Сделки с недвижимостью

Стороны должны договориться по всем условиям, прямо названным  в законе в качестве существенных для данного вида договора. Например, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (ст. 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации). При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия  о цене недвижимости договор признается незаключенным. Для определения  цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам  профессиональных оценщиков.

Сделки с недвижимостью  являются значимыми событиями почти  всех граждан и юридических лиц. Законодательством Российской Федерации  предусмотрено большое разнообразие сделок с недвижимостью. Исходя из цели, которую преследуют стороны заключающие  соглашение, можно выделить три группы сделок с недвижимостью:

• Сделки по отчуждению недвижимого имущества, которые влекут переход права собственности: договор продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), договор продажи предприятия (ст. 559 ГК РФ), договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 583 ГК РФ), договор строительного подряда (ст. 740 ГК РФ), договор дарения недвижимости (ст. 572 ГК РФ), договор мены недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ), пожертвование (ст. 582 ГК РФ), договор участия в долевом строительстве¹⁶.
• Сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут переход права собственности: договор аренды и субаренды зданий и сооружений (ст. 650 ГК РФ), договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости (ст. 606 ГК РФ), договор аренды предприятия (ст. 656 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ), договор аренды транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ), договор залога недвижимости (ипотеки) (ст. 339 ГК РФ), договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ), договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов)¹⁷.
• Дополнительные соглашения к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ) в отношении недвижимости, уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом, перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом, уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве¹⁸ и др.

Обязательной государственной  регистрации подлежат следующие  сделки с недвижимостью: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ), договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ), договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ), договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ), договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ), договор безвозмездного пользования участком лесного фонда¹⁹, договор залога права аренды недвижимости²⁰, договор участия в долевом строительстве²¹, уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ), договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ), отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ), договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ), договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ), договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), договор аренды участков лесного фонда²², соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем²³, уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве²⁴.

Важное значение придавалось  и придается делению сделок на действительные и недействительные²⁵.

Ф.С. Хейфец считает, что отсутствие в конкретной сделке элемента правомерности  означает, что возникшее по форме  как сделка действие на самом деле является не сделкой, а правонарушением²⁶.

Разделение сделок на ничтожные  и оспоримые означает только два  метода признания их недействительными. Правовые особенности оспоримой  сделки заключаются в том, что  пока она не оспорена и не признана недействительной, она порождает  те правовые последствия, на которые  была направлена. Но с того момента, когда такая сделка была оспорена и суд признал ее недействительной, это уже не сделка, а правонарушение. Фактически правовые последствия, вызванные  оспоримой сделкой, ничем не отличаются от правовых последствий, вызванных  ничтожной сделкой.

Итак, сделка оспорима (то есть является недействительной в силу признания  ее таковой судом), если:

• она совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности;
• полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях²⁷;
• она совершена несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, или гражданином, ограниченным судом в дееспособности без согласия попечителя;
• она совершена гражданином, находившемся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. При этом в доказывании нуждается сам факт "невменяемости" гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п. Сделка, совершенная, например, в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями. Кроме того, если считать состояние опьянения основанием для признания сделок недействительными, это породило бы неустойчивость делового оборота;
• она совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом. При этом заблуждение может касаться любого элемента сделки: личности контрагента, предмета сделки, сроков и места исполнения и т.д. В то же время заблуждение в мотивах, по которым лицо совершает сделку, не может считаться существенным, если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки. Так, если гражданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе, но переезд не состоялся, это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемым отъездом договор купли-продажи. Немалое число сделок, связанных с обменом жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома;
• она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
• она является сделкой, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки.

Сделка ничтожна (то есть является недействительной независимо от признания ее недействительности судом), если она:

• не соответствует требованиям закона или иных правовых актов;
• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
• совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка). Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца;
• совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка). Например, дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. С введением налогообложения по сделкам дарения имущества, в том числе и жилья, данный вид мошенничества теряет практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается близких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи;
• совершена гражданином, признанным недееспособным. Согласно ст.32, 33 Гражданского Кодекса Российской Федерации опека устанавливается над гражданами, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. В силу закона опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители с предварительного разрешения органа опеки и попечительства дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности, какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. На практике же психические расстройства массы лиц жульнически используется как посредническими фирмами, так и алчными родственниками. Проблема эта весьма актуальна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях;
• совершена малолетним (до 14 лет).

Вместе с тем не все  «недействительные сделки» совершаются  виновно, в то время как правонарушение определяется как виновное противоправное деяние участников общественных отношений²⁸. Несоблюдение требований о форме сделки может быть вызвано тем, что лицо умышленно бездействовало, уклоняясь от облечения сделки в требуемую форму. То есть в такой ситуации сделке не придана требуемая законом форма без какой-либо вины другого субъекта.

Тем не менее, оформлению договора может недобросовестно воспрепятствовать  сторона, которой это выгодно, и  в этом случае суд вправе признать сделку, не облеченную в установленную  форму, обязательной для сторон.

При обращении в суд  с требованием о признании  сделки действительной сторона, чей  контрагент уклонился или не смог оформить сделку в простую письменную форму, должна доказать наличие между  ним и контрагентом договорных отношений, доказательством которых будут  выступать действия по исполнению сделки. Ей необходимо представить доказательства того, что данная сделка не была противозаконной, и ее исполнение не носило противозаконного характера, а так же доказать уклонение  контрагента от заключения договора или его невозможность надлежаще  оформить сделку.

По мнению Р.О. Халфиной, в  тех случаях, когда несоблюдение формы не свидетельствует о дефектах в содержании договора, и он частично выполнен сторонами, ничего противозаконного не содержит и не противоречит интересам  государства, признание договора недействительным по одним лишь формальным соображениям не соответствовало бы общим принципам  права²⁹.

В завершении рассмотрения данного вопроса можно сделать  следующие выводы:

Во-первых, сделкой признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей.

Во-вторых, гражданское законодательство предусматривает совершение сделки в устной или письменной (простой  или нотариальной) форме. В зависимости  от числа лиц, участвующих в сделке и выражающих свою волю на ее совершение разделяют: односторонние сделки, двухсторонние  и многосторонние (такие сделки именуются  договорами). Так же договоры делятся  на предварительные, основные и дополнительные, возмездные и безвозмездные, срочные  и бессрочные, на консенсуальные, реальные, подлежащие обязательной государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.