Сделки с недвижимостью

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно  покупать, продавать, сдавать в аренду.

Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложений на существующем рынке. Оценка земли включает в себя количественное и качественное наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям, в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости.

Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости  земли, являются данные инженерно-геологических  и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта, данные о рельефе местности, которые необходимы для определения возможности строительства, а так же при расчете возможных затрат, связанных со строительством. Безусловно, что при любых действиях, связанных с землей, в первую очередь, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о земельном участке.

При оценке земли руководствуются  следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и  сравнение стоимости подобных земельных  участков) и затратный подход (подсчет  затрат на земельные улучшения).

Каждый из представленных подходов имеет свои собственные  особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально  ориентирован на конъюнктуру земельного рынка.

Проведение оценки земельного участка должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности. Требования к оценке стоимости земли указаны в федеральных стандартах оценки.

3. Оценка загородной недвижимости.

Оценка загородной недвижимости заключается не только в оценке количества имеющихся квадратных метров. При оценке коттеджа, дачи или загородного дома необходимо учитывать: состояние дома, удаленность от города и железнодорожной станции, направление расположения жилого массива, наличие неподалеку леса или водоема, качество почвы и воды, ландшафт местности, охраны, пропускного пункта, подъездных путей, и т.д. Для многих большое значение имеет местоположение объекта, т.е. престижность района (в направление какого шоссе и на каком расстоянии от МКАД находится оцениваемый объект).

 Устойчивый рост рынка  коттеджей и индивидуальных жилых  домов вызвал ситуацию, когда спрос на эти объекты часто превышает предложение. В таких условиях, в большинстве случаев, цены предложений на жилую недвижимость формируются на основании спекулятивных факторов и не всегда соответствуют реальной потребительной стоимости объектов. В этой ситуации, проведение независимой оценки коттеджей, дач и жилых домов становится необходимым инструментом для соблюдения взаимовыгодного баланса интересов, как покупателя, так и продавца недвижимости.

4. Оценка жилой недвижимости.

Оценка жилой недвижимости представляет собой оценку следующих объектов - жилые дома, комнаты в них, квартиры и комнаты в квартирах. Оценка жилой недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта.

При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности  и детали:

• Местоположение оцениваемой квартиры:

 Округ, микрорайон Москвы. Местоположение в микрорайоне. Преобладающая застройка микрорайона. Транспортная доступность. Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка). Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка). Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона. Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона. Состояние прилегающей территории (субъективная оценка).

• Состояние жилого дома, где находится квартира:

Тип здания. Год постройки. Материал наружных стен. Материал перекрытий. Состояние здания (субъективная оценка). Техническое обеспечение здания. Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж. Количество этажей в здании. Состояние подъезда (субъективная оценка).

• Характеристики оцениваемой квартиры:

Этаж расположения. Площадь, кв. м: общая / жилая. Кол-во комнат, их площадь, кв. м. Площадь кухни, кв. м. Санузел. Высота потолков, м. Лоджия (балкон). Вид из окон. Слаботочное обеспечение. Дополнительные системы безопасности. Состояние объекта (субъективная оценка). Видимые дефекты внутренней отделки. Данные о перепланировке.

В каждом конкретном случае оценка квартиры имеет свои особенности, учесть которые может только опытный  оценщик квартир и иной недвижимости.

Рассмотрим некоторые  виды оценки жилой недвижимости:

1. Оценка квартиры для продажи или покупки.

Наиболее распространенный случай оценки стоимости квартиры, является оценка для совершения сделки продажи или покупки. Заказчиком оценки в этом случае может выступать  как продавец, так и покупатель. Продавец всегда хочет знать, сколько  стоит его квартира на текущий  день. Продавать квартиру слишком  дешево не имеет смысла, как впрочем, и завышать цену, т.к. в этом случае шансы продать квартиру резко снижаются. Покупатель в свою очередь так же хочет быть уверен, что та стоимость, за которую выставляется на продажу данная квартира, не завышена и не занижена. Завышение стоимости квартиры в основном обусловлено желанием продавца получить большую сумму при продаже. В то время как занижение стоимости квартиры имеет подводные камни. Это может происходить по ряду причин.