Разновидности договора аренды

Согласно Правилам дорожного движения, действующим в Республике Беларусь, под автомобильным транспортом понимаются механические транспортные средства, приводимые в движение двигателем и предназначенные для перевозки по дороге людей, грузов или оборудования, установленного на них /14/.

Воздушным транспортом являются воздушные суда, определенные статья 23 Воздушного кодекса Республики Беларусь как летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. Кодекс торгового мореплавания Республики Беларусь определил, что морское транспортное судно – это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях торгового мореплавания /3/.

Одной из отличительных особенностей договора аренды транспортного средства является то, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор — незаключенным. Для договоров аренды транспортных средств такими данными являются вид и марка транспортного средства, иные идентификационные признаки (например, государственный номер) /8, с. 13/.

Сдача в аренду транспортного средства как с экипажем, так и без такового   требует   квалифицированного   управления  и  технической эксплуатации  с  помощью  экипажа,  поскольку в обоих случаях как от арендатора,   так   и  от  арендодателя  требуются  профессиональное управление и надлежащая техническая эксплуатация этого средства.

Экипаж – это работник или несколько  работников, которые  состоят  в трудовых  или  подрядных   отношениях  с  арендодателем  и  отвечают обязательным  для  сторон  правилам  и  условиям  договора,  а  если обязательными для сторон правилами такие требования  не установлены, то требованиям обычной эксплуатации транспортного  средства  данного  вида  и условиям договора. Лицо, управляющее транспортным средством, должно   иметь   соответствующие   документы,  подтверждающие  право  управления  этим транспортным средством /21, с. 25/.

При   договоре   аренды   транспортного  средства  без  экипажа арендатор самостоятельно или с помощью третьего лица, но без участия арендодателя    осуществляет    его   техническую   и   коммерческую эксплуатацию /4/. 

Параграф  3 главы 34 ГК Республики  Беларусь не содержит общих положений о договоре аренды  транспортных  средств обоих видов. Однако, подчеркнем, что выделение их  в  отдельный  вид договора аренды осуществлено по одним и тем же критериям.

Применительно к предмету договора аренды транспортного средства можно  говорить  о  действиях  сторон,  направленных  на  управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию.

Контрагентами по  таким  договорам  являются  арендодатель и арендатор, на стороне которых выступают физические и юридические лица. Если же юридическое лицо  имеет  специальную правоспособность, то возможность заниматься этим  видом  деятельности  должна  быть предусмотрена учредительными документами.

По   договору   аренды   транспортного   средства   с  экипажем арендодатель  предоставляет  его  арендатору во временное владение и пользование  за плату и оказывает своими силами услуги по управлению им  и  технической  эксплуатации. Этот договор  можно  рассматривать как комплексный в отличие от договора, не  предусматривающего  предоставление  таких  услуг /16/.

Несмотря  на  это,  договор аренды транспортного средства с экипажем нельзя  назвать  смешанным  договором,  включающим  в  себя элементы обязательств аренды и оказания услуг.

В  ГК Республики  Беларусь сформулирован  ряд  правил,  общих для рассматриваемых   разновидностей   договоров   аренды  транспортного средства. Так, арендатор имеет право сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное.  Кроме  того, арендатору разрешается без согласия арендодателя заключать   от   своего   имени   договоры   перевозки  арендованным транспортным средством и иные договоры с третьими лицами.

Важно отличать, что по  договору  аренды  транспортного средства с экипажем арендодатель помимо  основных  обязанностей,  присущих  всякому  договору  аренды транспортного  средства, оказывает арендатору услуги по управлению и технической  эксплуатации  транспортного  средства,  которые  должны обеспечивать    его    нормальную    и    безопасную    эксплуатацию. А при  аренде транспортного средства   без   экипажа, предполагается, что   арендодатель   свободен  от   исполнения    вышеназванных   обязанностей,   поскольку   управление  арендованным транспортным  средством  и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор /8, с. 16/.

Также существенные  отличия договоров аренды транспортного средства с экипажем   и   без  экипажа  выражены  также  в  возложении  бремени ответственности   за  вред,  причиненный  арендованным  транспортным средством,  его  механизмами,  устройствами и оборудованием, третьим лицам. Так, ответственность  за  вред,  причиненный транспортным средством, арендованным   с  экипажем,  несет  не  арендатор,  а  арендодатель, выступающий  в качестве собственника источника повышенной опасности.

