Разновидности договора аренды

Кроме ГК Республики Беларусь в сфере арендных правоотношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

Правовое регулирование в сфере арендных правоотношений предусмотрено нормами Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 года № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», Указа Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 года № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», Указа Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 года № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», иных актов законодательства Республики Беларусь.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом Республики Беларусь.

Таким образом, особенность арендных правоотношений заключается в том, что, являясь разновидностью гражданско-правовых отношений, они связаны с передачей имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

2.1 Понятие, признаки  и субъекты договора аренды

 

Договор аренды является одним из часто используемых в гражданском обороте, и уступает по количеству заключений, пожалуй, только договору купли-продажи (поставки). И не случайно. Связано это с тем, что именно договор аренды позволяет многократно совершать сделки в отношении одной и той же вещи. По сути, «продавать ее на время», оставаясь при этом собственником.

Заключение договора аренды выгодно собственнику, поскольку за несколько лет сумма полученной арендной платы, как правило, становится равной стоимости вещи (для недвижимого имущества этот срок более долгий, обычно, 6 – 8 лет). Договор аренды выгоден и арендатору, поскольку нет необходимости производить долгосрочные инвестиции по приобретению вещи, а сумму арендной платы можно отнести на себестоимость /6, с. 140/.

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 ГК Республики Беларусь. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, так как при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества /5, с. 104/.

Проведенное в ГК Республики Беларусь различие пользования, соединенного с владением и без такового, обусловлено тем, что передача некоторых видов имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение).

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 ГК Республики Беларусь плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя /4/.

К признакам, характеризующим договор аренды, можно отнести следующие:

• Договор консенсуальный, возмездный, двусторонний. Консенсуальный – то есть для его заключения достаточно соглашения сторон — признаётся заключенным с момента подписания его сторонами. Возмездный – в соответствии с условиями которого сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение обязанностей, вытекающих из договора. Двусторонний – каждая из участвующих сторон дает обещание принять на себя исполнение той или иной обязанности в пользу другой стороны /9, с. 126/.
• В аренду передается только то имущество, в отношении которого арендодатель правомочен распоряжаться /16/.
• Имущество передается во владение и пользование (или только в пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
• Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.
• Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом в размере и в порядке, предусмотренном договором /9, с. 126/.
• Сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и так далее.
• Отношения по аренде являются договорными, то есть права и обязанности сторон определяются договором между сторонами /16/.

Как видно из понятия договора аренды,  в нем участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор – лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом.

Арендодателями могут быть собственники имущества, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду /4/.

Собственник имущества вправе быть арендодателем, поскольку он владеет в отношении имущества правомочиями владения, пользования и распоряжения, которые включены в субъективное право собственности. Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа /6, с. 140/.

Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК Республики Беларусь не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов гражданского оборота на получение в аренду имущества.

Таким образом, ГК Республики Беларусь дает традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В данной норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

 

 

2.2 Условия договора аренды

 

Существенным условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды /6, с. 140/.

Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Например аренда аттракционов. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду.

Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 ГК Республики Беларусь, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена: например, стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения /5, с. 109/.

Кроме того, в статье 578 ГК Республики Беларусь закреплен квалифицирующий признак объектов аренды – это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.

Кроме существенных условий в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них.

Срок договора аренды. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.

В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами /9, с. 127/.

Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества– за три месяца, при аренде прочего имущества – за один месяц /9, с. 128/.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем пример.

Статьей 29 Водного кодекса Республики Беларусь установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет /2/.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности в отношении таких договоров базовая арендная величина с 1 апреля 2012 года  составляет 54 000 рублей /16/.

Немаловажное значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен /6, с. 141/.

В настоящее время ГК Республики Беларусь допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.

Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило, при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.

Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить /16/.

Таким образом, единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является предмет аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако ГК Республики Беларусь не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и так далее).

 

 

2.3. Особенности заключения  и исполнения договора аренды

 

Для того, чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор аренды, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая – приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит в две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая – акцептом.

В каждом конкретном случае при определении нормально необходимого времени для получения акцепта и своевременности его получения могут учитываться: расстояние от места нахождения акцептанта до места нахождения оферента, способ отправления акцепта (письмо, телеграмма, по факсу и другое) /5, с. 110/.