Разновидности договора аренды

Иначе определяется момент заключения договора, если законом или иными правовыми актами предусмотрена государственная регистрация договора. Так ГК Республики Беларусь предусматривает государственную регистрацию договоров при аренде  недвижимого имущества.

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации /4/.

Важно помнить, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику. Однако, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду, например, по доверенности или в случае ограниченной дееспособности собственника имущества, такое право может быть предоставлено его попечителю.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально /18/.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобном). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Особенностью договора аренды является и то, что если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд .

Кроме того, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Капитальный ремонт переданного в аренду имуществ, арендодатель обязан производить за свой счет а, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды – это важная особенность при заключении и исполнении договора аренды /4/.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Переход же права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды /16/.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. А арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия /4/.

Как правило, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды /6, с. 142/.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В таком случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора /4/.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Следует отметить, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды /4/.

Таким образом, мы видим, что договору аренды присущ ряд особенностей при его заключении и исполнении, в частности: при сдаче в аренду недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест), договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации; сдача имущества в аренду принадлежит только его собственнику, исключение составляют лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду; договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества; случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАЗНОВИДНОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

3.1 Прокат

 

В дореволюционном праве (до 1917 года) под прокатом понимался наем движимого имущества (мебели, платья и другого). Сохранялась потребительская направленность и в Гражданском кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 года, что отражалось в его наименовании – договор бытового проката. В настоящее время сфера применения проката существенно сузилась, главным образом, из-за распада централизованной специализированной сети ателье /5, с. 114/.

Так, сегодня, в соответствии с ГК Республики Беларусь по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование /4/.

Важно обратить внимание, что арендодателем выступает специальный субъект – лицо (организация или индивидуальный предприниматель), которое осуществляет сдачу в прокат имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

В то же время, во многих случаях хозяйствующий субъект может осуществлять предоставление имущества напрокат не в качестве основной деятельности, а в качестве сопутствующей услуги. Например, бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца; гостиницы осуществляют прокат предметов культурно-бытового назначения; аптеки – прокат медицинских изделий; организации, оказывающие ритуальные услуги, обеспечивают прокат похоронных принадлежностей и тому подобное. В любом случае сделки по сдаче имущества в прокат должны занимать в деятельности данных субъектов постоянное место, так как осуществление разовой сделки прокат не составляет /5, с. 114/.

По своему характеру договор проката является возмездным, консенсуальным и двусторонним. Кроме того, независимо от того, кто (физическое лицо – потребитель или юридическое лицо) выступает в качестве арендатора, этот договор является публичным. Это означает, что арендодатель, при наличии у него предмета проката, обязан заключить договор с любым лицом, которое к нему обратится, причём на одинаковых условиях, кроме случаев, когда закон допускает предоставление льгот для отдельных категорий потребителей /9, с. 138/.

Договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Важно помнить, что к договору не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. То есть арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора не имеет преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора проката на новый срок.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

 

 Имущество, предоставленное по договору проката, используется, как правило, для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором /4/.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать его назначению и условиям договора. Ввиду этого арендодателю вменяется в обязанность проверить исправность передаваемого имущества в присутствии арендатора и ознакомить последнего с правилами его эксплуатации или выдать ему соответствующую инструкции. В противном случае арендодатель принимает на себя ответственность за явные недостатки переданного имущества и лишается права требовать возмещения вреда, если он был причинен этому имуществу в связи с отсутствием у арендатора необходимой информации. В то же время, проверка арендодателем исправности имущества в присутствии арендатора не лишает последнего права доказывать наличие в имуществе скрытых недостатков, не обнаруженных при проверке или не оговоренных арендодателем /16/.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. В случае невыполнения этой обязанности плата за прокат за время, в течение которого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взимается /4/.

Особенность договора проката заключается в том, что арендная (прокатная) плата по договору устанавливается исключительно в форме твёрдой денежной суммы. Таким образом, иные способы оплаты, предусмотренные общими правилами об аренде, не допускаются, а соответствующее условие, будучи закреплёнными в договоре, признается недействительным. Прокатная плата может вносится единовременно или периодически. Если порядок и сроки оплаты в договоре не определены, то по общему правилу она взимается на условиях, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Договор проката может быть расторгнут в любое время в одностороннем порядке по инициативе арендатора. При этом он не обязан объяснять причины своего отказа от договора, но должен уведомить арендодателя о таком намерении не менее, чем за десять дней. В то же время, несоблюдение этого требования не означает что арендодатель вправе не принять отказ от договора арендатора; оно лишь отдаляет прекращение договора на указанный срок с момента, когда арендодателю становится известно о намерении арендатора /9, с. 139/.

Одностороннее расторжение договора по инициативе арендодателя производится на общих основаниях, а именно в случаях, когда арендатор:

• Неоднократно нарушает условия договора либо допускает их существенное нарушение.

• Существенно ухудшает прокатное имущество.

• Допускает просрочку прокатной платы более двух раз подряд /4/.

 

 

3.2 Аренда  транспортных средств

 

В  ГК  Республики  Беларусь содержатся нормы, регулирующие   две   разновидности   договора  аренды  транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Таким образом, на практике применяется два вида договора аренды транспортных  средств – с обслуживанием их экипажем арендодателя и без предоставления таких услуг.

Объектом договора аренды транспортных средств может быть водный, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт.

Как указано в Уставе железнодорожного транспорта общего пользования, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 года № 1196, под транспортными средствами понимается подвижной железнодорожный состав (локомотивы, вагоны, электропоезда, дизельные поезда, автомотрисы и другие) /22/.