Сделки с недвижимостью

С широким введением в  России института частной собственности  на недвижимое имущество граждане России стали потенциальными, счастливыми  обладателями права собственности  на самые разнообразные материальные объекты: в собственности граждан  и юридических лиц может находиться любое недвижимое имущество, за исключением  отдельных видов имущества, которое  в соответствии с законом не может  принадлежать гражданам или юридическим  лицам.

Деление вещей на движимые и недвижимые известно издревле. Возникнув еще в римском праве, как естественная классификация, данная дефиниция используется в большинстве современных правовых систем. И, не смотря на то, что современное разделение вещей на движимые и недвижимые существенно отличается от древнеримского права, именно последнее и послужило фундаментом для развития цивилистики всего мира в этой сфере.

В российском гражданском  праве и законодательстве разделение вещей на движимые и недвижимые существовало до 1917 года.

В советском гражданском  праве категория недвижимого  имущества то отсутствовала, то вновь  появлялась.

Так в первом Гражданском  кодекса советской власти, в примечании к ст.21 ГК РСФСР 1922г. указывалось: с отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено.

Но как верно подчеркивает П.В. Крашенинников, «с равным успехом  можно было отменить деление суток  на день и ночь. Подразделение вещей на движимые и недвижимые основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно»³.

И действительно Советская  власть не смогла полностью отказаться от деления вещей на движимые и  недвижимые. Поэтому появились такие  отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах и т. п. Гражданским законодательством  предусматривались особенности  оборота различного рода сооружений, устанавливались специальные нормы  о праве личной собственности  на жилой дом (см., например, ст.106-108 ГК РСФСР 1964г.) и т. д. Но в советском праве не выделялось такой единой категории, как недвижимость. И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. было восстановлено полноценное деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Действующее гражданское законодательство в ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерации⁴ не просто производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но и дает легально определение недвижимого имущества и детальное правовое регулирование его оборота:

• Недвижимость – это вещь, то есть предмет материального мира, предназначенный для удовлетворения отдельных потребностей и могущий быть в обладании человека⁵. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона⁶;
• Недвижимостью являются земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, нежилые помещения, жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты, дачи, садовые дома, и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания, гаражи и другие строения потребительского значения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Еще одно легальное определение  недвижимого имущества (недвижимости), дается в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁷.

В Законе дается более узкое, по сравнению с Гражданским Кодексом Российской Федерации определение недвижимости. Из сферы регулирования Закона о регистрации исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые в силу ГК РФ не теряют статуса недвижимых вещей. Но порядок регулирования прав и сделок с ними (и в частности, государственной регистрации прав и сделок) устанавливается особый, в соответствии с их спецификой.

Действующее гражданское  законодательство, не просто выделяет виды недвижимости, но закрепляет особенности  ее правового режима:

• Во-первых, необходимо отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
• Во-вторых, обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
• В-третьих, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю;
• В-четвертых, при совершении сделок с недвижимостью необходимо руководствоваться не только нормами гражданского законодательства, но актами регулирующими особенности правового статуса того или иного вида недвижимости.

Характеристики объектов недвижимости в виде зданий, строений и сооружений  позволяют сделать  вывод о свойствах, которыми они  наделены:

• Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребностям его обладателя в жилой или производственной площади. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций;
• Фундаментальность. Недвижимость – это вещь, которую нельзя потерять, похитить, сломать при обычных условиях;
• Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет;
• Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нанесения объекту определенного ущерба;
• Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости;
• Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей;

Тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости, как понятия  товара, с течением времени неуклонно  возрастает.

В завершении рассмотрения данного вопроса мы можем подчеркнуть следующее:

Недвижимость – это особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими объектами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами, затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с землей, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте.

1.2. Виды правомочий  собственника недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимость – это присвоенность этой недвижимости кому-либо. Рассматриваемая категория  регулируется нормами гражданского права. Гражданский Кодекс трактует понятие права на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Собственник осуществляет эти  полномочия по своему усмотрению, независимо от других лиц. Он может совершать в отношении принадлежащей ему недвижимости любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст.209 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Рассмотрим каждое из правомочий собственника недвижимости:

• Правомочие владения недвижимостью – это документально подтвержденное право обладания недвижимостью с возможностью пользоваться и распоряжаться ей (право на недвижимость). Для этого не обязательно находится в/на ней. Например, можно владеть квартирой, не проживая в ней. Владение недвижимостью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, например, документ. Незаконное владение на правовое основание не опирается.