квартиру могут быть оформлены с нарушениями, нарушение прав несовершеннолетних, неполный пакет документов и т.п.

Г. Экологические: почва, воздух или вода в этом районе оставляют желать много лучшего, уровень шума выше предельно допустимого.

2. Оценка квартиры для аренды.

Для того чтобы сдать квартиру в аренду, очень важно правильно оценить ставку арендной платы. Не завысить цену - чтобы не потерять потенциального нанимателя, и не занизить ее, чтобы получить весь возможный доход от аренды.

Оценка квартиры для аренды - это по существу оценка ставки арендной платы, для выяснения которой  необходимо сопоставить множество  факторов, например: район расположения арендуемой квартиры, расстояние до метро или до ближайшей остановки общественного транспорта, количество комнат и площадь квартиры, наличие мебели, техники, телефона, Интернета, состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории и пр., наличие развитой инфраструктуры и много других факторов.

 Получив профессиональную  оценку рыночной стоимости ставки  арендной платы за квартиру, можно с легкостью объяснить потенциальному арендатору, почему размер арендной платы выбран именно на таком уровне.

В завершении рассмотрения данной главы можно сделать следующие  выводы:

Во-первых, законодатель считает  равноценными понятия недвижимого  имущества и недвижимости.

Во-вторых, к недвижимому  имуществу законодатель относит  две группы объектов:

а) земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и иные объекты, прочная связь  которых с землей исключает возможность  перемещения этих объектов без причинения им несоразмерного  ущерба;

б) другие, не обладающие свойством  прочной связи с землей объекты, если они будут определены в законе как недвижимое имущество (например, подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

В-третьих, важно акцентировать внимание на том, что перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

В-четвертых, граждане России –  потенциальные, счастливые обладатели права собственности на самые разнообразные материальные объекты: в собственности граждан и юридических лиц может находиться практически любое недвижимое имущество, однако не все. Например, участки лесного фонда России, недра в границах территории Российской Федерации являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога.

В-пятых, недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере и способный приносить доход. Оценка стоимости недвижимого имущества – важнейший этап совершения любых операций с недвижимостью. Оценка рыночной стоимости недвижимости чаще всего проводится для того, чтобы уточнить предположения владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или иной недвижимый объект. Поэтому в настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности.

Глава 2. Сделки с  недвижимым имуществом.

2.1. Форма и виды сделок с недвижимым имуществом.

Понятие «сделки» дается в ст.153 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Под сделкой законодатель признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Обязательство, основанное на сделке, представляет собой правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого  лица (кредитора) определенное действие (передать недвижимое имущество, принять  недвижимость, уплатить деньги).

Таким образом, сделку характеризуют  следующие признаки:

• сделка - это всегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц;
• это правомерные действия;
• сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;
• сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки в устной или письменной форме (простой  или нотариальной).

Простая письменная форма  сделки должна быть совершена путем  составления документа, выражающего  ее содержание и подписанного лицом  или лицами, совершающими сделку, или  должным образом уполномоченным лицом (ч.1 п.1 ст.160 Гражданского Кодекса  Российской Федерации).

Следует отметить, что не всякая недвижимость может быть предметом  договора купли-продажи. Например, недра  в границах территории Российской Федерации  являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога¹⁰. В отношении участков лесного фонда: Лесной Кодекс Российской Федерации¹¹ так же устанавливает запрет оборота лесного фонда России.

В отношении купли-продажи  недвижимости законом установлены  более жесткие требования. Согласно с.550 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Более того, в форму сделки должны быть включены ее существенные условия, в том числе  ее предмет и цена. Письменная форма  является для таких сделок одним  из элементов фактического состава, с которым законодатель связывает  существование сделки. Как правильно  указывает профессор М.М. Агарков, само возникновение правоотношения здесь поставлено в зависимость  от соблюдения письменной формы сделки¹².

Поскольку письменная форма  является в этих случаях существенной частью сделки, ее несоблюдение делает сделку ничтожной (абсолютно недействительной) и юридические последствия, на которые  рассчитывали стороны, не наступают.

Недействительность сделки может так же повлечь отсутствие в ее форме необходимых элементов: указания на предмет и цену договора, подписей сторон, условий о необходимых  документах, прилагаемых к сделке и т.д. элементами письменной формы  могут быть и требования о печати, если стороной (сторонами) сделки является юридическое лицо. Скрепление печатью  представляет собой одно из факультативных требований. Однако если стороны не скрепили договор печатью, наступают  общие неблагоприятные последствия  несоблюдения требований об обязательной форме сделки (п.2 ст.162 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Новый Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит обязательных требований по нотариальному удостоверению  сделок по отчуждению имущества, что  связано с введением обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный  государственный контроль над законностью  сделок.

Тем не менее, сторонники сохранения нотариальной формы считают, что, удостоверяя  сделки с недвижимостью, нотариус устанавливает  личность участников сделки, проверяет  их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества правоотчуждателю и действительную волю сторон¹³.

В то же время необходимо отметить, что достоверность может  обеспечить только один источник юридически значимой и открытой информации, каким  в настоящее время является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сегодня  невозможно зарегистрировать, а значит, и заключить две сделки по поводу одной недвижимости именно в силу принципа достоверности регистрации, принципа единства ЕГРП, уникальности записей в нем.  Кроме того, первое, что осуществляется сотрудниками учреждения юстиции при приеме документов на государственную регистрацию  – это установление личности участников сделки, проверка их полномочий, принадлежности отчуждаемого имущества правоотчуждателю (продавцу), проверяются не только представленные документы, но и ранее зарегистрированные и заявленные права и сделки, аресты, запрещения, права требования в судебном порядке, иные ограничения, а так  же, хотя это и не предусмотрено  законом, проверяется дееспособность и воля сторон на совершение сделки.

Однако законодатель не запретил полностью нотариальное удостоверение  сделок, оно может быть установлено  соглашением сторон. Нотариальное  удостоверение сделок сохранилось  как право, а не как обязанность.

Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.²⁰