Разновидности договора аренды

Исключение из данного перечня прав составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью /4/. По общему правилу они не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в состав сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение /15/.

Отметим, что под определение «имущественный комплекс» как объект аренды подпадает и структурное подразделение предприятия – его часть, цех, производство, если оно будет выделено надлежащим образом из состава юридического лица на основании разделительного баланса. В силу того, что вышеуказанные структурные подразделения фактически не имеют статуса юридического лица, при передаче их в аренду отпадает необходимость принимать отдельные решения по статусу, как передаче в аренду предприятия. Кстати, именно такая аренда имущественных комплексов с успехом практикуется в России /6, с. 152/.

Из указанных норм можно сделать вывод, что предметом рассмотрения подобного договора аренды является предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, а также имеющее специальное назначение, то есть используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Подобным образом дано и определение предприятия как объекта прав в статье 132 ГК Республики Беларусь.

Пункт 1 статьи 627 ГК Республики Беларусь гласит: имущественный комплекс может быть взят в аренду для осуществления предпринимательской деятельности. Это означает, что в качестве арендаторов могут выступать индивидуальные предприниматели, юридические лица негосударственной формы собственности (коммерческие организации). Работники госпредприятия тоже могут выступать в качестве арендаторов, но только после того, как самостоятельно учредят коммерческое юридическое лицо.

Важной особенностью договора является тот факт, что в состав имущественного комплекса передаваемого в аренду предприятия могут быть включены права требования и долги. Это обстоятельство имеет существенное значение при определении цены аренды предприятия. В связи с этим к договору аренды в обязательном порядке должны быть приложены: акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора или оценщика о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав передаваемого предприятия /15/.

Следовательно, одним из условий договора аренды может являться обязанность арендодателя уступить арендатору права требования и перевести долги, относящиеся к предприятию. В этом случае необходимо в договоре аренды предприятия четко определить условия уступки права требования и перевода долгов с указанием сумм долга и реквизитов кредиторов и дебиторов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации /4/.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и должна осуществляться за его счет, если стороны не договорились об ином в договоре аренды /15/.

По общему правилу арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Исключение составляют лишь случаи, прямо предусмотренные в договоре аренды предприятия или дополнительном соглашении (согласием арендодателя). При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия /4/.

Указанный порядок не используется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, поскольку такие объекты находятся только в собственности Республики Беларусь, и к ним применяется особый порядок /15/.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. Кроме того на него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества /4/.

Таким образом, несмотря на указанные ограничения (в сравнении с другими видами аренды имущества) при аренде предприятия арендатор обладает более широким кругом полномочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Это объясняется получением арендатором во владение и пользование действующего предприятия, эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в его состав, и приобретения нового имущества.

 

 

3.5 Финансовая  аренда (лизинг)

 

В соответствии Конвенцией «О межгосударственном лизинге» от 25 ноября 1998 лизинг (финансовая аренда) – это вид инвестиционно-предпринимательской деятельности, связанной с приобретением имущества и передачей его в пользование по договору государству в лице его уполномоченных органов, физическому или юридическому лицу на определенный срок в целях получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта с учетом амортизации предмета лизинга при участии лизингодателя, поставщика, лизингополучателя и других участников лизингового проекта /10/.

Важно отметить, что ни в коем случае нельзя понимать под лизингом и договором лизинга синонимичные понятия.

Так статья 636 ГК Республики Беларусь определяет, что по договору финансовой аренды (договору лизинга)  арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика) /4/.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды (далее – договор лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов /1, с. 33/.

Таким образом, попросту говоря, под лизингом следует понимать такой ход действий: организации необходимо оборудование, а денег на его покупку или взятие кредита, пока недостаточно. Кроме того, потом это оборудование устареет и через некоторое время придется покупать новое. Плюс необходимо вернуть кредит и уплатить за пользование им проценты.

Положение о лизинге от 04 июня 2010 года № 865 определяет, что существенными условиями договора лизинга являются:

1. предмет лизинга (его наименование, количественные и иные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в лизинг);
2. указание на сторону, осуществляющую выбор предмета лизинга и продавца;
3. контрактная стоимость предмета лизинга;
4. размер либо порядок определения размера, способ и периодичность уплаты лизинговых платежей в соответствии с условиями договора;
5. цена договора лизинга либо порядок ее определения;
6. условие о сроке лизинга /20/.

