Бизнес-план на реализацию инвестиционного проекта

Санкт-Петербургский Государственный  Инженерно-Экономический 

Университет

 

 

 

 

 

 

 

Кафедра экономики и менеджмента

 в строительстве

 

 

 

 

 

БИЗНЕС-ПЛАН

на реализацию инвестиционного проекта 

 

 

 

 

 

 

Выполнили: Ефимов К.Е., Зварыш Т.Б.

Группа:  881

 

Проверил:  Федосеев И.В.

 

Оценка:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2002

Резюме

 

Данный бизнес план предназначен для  предоставления потенциальным инвесторам информации с целью получения кредита для реализации компанией ООО “ТК” инвестиционного проекта.

 

Целью инвестиционного  проекта является строительство и последующая продажа жилого комплекса расположенного в Центральном районе Санкт-Петербурга.

Проект создания жилого комплекса базируется на нескольких ключевых идеях:

• использование конкурентных преимуществ компании по строительству и реализации жилья для удовлетворения растущего спроса на этот продукт на рынке Санкт-Петербурга;
• использование ключевой компетенции компании по организации и ведению строительно-монтажных работ с использованием современных технологий в кратчайшие сроки и  по конкурентно низким ценам;
• использование удачного места расположения будущего объекта недвижимости в  районе с развитой инфраструктурой и благоприятной экономической обстановкой

 

Предлагаемый бизнес план подготовлен с целью ознакомления потенциального инвестора с коммерческой привлекательностью проекта.

Бизнес план содержит прогноз объёма продаж на предстоящий  период, план сбыта  готовой продукции, а также сведения, необходимые  для оценки потенциальными инвесторами  жизнеспособности  проекта.

 

Срок окупаемости проекта 8 лет.

Чистая приведённая  стоимость проекта  NPV  1170000 $ .

Кредит возвращается частями, начиная с первого периода  реализации  проекта.

Финансовые ресурсы  будут направлены на строительство  жилого комплекса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Описание продукции предприятия

 

Продукция Компании – квартиры в  жилых домах с улучшенной планировкой. Объекты, возводимые нашей организацией, выполнены в кирпично-монолитном варианте: комплексные комбинированные  конструктивные системы, сочетающие абсолютно  жёсткий монолитный каркас. Особое внимание уделяется экологическим стандартам строительства.

Настоящий проект предусматривает  строительство жилого дома (7 этажей) в Центральном районе. Этот район  характеризуется благоприятной  социальной и культурной обстановкой, а также сверх развитой инфраструктурой.

Запроектированное здание имеет следующие  характеристики: несущие стены из монолитного железобетона, наружная облицовка фасадов - облицовочный кирпич с утеплительной прослойкой. Эта технология имеет значительные преимущества перед традиционным панельным домостроением: во-первых, монолитный каркас практически не даёт осадки, во-вторых, гораздо выше тепло- и звукоизоляционные свойства стен и перекрытий, в-третьих, такая конструкция позволяет придать зданию любую форму и не ограничивает фантазию архитектора. Внутриквартирные перегородки устанавливаются с применением шумозащитных и теплоизолирующих материалов. Предусмотрено тройное остекление окон, балконов.

Квартиры отличаются комфортностью  и большим метражом, имеют улучшенную планировку. Высота потолков – 3,30 м, площадь кухни 6,7 (в среднем –7)м, ванной комнаты – 4,5м, количество комнат 2 и 4. Примерные проектные характеристики таковы:

• двухкомнатная квартира 50  м2
• четырёхкомнатная квартира 91, 120 м2

 

Описание и результаты проведённого исследования рынка

 

Первоочередной задачей проводимого  маркетингового исследования является выявление объёма платёжеспособного  спроса и ёмкости рынка строящегося  жилья в Санкт-Петербурге.

В качестве исходных данных для определения  совокупного предложения жилья на вторичном рынке недвижимости в Санкт–Петербурге за первое полугодие 2002 года были использованы цифры, представленные в  таблице 1 (средняя цена указана в тысячах условных денежных единиц (у.д.е).

Первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге за последние 4-5 лет характеризуется устойчивым ростом, что объясняется следующими факторами:

• относительная стабилизация экономики страны, что способствует укреплению инвестиционной и кредитной сфер
• текущее состояние жилого фонда оставляет желать лучшего,  практически у половины объектов жилья в городе износ составляет 21-40%. Порядка 15 млн. м. кв. нуждается в капитальном ремонте. Таким образом, статистические данные свидетельствуют о наличие всех предпосылок для формирования спроса на строящееся жильё со стороны петербуржцев.

 На начало 2002 года в Петербурге  имелось 66 строящихся жилых домов.  В прогнозировании ёмкости первичного рынка недвижимости исходим из допущения, что все они будут сданы в эксплуатацию по окончании первого полугодия.  Данные по этим объектам сведены в таблицу 2.

Целевым сегментом, на который направлена деятельность нашей фирмы, представляет собой группу людей со стабильным средним уровнем доходов (конкретно от 10000 руб. в месяц и выше), желающих приобрести недвижимость.

Платёжеспособный спрос на рынке жилья определяется суммированием тех частей доходов представителей целевого сегмента, которые предназначенных на улучшение жилищных условий. В расчётах принимаем вышеозначенную долю доходов равной 40%. Итоговый расчет по определению платёжеспособного спроса представлен в таблице 3.

Для того чтобы сравнить спрос и  предложение на рынке недвижимости, необходимо привести их к общей единице измерения. Для этого предлагается совокупный платёжеспособный спрос за месяц перевести в условные денежные единицы путём деления на величину валютного курса, и затем умножить на 6 (число месяцев в полугодии). Также необходимо перевести данные по вторичному и первичному рынку в денежные эквиваленты (таблица 4 и 5 соответственно).

 

Вторичный  рынок за первое полугодие 2002г. (цены в 1000 $)

Таблица 1.

Район	1 комната		2 комнаты		1-к. кв		2-к. кв		3-к. кв		4-к. кв		многокомнатные
	предложение	средняя цена	предложение	средняя цена	предложение	средняя цена	предложение	средняя цена	Предложение	средняя цена	предложение	средняя цена	предложение	средняя цена
Адмиралтейский	2832	7,92	846,669	13,3343	495	23,444	1476,14	31,16	2627,472	39,08	1949	51,96	1666	88,76
Василеостровский	1223	8,59	327,914	15,1874	503	29,43496	1145,22	32,9	2092,30193	42,834	1383	49,8537	743	85,4793
Выборгский	3097	5,64	1059,43	14,159	501	28,21607	1314,26	29,147	3087,22535	36,074	2306	44,6411	124	48,0038
Калининский	1074	10,2	323,413	14,8252	762	26,41053	1442,07	38,136	3122,37791	41,843	2223	53,598	226	42,8365
Кировский	1302	8,92	194,568	14,72	1023	18,78	1226,9	25,42	1749,504	31,5	727	36,14	99	51,9659
Красногвардейский	590	8,6	191,352	13,54	1161	18,12	1683,58	24,82	1464,888	33,24	368	43,54	101	52,763
Московский	1575	8,05	259,541	14,6687	1049	15,82652	1287,83	25,192	1953,96155	31,095	835	35,4581	106	47,589
Невский	1606	8,22	385,92	14,04	1840	19,26	2436,12	23,82	2418,432	30,24	455	39,64	93	46,0696
Петроградский	1831	9,06	485,902	12,9134	2011	16,42613	2370,49	25,643	2457,38747	27,887	388	38,6951	252	46,0192
Приморский	787	8,23	150,094	13,6185	1018	21,0472	1466,11	29,042	1382,88	40,913	598	62,5466	209	44,0328
Фрунзенский	654	7,91	172,056	13,1741	981	17,84374	1616,04	24,18	1246,2	28,944	272	34,8573	47	73,6202
Центральный	3184	8,62	1194,74	14,1088	696	25,99619	3206,35	38,446	5221,176	53,477	3525	63,6216	4789	100,74

 

 

Первичный рынок на начало 2002 года (цены в 1000 $)

Таблица 2.