В  случае  же,  если  по  договору аренды арендатору передается транспортное  средство  без  экипажа, вся полнота ответственности за вред,  причиненный третьим лицам,  данным транспортным средством, его механизмами,   устройствами   или   оборудованием,   возлагается  на арендатора /21, с. 26/.

Согласно статье 42 Закона Республики  Беларусь от 21 июля 2001 года № 50-З «Об автомобильном транспорте  и автомобильных перевозках» использование автомобильного транспортного  средства  оформляется  путевым  листом  установленной формы. Так, при  аренде  транспортного средства с экипажем путевой  лист,  как  правило,  выдается  арендодателем, а при аренде транспортного  средства  без  экипажа – непосредственно арендатором. При   аренде   транспортного  средства  с  экипажем  обязанность  по оформлению  путевых  листов может быть возложена на одну из сторон в зависимости от конкретных условий договора /13/.

Таким  образом,  для  обоих  видов  договоров присущи как общие, так и отличительные черты. Так им характерны следующие особенности:

• исключена  возможность  возобновления  договора  аренды  на неопределенный  срок  и  применения правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок;
• договор    аренды   транспортных   средств   не   подлежит государственной регистрации, несмотря на то что заключается всегда в письменной форме;
• если  договором  не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя  сдавать  транспортное  средство  в  субаренду.

Основным  различием  в  правовом  регулировании рассматриваемых разновидностей  договоров  является распределение обязанностей сторон: при аренде транспортных средств с экипажем   обязанности  по  управлению  и  технической  эксплуатации транспортного  средства  остаются  на арендодателе, а при аренде без экипажа – осуществляются самим арендатором транспортного средства.

3.3. Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест

Капитальное строительство можно рассматривать как отрасль национальной экономики по созданию, реконструкции и техническому перевооружению уже действующих основных фондов – промышленных предприятий, электростанций, железных и автомобильных дорог, линий электропередач и связи, жилых, коммунальных, культурно – бытовых и других объектов, которые обеспечивают производственную деятельность людей и их материально – культурные потребности.

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (Приложение А) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место /4/.

Очевидно, что в качестве предмета договора могут выступать три группы объектов:

1. здания, сооружения,
2. изолированные помещения,
3. машино-места.

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение» говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК Республики  Беларусь не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Важно отметить, что по договору аренды капитального строения (здания, сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с Жилищным кодексом Республики  Беларусь изолированное помещение – это помещение, расположенное внутри капитального строения (здания, сооружения), отделенное от иного капитального строения (здания, сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории /7/.

Машино-места в Беларуси стали полноценными объектами недвижимого имущества с 1 января 2011 года в виду принятия Указа Президента Республики Беларусь № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" от 14 октября 2010 года, который определил, что машино-места – это места стоянки, предназначенные для размещения транспортного средства и являющиеся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащие юридическому или физическому лицу /18/. 

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее – недвижимое имущество) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами /4/. С 1 августа 2012 года установлена новая примерная форма такого договора.

Передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Причем, это имущество, их части, находящиеся в республиканской собственности, могут быть переданы в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды /16/.

Таким образом, арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду.

При этом следует учитывать, что если имущество сдается в субаренду под иные, чем предусмотрено в договоре аренды, цели, то в договор аренды должны быть внесены соответствующие изменения в части уточнения целей сдачи имущества в аренду /4/.

Сегодня 50 % платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды, остается у организации-арендодателя (ранее 100 % перечислялось в бюджет) /18/.

Арендодатель имеет право на взыскание арендной платы по прекращенному договору аренды недвижимого имущества с арендатора, не вернувшего ему арендуемое имущество. При этом арендная плата взыскивается за весь период, включая день возврата арендатором арендодателю арендованного имущества.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче  недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества /4/.

3.4 Аренда предприятия

Особое внимание необходимо уделить договору аренды предприятия, поскольку в этом случае в наем переходит не просто какая-то собственность, а единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 627 ГК Республики Беларусь по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, капитальными строениями (зданиями, сооружениями) и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию /4/.