Со стороны арендодателя в Республике Беларусь выступают, как правило, специализированные лизинговые компании – коммерческие организации, учредительными документами которых предусмотрено осуществление лизинговой деятельности. На 2013 год в нашем государстве зарегистрированы и действуют более двух десятков таких компаний, в числе которых ООО "Финпрофит", ЗАО "Мобильный Лизинг" , СООО «РЕСО-БелЛизинг» /12/.

Лизингодатель имеет право контролировать соблюдение лизингополучателем условий договора лизинга в части сохранности предмета лизинга и поддержания его в рабочем состоянии. Также он имеет право досрочного расторжения договора лизинга и возврата предмета лизинга. Если иное не установлено договором, лизингополучатель несет все расходы, связанные с возвратом предмета лизинга лизингодателю, в том числе расходы на его демонтаж, транспортировку, а также возмещает иные убытки лизингодателя, связанные с расторжением договора /20/.

Говоря о размере лизинговых платежей, отметим, что он определяется в договоре лизинга, исходя из цена договора лизинга и срока действия договора лизинга.

Периодичность уплаты лизинговых платежей устанавливается сторонами в договоре по их соглашению и может быть любой (один раз в месяц, квартал, полугодие, год).

Способ уплаты лизинговых платежей также выбирается сторонами при заключении договора /4/.

В мировой практике тот факт, что сдаваемое в лизинг имущество остается в собственности лизингодателя, служит достаточной гарантией от риска неплатежеспособности лизингополучателя, поскольку в случае неисполнения последним обязательств по лизинговому договору лизингодатель-собственник может изъять свое имущество. Тем не менее, из-за отсутствия вторичного рынка оборудования предмет лизинга не всегда является достаточным обеспечением сделки. Один из способов защиты имущественных интересов лизингодателя – это соглашение об обратном выкупе между продавцом лизингового имущества и лизингодателем. В этом договоре продавец берет на себя обязательство выкупить имущество у лизингодателя после его изъятия у лизингополучателя в случае нарушения последним условий договора лизинга /1, с. 34/.

Поэтому, считаем, что в договоре лизинга целесообразно закрепить положение о том, чтобы лизингополучатель мог определить нового продавца и обратиться к лизингодателю с просьбой о заключении нового договора купли-продажи предмета лизинга, в случае невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга.

Таким образом, основным моментом в договоре лизинга является и то, что собственником предмета лизинга (оборудования, автомобиля, недвижимости и так далее) остается Лизинговая компания (Лизингодатель) до момента выкупа предмета лизинга Лизингополучателем. То есть право пользования к Лизингополучателю переходит сразу же после получения предмета лизинга, а право собственности только после выкупа.

На основании проведенного анализа разновидностей договора аренды, мы пришли к следующим выводам:

• Все договора аренды составляются в письменной форме, а договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест и договор аренда предприятия подлежат еще и обязательной государственной регистрации, так как их предметом выступает недвижимое имущество;
• Предусмотрено наличие специального субъекта в договоре проката – арендодатель, и в договоре аренды предприятия и договоре финансовой аренды (лизинга) – арендатор. В обоих случаях это лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность;
• В качестве обязательного условия все договора должны предусматривать предмет договора, остальные же условия определяются по соглашению сторон.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В ходе проведенного исследования темы были сформулированы следующие теоретические выводы:

1. особенность арендных правоотношений заключается в том, что, являясь разновидностью гражданско-правовых отношений, они связаны с передачей имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем;
2. в определении договора аренды по ГК Республики Беларусь следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу;
3. единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является предмет аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако ГК Республики Беларусь не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и так далее);
4. договору аренды присущ ряд особенностей при его заключении и исполнении, в частности: при сдаче в аренду недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест), договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации; сдача имущества в аренду принадлежит только его собственнику, исключение составляют лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду; договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества; случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику.
5. анализ разновидностей договора аренды, показал следующее: все договора аренды составляются в письменной форме, а договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест и договор аренда предприятия подлежат еще и обязательной государственной регистрации, так как их предметом выступает недвижимое имущество; предусмотрено наличие специального субъекта в договоре проката – арендодатель, и в договоре аренды предприятия и договоре финансовой аренды (лизинга) – арендатор. В обоих случаях это лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность; в качестве обязательного условия все договора должны предусматривать предмет договора, остальные же условия определяются по соглашению сторон.