Район	Кол-во домов в районе	1-к. кв		2-к. кв		3-к. кв		4-к. кв		многокомнатные
		предложение	средняя цена	предложение	средняя цена	предложение	средняя цена	предложение	средняя цена	предложение	средняя цена
Адмиралтейский	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Василеостровский	6	1050	20500	630	28700	210	49200	105	65600	105	123000
Выборгский	19	3325	19500	1995	27300	665	46800	333	62400	333	117000
Калининский	6	1050	20750	630	29050	210	49800	105	66400	105	124500
Кировский	3	525	21500	315	30100	105	51600	53	68800	53	129000
Красногвардейский	5	875	18750	525	26250	175	45000	88	60000	88	112500
Московский	2	350	21000	210	29400	70	50400	35	67200	35	126000
Невский	2	350	21500	210	30100	70	51600	35	68800	35	129000
Петроградский	3	525	25000	315	35000	105	60000	53	80000	53	150000
Приморский	17	2975	20250	1785	28350	595	48600	298	64800	298	121500
Фрунзенский	2	350	19000	210	26600	70	45600	35	60800	35	114000
Центральный	1	175	22500	105	31500	35	54000	18	72000	18	135000

 

Платежеспособный спрос

Таблица 3.

Группа по  доходу	Доля в общем количестве потенциальных покупателей	Сумма, предназначенная на улучшение жилья
10000 - 15000 руб.	27,00%	1 555 200 000р.
15000 - 30000 руб.	50,20%	5 783 040 000р.
30000 - 50000 руб.	16,70%	3 206 400 000р.
50000 - 12000 руб. и >	6,10%	2 810 880 000р.
сумма	100,00%	13 355 520 000р.
При расчетах общее число потенциальных  покупателей принимается равным:		960 000

 

 

 

 

 

 

 

 

Предложение  по вторичному рынку, выраженное в денежном эквиваленте (кол-во х средняя стоимость, в $)

 

он

1 комната

2 комнаты

1-к. кв

2-к. кв

3-к. кв

4-к. кв

многокомнатные

	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	суммарное предложение по району
Адмиралтейский	22426968,96	11289730,97	11610969,22	45996647,04	102681605,76	101264636,16	147864218,88	443134776,98
Василеостровский	10504918,14	4980163,81	14808516,66	37677515,92	89622457,78	68930448,56	63534664,30	290058685,17
Выборгский	17481080,13	15000479,56	14141676,53	38306169,90	111369350,01	102944573,27	5951749,22	305195078,62
Калининский	10989381,17	4794654,25	20126425,76	54993960,16	130648260,76	119157583,20	9689414,72	350399680,02
Кировский	11618121,60	2864040,96	19206080,64	31187899,68	55109376,00	26267130,24	5134236,22	151386885,34
Красногвардейский	5075169,60	2590906,08	21036885,12	41786356,32	48692877,12	16032821,28	5322715,39	140537730,91
Московский	12669933,70	3807137,10	16608820,89	32443143,83	60759279,36	29610444,56	5027366,51	160926125,95
Невский	13204542,24	5418316,80	35429771,52	58028378,40	73133383,68	18038736,96	4274066,33	207527195,93
Петроградский	16594593,17	6274645,37	33040245,99	60786907,57	68529744,83	15024249,60	11580063,04	211830449,57
Приморский	6481550,18	2044066,99	21423187,18	42578926,06	56578046,02	37411542,03	9197083,99	175714402,45
Фрунзенский	5176008,55	2266684,52	17499817,35	39075192,96	36069885,64	9472528,96	3464261,46	113024379,43
Центральный	27450610,22	16856432,24	18100207,92	123272730,27	279213862,31	224249401,07	482406667,02	1171549911,06
	Суммарное предложние по вторичному рынку за 6 месяцев с учетом коэффициента обновления,  $				3721285301,43